最近楼市情绪诡异，动作也诡异。 一夜入春，又一夜入冬。 估计想买房的朋友，也被整蒙圈了，节奏乱套。 今天不说这个问题，换个视角，反观天津楼市。 当看不透、拿不定时，有两个选择，第一是不看了，第二是跳出来再看。 现在的天津楼市，沙子和金子混一盘，脏水和孩子一起泼。 熊市，利好被吞噬，价值被扭曲，更需要跳出来看真相。 最近，天津规划局印发了《天津市新型居住社区城市设计导则（试行）》。 城市设计导则，对楼市影响不大，更多是建筑规范要求。 但文件中有张图片，暴露了天津板块的重大玄机。 这张图，是想说＂运用城乡断面规划设计理论，指导新型社区在城市不同区位上的空间形态分布。＂ ＂形态分布＂不重要，＂不同区位＂才重要。 都有哪些区位？ 城市核心区、城市中心区、一般城市区、市郊区、乡村区、自然区。 默默的，官方对各板块的定位，已经安排好。 导则将津城（不包含绿屏）划分为225个板块，细看下来，只有16个板块地位不一样！ 城市核心区（红色），聚集海河中游，是天津商业密度最高的地方。 也就是津城CAZ，不意外、不质疑、不可替代。 哪些板块被列为城市中心区？很重要。 城市中心区（橘色）是指区域中心，是片区内的中心活力圈层。 擒贼先擒王，选房先找中心。 市区：天拖、奥城、文化中心、新八大里、富民路、新开路、子牙河、天泰路、海河柳林。 雨露均沾。 南开还能成长的板块，就是天拖了。 没有大面积新区，未来都是插花地。 插的花再好看，也是一枝，远不及一片花海来得震撼。 所以插花只能走＂妖艳路线＂，够美才惹人爱。 天拖可以成为花海，4万高层站得住，只是楼市情绪不好，看哪都不值。 南开北部南部都有大商圈，中部就在天拖。 不用期待咸阳路，10年内没机会。 文化中心是主中心，是灯塔，没有居住。 津城没有板块能担得起主中心的担子，和平？老城厢？海河？都不行。 文化中心对路子——全新大型商业集群，有面子有里子是地标。 文化中心主中心 记住关键一点，天津主中心在南边，主中心=重心。 哪沉去哪，城市天平没那么快掰回来，要图确定性。 河东、河北、红桥，照样有机会。 南边是高速赛道，北边是低速赛道，都在跑。 富民路、新开路、子牙河、天泰路，半径收缩到原点。 它们仨的中心区，只能贴着CAZ飞行，翅膀还不够硬。 这是城市运营能力的问题，值得深思。 海河柳林得说一下。 太大了不好整，操盘手很关键。 它像当年的新八大里一样，需要一波东风，但现在天儿好了，不刮风了。 北岸河东、东丽部分被列为中心区，也就是海河柳林的中心。 南岸以居住为主，有大型公园。 三批次要卖南岸津南4块地，卖主儿心理价位1.85万/平米，比河东还贵。 这个地价，已经为概念透支了。 环城：程林、金钟、北辰活力区、铁东北路、南站、高新区、空港。 （空港行政属于滨海，暂且按地理位置归到环城。） 两个板块挺意外：程林、铁东北路。 以为东丽会把中心放津滨大道，没想倒它只是一般城市区。 程林，才是城市中心区。 这是板块迭代，也是城市更新。 鸡蛋不能都放一个篮子，东丽环内不能只有津滨大道。 程林地位不低，是产城融合，还有森林公园。 扶植它，是东丽接下来的大事，自然，启动周期不会短。 诶，铁东北路竟被定为城市中心区。 被黑、被农药厂拖拽、被未来城截胡，这两年铁北背字儿走的，喝凉水都塞牙。 导致＂事实上崩盘＂，迎来干瞪眼行情。 洋房降到精装1.6万/平米，比最高点跌了30%多。 得承认，这种需要持续投入资源的地方，当年短期暴涨毫无疑问是泡沫。 