摘要：本文在房地产行业实行营改增的背景下，对房地产行业的税负和现金流量进行分析，并提出了相应的筹划对策。
关键词：营改增房地产行业加权平均进项税率
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税（以下简称营改增）试点方案。2012年1月1日，上海率先在交通运输业和部分现代服务业拉开了营改增试点改革的序幕。2013年8月1日，营改增已推广至全国。2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业也纳入营改增范围。房地产业作为第三产业的重要组成部分，实施营改增后，对房地产企业的税负和现金流有何影响，房地产企业该如何应对这项改革，这些问题值得深入探讨。
一、营业税与增值税
营业税一般以营业收入额全额作为计税依据，实行比例税率，是价内税。营改增之前房地产企业销售不动产，适用营业税销售不动产税目，税率为5。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是价外税。增值税税制的核心是税款的抵扣制，在企业计算其缴纳的增值税时，以不含税的销售额乘以税率计算销项税额，允许抵扣其购入的应税货物、劳务或者应税服务取得的进项税额。营改增前，房地产企业计算缴纳营业税，计入营业税金及附加，会影响企业所得税的计算。营改增后，房地产企业缴纳增值税，计入应交税费应交增值税。表面上看不会影响企业所得税的计算。但是以增值税、消费税、营业税（以下简称三税）为计税依据的城市建设维护税、教育费附加以及地方教育费附加（以下简称城建税及教育费附加）仍计入营业税金及附加，营改增后会影响三税的金额，从而进一步影响企业所得税。
二、营改增对房地产企业税负和现金流的影响
（一）具体分析。
假设1：房地产企业的应税收入为S（含税收入），发生的除营业税金及附加以外的成本费用为C，城市建设维护税的税率...
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