房产税出台时机到了？经济学家建议出台时间，囤房族要当心了

　　6月9日，央媒经济日报发表了一篇文章，名为《摆脱土地财政过度依赖，需实招硬招》。文章指出，许多城市都存在对房地产行业和土地出让收入过度依赖的状况，地方政府需要通过土地财政弥补地方财政缺口，用于基础设施建设。而过度依赖土地财政会有4个方面的弊端：1、对于土地稀缺的城市来说，土地出让时产生的高溢价，导致地王频现，地价上涨推动房价上涨；2、地价房价上涨导致金融杠杆加码，房地产市场泡沫累积；3、对于实体经济产生一定的挤出效应；4、对于一些住房供大于求的三四线城市来说，仍不愿摆脱对土地使用权出让和房地产行业的依赖，容易引发供给过剩情况的出现。
　　另一方面，对土地财政的过度依赖还会加剧地方政府债务风险。为了避免这些问题影响进一步扩大，因此需要改革完善土地相关制度和政策。而文章提到的实招硬招，指的自然是6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行等四部门发布的新规，决定将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入统一划转税务部门征收。
　　新规的发布，除了能有效缓解上述问题外，对于百姓生活息息相关的房价也有一定的影响。很多人都将土地和房屋比喻为面粉和面包的关系，土地价格降不下来，那么建设在上面的房子价格也很难降。因此，在楼市调控的大背景下，近两年也一直在出台有关土地的相关政策，比如今年3月的两集中：集中发布出让公告、集中组织出让活动，包含北上广深在内的22个重点城市，2021年发布住宅用地公告不能超过3次，增加土地出让的透明度，稳定房企对未来土地市场的预期。
　　更为重要的是，这与近些年楼市呼声一直很高的房产税也有着密不可分的关系。尽管这项新规中并没有写明与房产税的直接联系，但很多房地产业内人士认为将国有土地出让收入划转给税务部门后，与以后深化财政体制改革和推出房地产税有着密切关系，作为开征房地产税的一大动机，就是取代土地财政，房产税属于典型的地方税，自然由税收部门进行征收，当卖地收入划归税务部门后，有利于加快房地产税的推进。
　　回顾过去半年，有关房产税的动向实际上是非常多的，去年12月23日，财政部刘昆在《人民日报》上又发布了《建立现代财税体制》一文，文章指出：未来将按照立法先行、充分授权、分步推进的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。5月6日，财政部刘昆撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，透露了财税体制改革在十四五时期的重点工作。5月11日，财政部、人大预算工委、住建部、税务总局在京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市及专家学者对房地产税改革试点工作的意见。相较于过去10年，相关房地产税消息少之又少，最近半年多次动向足以说明这次高层是真的下定决心了。
　　过去二十年，我国房地产市场迎来了翻天覆地的变化，全国平均房价从过去的不到两千元已经涨到了万元每平，二线城市普遍两万元以上，一线城市五万元以上，就连很多县城的房价都已经超过了万元。随着房价不断上涨，房子的居住属性也逐渐转变为投机属性，炒房现象不断，楼市泡沫出现。因此，对于老百姓来说买房的难度也在不断增加，相关数据显示2020年我国房价收入比为9。3，较国际标准水平明显偏高，很多二线城市房价收入比已经达到了15以上，而一线城市深圳更是达到了36，相当于整个家庭不吃不喝36年才能买得起一套房。
　　除了百姓买房困难外，房价上涨过快泡沫过大还造成了一系列影响。因此，2016年国家正式提出了房住不炒理念，明确了房子是用来住不是用来炒的核心思想，随着一系列调控措施的出台，如今房价大涨的趋势已被遏制，房价涨幅也在不断收缩。但整体房价依旧处于高位，部分地方炒房现象依旧存在，过去留下的病根难以拔除。因此，很多百姓都希望尽快出台相关税收解决高房价问题，比如房产税和空置税，让房价早日回归理性水平。
　　如今我国整体城镇化率已经达到了63。89，根据央行发布的数据来看，城镇家庭住房持有率已经达到了96，户均持有1。5套房。而根据西南财经大学统计数据来看，2017年我国住房空置率为22，空置房约有6500万套，说明相当一部分炒房客持有多套房产。而第七次人口普查中，对于相关住房问题也进行了相关统计。至此，住房普及问题和房源归属问题已经解决了，配合土地出让金部门的转让，让房产税出台有了更好的机会。关于房产税的出台时间，一些专家学者也提出了意见，比如独立经济学家马光远认为，十四五期间将是房产税很好的出台时间。
　　专家提出免征面积概念，超过这个数或收税
　　最后是有关如何征收以及征收比例的问题，对此经济专家黄奇帆直言不讳：降房价最好的办法就是收房地产税，国内持有几十套房、几百套房的人大有人在，收持有多套房人的税。经济学家陈平也认为应该按照阶梯式的方式来进行收税，即对于首套房持有者免税，两套房持有者低税，三套及以上持有者高税率的方式进行征收。财政科学研究所税收政策中心主任张学诞提出了自己的建议：40平到60平每人宜为征收面积的起点，考虑到房价不断上涨等因素，房产税的税率不宜过高，大致可以确定在1左右。
　　按照人均居住面积的方式进行征收的建议无疑是比较好的方式，如今三孩已经开放，如果规定了家庭固定居住面积的话无疑会对生育意愿产生影响。按照张的观点，一家三口居住面积最高可以达到180平米，二胎家庭可以达到240平，三孩家庭能够达到300平，生活居住完全足够。假设一个炒房客有3套房总计400平米，按照1的税率、当地房价15000元平米，来进行计算的话，相当于要缴纳40011500060000元的税，但对于多套房持有者来说，并不是一笔小数目，持有房子越多相应的税率可以进一步增加。
　　无论是哪种征收方式，对于炒房客和囤房族来说都不好受。对于他们来说，房价下跌并不可怕，可怕的是房子卖不出去的同时还要缴纳一定的税务，正如上文已经提到过的，当前城镇家庭住宅普及率已经超过了96，说明剩下的刚需已然不多，但目前空置率依旧处于较高的水平，在这样的情况下，未来必然会有相当一部分房源无人接盘。因此对于多套房持有者来说，面对即将到来的房产税，提前退出才是最好的选择。