不过现在也有点跌过头了，按地段价值，洋房1.8万/平米正常。 但农药厂残留一天治理不好，地段价值只能是个概念。 铁北有机会，先别一棍子打死。 金钟板块，也是城市中心区，仅限金钟河大街延线以南。 地铁修过去了，高低也得充分利用。 现在想批地铁可费劲了，为避免城市债务太高，对地铁扩张也管控，只能PPP，这需要金主。 北辰活力区，暂时看作一个＂活在未来＂的中心区吧。 南站、华苑高新区、空港，是环外仅有的3个城市中心区。 这么大面积，就选了仨，你大爷还是你大爷。 从南站把居住改商业的那一天，就知道它非池中物。 津雄高铁不用赌了，最近发的规划已经确定，走南站板上钉钉。 只要津雄开建，房价跳涨一点毛病没有。 但更重要的，是连通北京。 建这么多大型商业，鹏瑞利大健康高端养老、奥特莱斯、复游城……是让北京人或者北漂来消费。 扎心的说，不是给天津人准备的，消费水平还不够。 现在新增了早7点从南站到北京的高铁，摆明要搞定双城通勤。 南站，瑕不掩瑜。 华苑高新区，是天津的＂超前板块＂，卖的是产业。 南方城市买房跟着产业走，人家产业牛啊，天津没体现出来，房价也没反应。 虽说熊市什么利好都＂听不见听不见＂，但别忽视它产业的牛X。 360、曙光超算中心、中电科创园、华为……马上要来字节跳动，拎起哪个都是高薪产业，真是个有钱的板块。 资源最终应靠近财富产生的地方，如果不是，说明还未到时候。 倘若与强二线城市说，天津距离主城最近的高薪产业园房价才2万，他们会惊掉下巴。 华苑高新区属于既有潜力，又被低估。 空港光吃大公建的红利就够了，它是东部公认的中心。 机场没啥用，结合了商业才有用，这个暂不期待。 最关键是京滨高铁，抱住北京通州副中心的大腿，牵住牛鼻子。 诶，发现个问题。 热门黑马——新梅江、水西，没被列入城市中心区，而是定位一般城市区。 为什么呢？ 它们都有稀缺自然资源，板块标签注定是＂生态宜居＂。 ＂一般城市区＂的定义，恰好是＂生态宜居圈层，提升居民生活品质，促进城市可持续发展＂。 另外，新梅江北部的新八大里、文化中心，已经是中心区；水西旁边的天拖，也是中心区。 同一片区内，不需要这么多中心区。 这只是新梅江和水西的定位，并不影响它们成为富人区。 富人区以高端改善为主，含有产品溢价，买的更多是居住，与投资是两条线。 但只要板块持续建设，地段价值还会增长，现在并未被低估。 还有些板块，连一般城市区都没被划入。 比如新立、华明、大张庄、双青、大寺、李七庄。 后发优势比较弱，建设重点不在它们身上，只作为＂疏解市区人口，提供新的居住空间＂。 其它再偏远的地方，会有终生站岗的可能性。 贵没有理由，便宜是理所应当，不要无知无畏。 看完局部，再看整体，有几个特点： 01 天津南强北弱的局面，改不了。 均衡发展要人又要钱，如果都没有，那发展个锤子啊。 不要听说什么，要看做什么。 现在把核心区、中心区更多放在南边，懂了吗。 世道艰难，别逆势。 02 西青是新市区，不是说说。 它与环城另外三区已不在一个赛道，好资源太多，别人追不上。 看板块颜色，环外只有西青能＂事实性＂融入主城，其它都是＂名义上＂。 西青，迟早能改变城市结构。 能够上西青尽量够，区大于板块。 这个导则，可以作为观察城市的一个维度。 天津的板块，还在不断体系裂变。 从一开始就要明白，寻找潜力板块和洼地板块是两种不同玩法。 到目前为止，除了中心商务区和华苑高新区两者兼有，还没看到第三个。 周期也好，涨跌也好，长期更重要的是区运、城运。