降房价无招可用？国家智囊提出接地气方案，刚需买房有福了

　　3月15日，国家统计局发布了2021年2月房价走势，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0。5，涨幅比上月回落0。1个百分点，31个二线城市新建商品住宅上涨0。4，涨幅均与上月相同。按照以往的经验来看，一般楼市会有金三银四的规律，每年的3月和4月销售都会比其他月份好一些。而与其相邻的2月也会有所上涨，但从今年的数据来看，2月份涨幅不增反减，说明今年的三月和四月表现应该不如往年。
　　不过，这也符合楼市当前的大环境，随着楼市的不断调控，以往的抢房热已经很难出现了，在限购、限贷等各种调控措施下，炒房客的难度不断增加。另一方面，最近几年整体房价涨幅不断收缩，对于炒房客来说其利润空间也在不断收缩，因此近几年越来越多的炒房客在退出市场。房子的金融属性消失，回归居住属性。种种迹象表明楼市正朝着合理方向发展。
　　但与此同时，房价依旧处于比较高的水平，虽然涨幅在不断收缩，但房价依旧在涨也是不争的事实。就目前情况来看，买房依旧是很困难的一件事情，很多人大半辈子的积蓄需要用于买房，很多家庭甚至几代人供一套房。房价收入比也一直处于上涨趋势，降房价真的无招可用了？
　　前不久的重要会议上，经济学任泽平对于当前楼市现状发表了自己的观点，任泽平认为土地是为人服务的，人口增长多的地方就应该多供地，人口增长少的地方就应少供地。比如杭州、深圳每年增加三四十万的人口，但是土地指标没有增加，光限制解决不了房价问题。如果按照这个思路来谈论的话，上海北京等地土地供应同样很紧张：
　　我们的一些政策违背了人口迁徙规律，造成一二线高房价，三四线高库存，结果是让人非常遗憾的。政策一定要接地气，要尊重客观规律。当你看到深圳、杭州房地产市场现在的问题，答案很显然，是要增加供给，抑制需求是没用的。
　　事实上，任泽平对于楼市的研究可以说相当透彻了，房价长期看人口、中期看土地、短期看金融被行业誉为楼市房价经典语录，后续无数专家学者也是从这几个角度来进行楼市研究的。人口、土地、金融为三大影响房价的核心因素。
　　上文已经提到过，随着楼市调控不断深入，炒房客、炒房团数量不断减少，如今房产的金融投资属性已在慢慢消失，支撑房价上涨的短期因素已剔除。不难发现，任泽平此次发言针对的是其中期影响因素，也就是土地供应。很多人都将房价与地价的关系形象比喻为面包和面粉的关系，只有面粉的价格降下去了，面包的价格才会降下去。
　　我们知道，对于一些受欢迎的城市，每年都会迎来大量的人口流入，而人口流入带来的则是住房需求的提升，进而间接增大了土地的需求。如果土地供应量很少，那么竞争的开发商就会变多，因此拍卖的价格也会水涨船高。而土地的价格涨起来了，建造在上面的房子价格也会提升。因此，对于人口流入量比较大的城市，可以适当增加土地供应量，减少开发商竞争，那么土地价格也就降下来了。
　　而对于人口流失量比较大的城市，适当减少土地资源供给，有利于节约土地资源，在一增一减的中和下，实际上总体的供应量并不会有多大变化。特别是对于一些房价不断下跌的城市来说，有利于房价恢复稳定。
　　除了金融、土地影响因素外，再来看看第三个影响因素人口。
　　事实上，任泽平的建议同样考虑到了人口因素。当前楼市正处于一个分化的阶段，即偏远城市、收缩型城市人口不断流失，而一线城市、准一线城市、沿海城市则迎来了大量的人口流入，一个地方的房价最终还是取决于人口，因为人口正对应着住房需求。因此最近几年房价走势往往都是一些房价高的城市，房价进一步上涨，而房价低的城市，房价在连续下跌。
　　从人口总量来看，几个月前任泽平及其团队发表了《建议提前开放三胎：中国人口报告2020》，文中指出了人口变化趋势，任泽平认为在十四五期间人口将进入负增长阶段，因此建议开放三胎来解决人口问题。事实上，前不久公安部门发布的新生儿登记数据已经说明了当前存在人口断崖的问题，2020年出生人口仅为1003。5万，为近十年来最低水平，比2016年出生人数少700万。可见未来楼市的总需求会不断降低。
　　因此就目前楼市情况来看，短期金融影响因素已经逐渐消失，长期人口影响因素也会减少，那么只剩下中期的土地影响因素，任泽平提出的方案一定程度上能解决这个问题。对于未来的刚需家庭而言是一件好事情，意味着能够以合理的价格买到合适的房子。希望这个接地气的方案不会让我们等太久。
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