房地产知识（房地产基础小知识）

　　房地产知识（房地产基础小知识）
　　开发商的楼盘高度，和配套都不同？
　　答：一个楼盘房屋的高度，以及配套大致是由这么几个因素决定的：
　　1、规划局的行政审批。
　　规划局决定整个楼盘的容积率，而容积率的大小又决定了房屋建筑面积的大小，容积率上不去，房屋自然不可能盖得那么高。而且新建楼盘还要考虑对周围已有建筑的影响，例如对原有建筑采光率的影响，机场对周围的建筑高度也是有要求限制的等等；
　　2、开发商的营销策略。
　　开发商制定的策略是针对性的，与不同城市区域的不同客户群体的倾向点定做。
　　部分中国人还热衷于购买六层及以下的低层建筑（低层建筑，和高层建筑相比确实有几个得天独厚的优势）顶层和低层，除了价格便宜。更多楼盘顶楼是送复式楼层，底层步行方便等。
　　所以低层建筑的单价普遍要高于高层和小高层。商人追求的是利润，如果开发一堆卖不出去的高层和日光盘的低楼层住宅相比，你会选择哪个呢？
　　3、建筑成本和工期。
　　低层建筑一般都是砌体结构，而小高层大多采用框架结构，高层用到框架剪力墙结构的比较多，从经济角度上讲，三种结构的面积成本是呈递增趋势的。况且建筑层数越矮，施工的周期也就越短，开发商资金回笼速度也越快，对减少开发商资金流动风险是很有好处的。
　　4、因入驻人口量的，必然的设施需求。
　　（1）按照楼层高度，7楼以上需要配备至少一部电梯
　　（2）按照人口入驻比例，和需求，12楼以上需要配备2部电梯（1部货梯用途）
　　（3）19楼以上需要配备消防设施（消防水井之类）为了安全也得安全，楼层越高，加强建筑的含钢量成本也越大。每15层需有一个疏散通道。
　　为啥有的小区只建到33楼？（4点）
　　1、国家法规
　　根据我国《民用建筑设计通则》，当建筑高度超过100米时，住宅和公共建筑都属于超高层建筑。超高层建筑的要求会比低层建筑高得多，比如设置避难楼层、增加消防措施和安全疏散通道等，但避难场所的建设需要大量的人力财力，技术也不容忽视，所以损失的代价会更大。为了节省成本，许多开发商将建筑高度限制在100米以下，即33层。
　　2、成本问题
　　除了国家规定的成本增加外，建高楼的成本也不低。从高层建筑的施工成本来看，建筑越高，就越需要先进的技术，包括材料调度和施工技术，这些都需要不断升级。另外，对防火技术、防震技术和安全技术的要求也很高。相反，它将增加大量的人力、物力和财力。因此，在考虑成本后，开发商不会建这么高的楼层。
　　3、安全性
　　超高层的房屋安全性就会有所下降。如果开发商开发房地产没有良好的信誉，那么楼层也不好卖。如果盲目堆叠楼层，可能会导致地基不稳定。如此高的楼层，只要有一个环节出错，就可能带来很大的风险，甚至危及居民的安全。所以无论是响应国家号召，还是保障人民生活安全，开发商们都不会轻易冒这个险。
　　4、不能满足人们的需要
　　随着高层建筑越来越多，人们逐渐发现居住在高层建筑中的不便。比如，由于供水的原因，高层建筑往往出不来水压，即使能出，也需要加压，而且水费会比普通楼层贵，这也是为什么有些人不考虑出售高层建筑的原因。所以现在很多人买房，恰恰相反，他们不会选择特别高的楼层，而且开发商把房子建得太高，也不会有人买。没有办法挣钱，所以他们自然不愿意花钱去建。特别是在一些小城市，超高层住宅几乎毫无用处。