未经授权，不得转载 今天想和大家聊聊川沙城市副中心。 在2035版上海总体规划中，上海的主城区历史上第一次拓展到外环外，并且在外环形成四个主城副中心：虹桥、川沙、闵行（莘庄）和宝山（吴淞）。 外环外的主城区 @鬼话宝 关于虹桥副中心的规划，鬼宝已经多次谈过，是时候来谈谈下一个副中心了。 川沙副中心和虹桥副中心有一定的类似： 首先，它们都是门户型副中心。虹桥副中心是依托虹桥国际枢纽，而川沙副中心则是紧邻浦东国际枢纽。 其次，它们都有国家战略。虹桥副中心所在的虹桥片区有国家战略，川沙副中心所在川沙片区包含的张江科学城（南部区域）也有国家战略。 再有，它们都是世界级的定位。虹桥片区规划定位为世界级开放枢纽和城区，川沙片区内的国际旅游度假区定位为世界级旅游目的地，张江科学城定位为全球科技创新的策源地。 虹桥副中心、川沙副中心与两大机场的位置关系 @鬼话宝 所以外环四大主城区副中心，继虹桥副中心之后，我们先来谈谈川沙副中心片区。 这个问题看似简单，实则不然： 川沙，并不都是川沙主城片区； 川沙主城片区，并不都是川沙。 一般在生活中你听到人家说＂川沙＂，指的都是川沙新镇。 川沙新镇是由原川沙镇与多个镇经历四次撤并而来的，位于上海市中心与机场的主轴线上，毗邻浦东国际机场，是浦东枢纽进入市区的第一站，总面积约96.7平方公里。 川沙新镇范围图 @鬼话宝 而川沙主城片区的范围，则可以在上海总体规划中看到。 川沙主城片区，主要由三个区域组成：川沙镇区、上海国际旅游度假区和张江科学城南部地区，总面积约97平方公里。 功能区域划分 @鬼话宝 没错，川沙主城片区居然涵盖了这么多重量级的版块，而且居然把周浦镇和康桥镇的那部分张江科学城（南部区域）也纳了进来。 去年浦东新区规土局牵头组织了川沙城市副中心地区概念性城市设计国际方案征集中期成果汇报会，披露了副中心及其核心区具体范围。 川沙副中心及其核心区范围图 @鬼话宝 了解川沙副中心的大致情况之后， 疑问就来了， 为什么选择川沙作副中心？ 川沙副中心在上海，又到底是什么地位呢？ 首先，想问大家知道现在上海有多少个城市副中心么？ 16个。 大家都耳熟能详的＂上海四大城市副中心＂，其实出自上海的上一版总体规划（1999年），指的是徐家汇、花木-龙阳路、真如和五角场。 1999年上海总体规划＂一主四副＂城市结构 4个副中心变成了16个。 为什么现在多了这么多个城市副中心？ 其实这16个城市副中心里有七个在郊区，位于主城区的只有九个。而原来上海的规划里只在主城区设立副中心，因此口径不同。 所以更准确的说法是：同样位于主城区的原来四个副中心，变成了现在的九个。 那么，4个又怎么会变成9个呢？ 上海是在1999年那版总规第一次提到城市副中心的概念。 当时的四个副中心分别处于以市中心为核心的四个象限内，与核心保持一定距离。对内，可以疏解交通、人口，产业功能错位互补；对外，可以作为上海的门户。 大家可以这样理解：在市中心外围的东南西北四个门户位置，立几个锚点，向外拓展。 1999年的上海四大＂门户＂ 经过20年的高速发展，＂上海的门户外移了＂： 1999年，那时上海以黄浦静安和陆家嘴等核心地段为中心，徐家汇、真如、五角场、花木-龙阳路则是离散在外面的＂锚点＂； 而现在，中心城区的几个副中心连同中央活动区，一起成为了上海的中心。