2月份信贷投放不及预期与房地产持续低迷密不可分

　　3月11日，央行发布金融统计数据显示，2月份人民币贷款增加1。23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。从房地产角度看，贷款投放不及预期，与房地产市场持续低迷密不可分。
　　1。2021年房地产贷款余额结束13年连涨
　　2021年12月末房地产贷款余额52。17万亿元，广义货币总量（M2）238。29万亿元，房地产贷款余额占M2的比值21。89，结束了2008年以来的13连涨。
　　实际上，房地产贷款余额从2016年开始，增速开始下滑，持续上涨动力不足，增幅逐年回落。2021年12月末同比增长5。18，同比数据出现大幅度回落，比2020年12月末增速降低6。5。
　　2。个人住房按揭贷款占房地产贷款比重首次突破70
　　个人按揭贷款占房地产贷款余额比重逐年上升，贷款资金更多的投向了个人客户，2021年12月末个人住房按揭贷款余额38。3万亿元，占房地产余额比重首次突破70，为73。41，比上年增长3。86。上一阶段高点为2010年，占比66。54。
　　3。个人贷款月供支出占城镇职工工资收入比重接近25。
　　个人每年承担的利息支出和房贷本金的偿还占城镇居民收入比重逐年上升，2021年以5。25的平均房贷利率估算，年偿还房贷本金及利息总额约4万亿元，2020年城镇居民工资收入总额为16。41万亿元（2021年该数据暂未取得），占比接近四分之一。居民房贷偿还占比增加将严重制约居民的其它消费支出。
　　4。个人贷款净增长额占商品房销售总额比重逐年降低反映出首付比重在逐年提高
　　个人住房按揭贷款年净增贷款额度占商品房销售总额的比重自2017年以来逐步降低，2021年住房按揭贷款净增长额度3。8万亿元，占商品房销售总比重为20。89，为2016年以来净增长较低的年份，比2020年降低3。88。2005年数据记录以来，在2008年和2016年，有两次明显加杠杆的表现，两年占比均超过40，分别为40。13和41。66。20172021年，每年分别增长3。9、3。9、4。4、4。3、3。8万亿元。
　　5。商品房销售总额占GDP比重结束6年连涨行情
　　2021年房地产销售总额（18。39万亿元）占国内经济生产总值（114。36万亿元）比值同比降低1。01，结束2015年以来持续6年的上涨的行情。2004年以来有三次明显下跌时间分别是2008年跌3。21，2014年跌1。88和2021年的1。01。
　　6。房地产领域资金占M2比重开始下降
　　2021年房地产领域资金货币（商品房销售总额房地产贷款余额）占M2比值，同比降低1。01，同样结束了2015年连续6年的上涨行情。2004年以来房地产占M2比值大幅度下跌的行情出现1次，为2008年，当年跌幅为2。92。其余2011年、2012年、2014年有小幅度下跌。
　　7。2022年前2月房地产市场销售持续低迷
　　中指研究院数据显示，2022年2月，百强房地产企业实现操盘销售金额合计4015。8亿元，环比下降23。5，同比下降47。2。2022年12月，销售金额超过百亿元的房企共30家，该梯队房企销售额均值同比下降38。4；前2个月销售金额在50亿元至100亿元之间的房企有26家，销售金额均值同比下降34。1；销售金额在30亿元至50亿元之间的房企有24家，销售金额均值同比下降31。9。（国家统计局关于前2月销售数据预计公布时间为3月中旬）
　　8。积极的信贷政策无法改变个人住户偿债能力相对不足的社会现实
　　总体上，虽然央行采取了一系列政策，鼓励房企积极利用并购业务、保障性租赁住房业务等积极信贷业务，但由于居民工资性收入增幅有限，直接影响其住房贷款的新增额度和房贷偿债能力，导致房地产销售短期内无法好转。而房地产销售市场的长期低迷，又影响房企增加杠杆扩大投资的积极性，因此房企贷款积极性并不高。
　　房企和个人对信贷需求逐步降低，将直接影响房地产贷款余额的增长速度。又由于房地产贷款余额占全社会融资比重较大，最终也就影响全社会整体信贷资金的投放。预计在房地产市场没有好转之前，全社会信贷投资规模还将持续受到下行影响。