为什么房贷利息这么高（为啥房价这么高利率还上涨了）

　　2021年房地产的调控政策和过去根部不同在哪里？房地产调控还是想前几次一样吗？调控一结束就会迎来一次更强烈的上涨吗？答案是否定的，因为这次房地产调控和之前的不同在于这两点，其一就是房地产贷款总额的额度控制，其二就是对二手房市场进行深度调控。这次我们只分析第一个即房地产贷款额度控制，因为当你明白每一个政策背后深层逻辑关系，你就知道该怎么做了。
　　楼市的调控，以前在做过很多次，但都是一些无关本质的内容，限购限卖，这些政策都是治标不治本的短期调节，又加上地方政府的经济发展举债经营城市的理念，每次调控的的结束就是楼市下一轮上涨的起点。但是这次首次把房地产贷款额度进行国家层面的调控，对能进入房地产行业的资金进行统一的管控，这种调控就是精细化的操作，很明显，用行政的手段去干预市场也许只是短暂的效果，这次用额度的计划管控才是一种真正意义上的调控。房地产行业其实是资本集中的行业，一个项目少则几个亿，多则上百亿，因此只要抓住资本的牛鼻子，房地产行业就得到了有效的控制。从调控贷款额度的政策来看，房价其实就是和房贷额度高低紧密相关了，房价的平稳预示着房贷额度的平稳。
　　如何去实现这种楼市的平稳过度呢？其实按照现在的背后深层逻辑关系，金融系统会把房贷分成两个部分，其一是针对开发企业的叫房地产开发贷，其二就是个人的住房按揭贷款。这两个方面调控的力度和额度截然不同，在对开发企业的贷款来看，主要是考察企业的三道红线，如果对于现有的企业继续能否开发新楼盘进行管控，出现高负债的房企，周转资金不足的房企，都是要限制或者不给贷款。对于商业银行来说，这些额度已经确定了，如果出现一笔坏账，银行的损失就是巨大的，因此开发贷在执行方面当然是很严格的，各家银行都会认真负责，如果一点超出额度就必须停止此项业务，当然这些都是银行自己的钱，在资格审查和风险控制上都会精益求精。
　　其二对个人住房按揭贷款来说，原先个人房贷是银行最喜欢的产品，银行几乎都搬到售楼部去，为买房者提供金融支持，而且额度没有限制，各大银行几乎用尽了所有的额度来运用到个人住房贷款上面，资金回收有计划，有组织，贷款的收益稳定，坏账率很低，当然银行也愿意去降低部分利率来吸引更多的买房者来自己的银行办理。当个人住房按揭贷款实行额度管理时，能办理个人住房贷款贷款的总额已经确定了，按照现在的比例，大概就是以往办理个人住房总额度的50%左右，现在的房价已经上涨，因此每户的贷款绝对数额一定是增加的，但是用集中额度管理之后，只给你大约前一年一半的总额，你当然会觉得很紧张了，根据人行相关文件要求，不同档次的银行能办理个人住房按揭贷款的额度上限已经确定，分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%，当然如果有银行胆敢超过红线，会受到人行的调查和处理，因为这时房价维持基本稳定的最关键数据。其实当总额度减少时，银行为了保证自己的利润不受影响，只能提高个人住房按揭贷款利率，原来的房贷从4.55%，上涨到5.77%，然后到现在的6.12%，最疯狂的有的小银行居然达到了7%，因为既然额度不同，当然他们的利率一定也不相同了，这就是为什么个人住房按揭贷款利率不断上涨的背后深层逻辑关系。
　　目前政府主要是让房住不炒得到真正的落实，其中最关键的因素就是房价不能上涨，且房价也不能快速下跌，可以让房价缓慢下跌，这就是目前大政策的主要方向。调控的办法就是通过银行对房地产业务贷款总额控制，个人住房贷款利率这两指标进行控制，房价上涨，给的额度就小，利率就高，房价下跌过快，就多分配一点额度，住房贷款利率有下降一点，当房价稳定的时候，额度在逐步收紧，利率逐步提高，让房价缓慢下行，这就是现阶段房地产调控的深层逻辑。