不动产私募投资基金试点启动，对房地产市场有何影响？

　　2月20日，证监会网站消息，证监会启动了不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展。
　　证监会表示，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关促进房地产业良性循环和健康发展决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。
　　近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。如为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，证监会支持建设银行住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成备案。
　　易居研究院研究总监严跃进把当前的不动产私募投资基称为房地产新私募。和‘传统私募’相比，当前的不动产私募投资基金，存在两方面的差异和变化，包括基金设立方面的监管放松、资金投放方面的领域放松。严跃进指出，尤其是此类资金可以在一定程度上涉足住房领域，这是我们提及‘新私募’的重要原因。当然这里提及的住房领域是有特定限制的。
　　此次对于不动产私募投资基金的试点，明确了其可以投资的领域和范围。政策明确，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
　　值得一提的是，根据《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的政策内容，存量商品住宅是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。
　　此次政策明确了相关项目必须具备五证，这就排除了在土地招拍挂方面的介入机会，即不动产私募投资基金依然是不能‘直接碰土地’的。严跃进指出，这也体现了房地产市场房住不炒的导向。后续房企也依然不能通过和不动产私募投资基金合作方式，直接进行招拍挂拿地。
　　传统的不动产投资和运营，主要是开发商，但其优势在开发不在运营。但当下，房地产开发已经过剩，迫切需要有运营能力的机构出现，让不动产能创造出可持续的现金流，从而实现价值的最大化。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这是私募基金不动产运营的优势，也利于盘活存量资产，为行业提供增量资金。
　　同时，李宇嘉认为，该政策的发布将带来存量时代房地产行业的大浪淘沙，考验的是房子的运营能力。以前大家可能买房实现上涨收益。以后，买基金份额，就是投资不动产，只有运营好、维护好的房子才能保值增值。
　　【记者】周中雨
　　【作者】周中雨
　　【来源】南方报业传媒集团南方客户端