而现在离散在外环的＂锚点＂，就成了虹桥、川沙、闵行（莘庄）和宝山（吴淞）。 2035规划中上海的新＂一主四副＂ @鬼话宝 主城区9个副中心 = 中心城区（外环内）5个 外环4个 没错，4个，还是4个，还是东南西北各1个。 现如今外环的这四个主城区副中心，在总规的规划结构中被称为上海的＂四翼＂。它们在上海未来发展扮演的角色，就相当于1999年的徐家汇、花木-龙阳路、真如和五角场。 而现在的川沙副中心片区，也像当年那四个锚点，正站在腾飞的起点。 https://u.wechat.com/MMA0cIujl4ZjnU8hPxbxKgY (二维码自动识别) 解读完川沙片区在上海的规划定位。 接着再回答，为什么选择川沙作为副中心？ 对很多非浦东人来说，川沙是某个默默无名的＂偏远地区＂，实则不然。 一、在历史上，川沙一直在浦东发展中扮演着重要角色。 川沙有450多年的筑城史，200多年的建县史，曾长期是浦东地区的经济和文化中心。 从文化上，川沙是浦东新区唯三的中国历史文化名镇之一，彰显浦东新区的历史发展脉络和地域文化特征，在规划中被称为＂浦东历史文化之根＂。 从经济上，早在第一版浦东新区总体规划（1990年）中，川沙是浦东郊区腹地唯一一片规划建设用地集中区域。要知道当时规划中的前滩还只是绿地，张江也只有现在的六分之一。 1990年浦东新区总体规划 @鬼话宝 二、历史已然过去，选择川沙更关键的原因，是它极其优越的区位。 首先，是它在上海市的区位。 上海的规划结构有两条＂十字型＂发展轴： 一条是沿黄浦江发展轴，另一条是沿延安路-世纪大道的东西向城市发展轴，这点我已经说过多次。 上海＂十字型＂发展结构图 @鬼话宝 川沙片区的位置，处在上海东西向城市发展主轴上，而且它毗邻浦东国际机场，是机场进入市中心的第一站和必经之路。 这样天然的门户，最有条件打造成为上海对外辐射的门户型综合功能区，成为全球城市核心区向外扩张的第一步。 其次，是它在浦东新区的定位。 浦东新区＂十三五＂规划中对其的定位是＂一心两城＂： ＂一心＂就是上海主城区副中心； ＂两城＂则是围绕迪士尼和浦东机场建设旅游城和航空城，重点布局航空城高端商务区功能和生活居住功能。 更重要的是，川沙副中心片区，处在机场圈、迪士尼（度假区）、张江（自贸区、科创中心）15分钟圈层上，同时受到三方辐射驱动。 三方辐射示意图 @鬼话宝 那为什么说川沙就是下一站呢？ 浦东的开发时序 来看看浦东的开发时序： 沿黄浦江滨江发展轴：从陆家嘴出发向世博-前滩地区延伸，现在开发到了前滩，＂前滩南＂就是下一站； 沿上海东西向发展轴：从陆家嘴出发向浦东新区腹地延伸，现在开发到了张江科学城，而包含了张江科学城的南部区域、国际旅游度假区的川沙片区就是下一站。 浦东新区开发时序图 @浦东新区总体规划 从浦东的开发时序逻辑来看，川沙副中心片区就处于浦东开发时序的下一站。 这一点，我们从轨交线的走向也能看得出： 先说轨交2号线，它是上海现状轨交线路中最繁忙的线路。 因为它连接着虹桥和浦东两大国际枢纽，它的走向几乎和上海东西向发展轴（延安路-世纪大道）重合。从静安寺到人民广场、到陆家嘴、到张江，它的站点先后几乎就是上海的发展顺序。 而过了它在张江版块的站点之后，就是它在川沙版块的三个站点。 再说机场联络线（在建中），顾名思义，它的目的是也是连接虹桥、浦东两大枢纽，给上海发展再加一座动力引擎。 你可能会问：2号线也是直接连接啊，为什么再斥巨资建设一条新的轨交线呢？ 因为不够快。 机场联络线只需40分钟，比2号线整整缩短一个小时。之所以那么快，是因为机场联络线只设9个站点，去掉两头的机场和火车站，只剩六个站点，每个站点都是相当金贵。 而它在川沙片区却有两个站点：张江站和度假区站。 过了张江站，就是度假区站，而度假区是川沙片区的核心。 从轨交看城市开发时序 @鬼话宝 选择川沙作为副中心，既是符合上海市和浦东新区整体发展脉络的，又是符合现在这个开发时点的。 在开发时序上，川沙副中心就是浦东开发的下一站。 说了那么多规划， 到底要不要置业在川沙副中心呢？ 我们来看看，川沙片区内的房价： 川沙片区内房价分析图 @鬼话宝 川沙地区＂小地段＂的价格差异较大。 其中老城区（川环南路以北）以多层小区为主，房龄相对较久，单价在3.5-4万/㎡之间；而川环南路以南地区、品质较高的次新房，单价在4.5-5.5万/㎡之间。 再来看看，川沙片区与周边地区的次新房的房价关系： 川沙与周边区域次新房房价关系 @鬼话宝 周边地区中，房价最高的是张江片区，次新房单价约8.5万/㎡；除了起步较晚的祝桥镇，周边的版块均价都高于川沙。川沙片区的房价处于区域的＂洼地＂，整体估值偏低。 再比较下，和它同时晋升的外环四大城市副中心的次新房价格： 外环四大副中心房价关系 @鬼话宝 在同类同级别的城市副中心中，川沙片区的房价也算＂洼地＂。 综合以上的比较分析，明显能看到川沙副中心片区的价值被低估。 而原因是：川沙副中心片区的规划势能，尚未释放。 现状大家能看得到的，只有迪士尼和光明生态园落地了，度假区才刚部分成型，尚未对周边产生足够的带动作用。 更关键的，川沙副中心的规划尚在编制中，大家不知道它的未来是怎样的图景。 那么川沙副中心未来有哪些利好可以释放呢？ 释放一、川沙副中心规划编制完成后，愿景清晰。 据鬼宝了解，川沙副中心的规划目前正在编制中。待规划编制完成后，清晰的规划愿景将给市场很大信心。 释放二、编制完的副中心规划中，会确定一个核心区。 每座城市副中心都有个核心区，一般都是发展最迅猛的区域，因此也最受。比如，隔壁张江副中心，去年因其核心区的320米双子塔而火了一把。 届时川沙副中心核心区的规划，会使川沙副中心备受瞩目。 （副中心核心区尚在编制中，在此不多说。待日后川沙副中心规划公示批复后，会再作详细解析，敬请期待。） 释放三、形成浦东国际枢纽，打造川沙航空城。 上海东站和机场联络线的建设完成，作为机场进入市中心的第一站，打造＂一心二城＂中的航空城。 释放四、开发度假区周边地区，打造川沙旅游城。 川沙副中心的核心是国际旅游度假区，从浦东新区总规的用地图看，度假区周边规划有大量商业和办公用地，为了打造＂一心二城＂中的旅游城。 释放五、片区内其余版块的开发协同带动。 位于片区西部的张江科学城南部区域，是张江科学城拓展的重点区域，也是周康版块中最有潜力的一部分。 可见，川沙副中心片区的现在，正处于价值＂窗口期＂。 川沙副中心片区， 有没有什么新盘可以选择呢？ 川沙副中心片区的现状住房集中在川沙镇区，迪士尼周边尚未建设住房，张江科学城南部区域也只有少量住房。 所以，近两年川沙副中心片区都鲜有新盘入市，版块内新房非常稀缺。 但是听说今年会有新盘推出哦！ 而且是在川沙的核心位置！ 那么，哪里算是核心位置？ 川沙本地居民肯定知道，现在川沙发展最好的位置，就是川沙路两侧，川环南路南侧，靠近2号线川沙站。 之所以会这样，是因为川沙镇区的规划结构就是＂两轴、三节点、五片区＂。 （副中心的规划虽然没出，但镇区那部分的规划之前就批了。） 镇区规划结构图 @鬼话宝 而且＂镇区的建设重点是川环南路以南、川沙路两侧3平方公里核心区域＂，这是官方原话。 而我刚刚提到的今年的新盘， 就位于川沙新市镇核心节点， 处于川沙路发展轴上的， ——锦绣观澜。 这个新盘我建议对置业川沙感兴趣的大家都一下。 首当其冲的原因：地段。 关于＂大地段＂（川沙副中心），我已经说得够多了。 而它位于的＂小地段＂，能级也相当高。 核心区域控规图 @鬼话宝 从规划用地图中，我们可以看到川环南路南侧、川沙路两侧，是镇区商业和办公用地（红色色块）的集聚区，也就是核心区域。 而且这个区域就位于川沙副中心规划范围内，并且距离西侧未来的副中心核心区只有三个路口。 从现状的房价规律中，也可以得到应证： 现有的高端住宅楼盘，确实集聚在川沙路发展轴两侧。 位于这个＂小地段＂的楼盘单价基本在5.5-6.5之间，价格明显高出周边楼盘。 小地段楼盘价格分布图 @鬼话宝 而锦绣观澜的单价有可能低于同地段的＂华府188＂高端二手盘。 当然，这些都是从价值角度的分析，买房还要考虑居住属性。 居住属性 从居住属性来说，该片区也非常宜居和便利。 川沙副中心规划中被称为浦东新区的＂城市绿核＂，是以上海国际旅游度假区、川沙南郊野公园为核心的区域生态绿核。 而且规划要求＂通过生态控制，营造舒缓生态低密度的城市景观＂，可见其宜居性。 规划生态空间结构图 @浦东新区总体规划 交通也很便利，距离地铁站约800米，是2号线川沙站的地铁房。15分钟可到达浦东机场，20分钟可达张江科学城，30分钟到达世纪公园，40分钟可达陆家嘴。 周边交通情况 @鬼话宝 区域内现有的生活配套设施齐全，500米范围内有目前川沙最大综合体（绿地东海岸国际广场和百联川沙购物中心）、川沙中学、观澜小学和浦东中医医院。 一公里范围内有家乐福和另外两所中学和浦东实验小学；两公里范围内有另外一所中学、一所小学和浦东新区人民医院。 周边配套情况 @鬼话宝 就其交通和配套而言，对于地缘性的改善型年轻家庭和来沪的企业中高管来说，这个楼盘是个很好的选择。 值得注意的是，鬼宝在浦东新区的总体规划中还发现： 文化体育设施方面，规划将在川沙镇区新增一个城市级的文化设施、一个城市级的体育设施和一个区级体育设施； 教育设施方面，将在镇区新增四所高级中学； 医疗养老设施，将在镇区新增一个城市级医疗设施和一个区级养老设施。 教育、文化、体育设施规划图 @鬼话宝 锦绣观澜楼盘虽然还没出来，但估计可以提前预定川沙片区的＂网红盘＂称号。 我这么说，不只是因为刚刚说的地段、价值和居住属性，而且它又是川沙片区近些年来第一个新盘。 地缘性购房者的需求估计较大，去化可能挺快，有希望成为版块内的＂网红盘＂，感兴趣的小伙伴可以一下。 既然说到楼盘了，就从社区和户型两个层面再详细说两句..... 更多楼盘资讯可点击原文链接取阅： 继陆家嘴、张江之后，浦东腾飞的下一站：川沙副中心mp.weixin.qq.com 未经授权，不得转载 鬼宝又新建了个川沙副中心讨论群，也就是关于城市规划