广州哪里最繁华（广州番禺哪个镇最繁华）

　　最近，据相关媒体报道，番禺已成为绝大部分在市中心工作的白领首选居住地，也是很多刚需客的第一个家。
　　而自2018年以来，广州发布《广州市城市总体规划(2017—2035)》，将番禺广明高速以北地区(大学城、大石、洛溪、南村镇等区域)纳入主城区，番禺的地位一跃而起。
　　为什么会是番禺？不是位于东进战略地段上的黄埔也不是人口最多的白云？
　　恰好前阵子越秀·星寰TOD开盘，又将广州南站板块概念炒热了一番，很多想在番禺买房的人又被宣传文案吸引，盯上了广州南站板块，琢磨着要不要上车？
　　那么这次小编就从番禺讲起，一文告诉你广州南站到底值不值得买？
　　1、
　　为什么白领首选番禺？
　　选择一个区域，和预算、通勤及居住条件有关。
　　首先，让我们来粗略计算一下白领的预算。
　　根据今年7月举行的广州经济运行情况发布会数据，广州人均可支配收入为39610元，即每个月的可支配收入为6601元。
　　而广州白领的年龄阶段大概为25-35岁，如果工龄为10年，那么存款大概为6601x12x10=79.2万。
　　再加上父母或者是对象的钱包，首付范围为90-150万，取个平均数120万进行计算。
　　当你拿着120万的首付去买房子，中心四区就比较困难。毕竟中心四区11月二手房的均价达到5万，一套90平的房子三成首付就需要135万，已经超过许多人的预算了。有新房追求的人群目光只能转向白云、番禺和黄埔等外围区域。
　　在外围区域里，11月白云的新房均价最高为4.16万，番禺、黄埔则分别为3.9万和3.6万位居第二和第三，从化最低，均价为1.6万。
　　（点击查看大图）
　　白云、番禺和黄埔三个区域价格相差不大，但这还不是决定因素，最重要的还要看通勤。
　　《2020年度全国主要城市通勤监测报告》数据显示，在四个超一线城市当中，广州的通勤半径为31公里。同时，报告指出45分钟时耗是合理通勤的基本保障，也是影响居民生活品质的重要因素。
　　而对于工薪阶层，地铁是通勤的主要交通工具，那么按照以上报告合适的通勤距离，选择住宅的范围就只能缩小到番禺、黄埔、白云。
　　黄埔和白云都挨着天河，但地铁并没有番禺便利。黄埔人群最密集的四个板块分别是老黄埔、科学城、长岭居、知识城。其中离天河最近的是老黄埔，需要从5号线文冲站出发，到达珠江新城耗时为27分钟。白云就更远了，离天河最近的白云新城需要换乘地铁8、1和2号线，耗时32分钟。（以上数据来源于百度地图）
　　番禺人群最密集的地区位于万博板块，靠近3号线的汉溪长隆站 或者是南村万博站，可搭乘3号线和18线，到达珠江新城最快只需要16分钟。（以上数据来源于百度地图）
　　更不用提番禺本身就主打交通发展，2号线和3号线都是贯穿广州主要城区的交通，如今还开通了18号线畅通南沙，实现城区的南北贯通，坊间流传＂条条地铁通番禺＂。
　　番禺交通线路图
　　最后，再看番禺和黄埔的城市界面。在一定程度上，番禺的城市界面要比黄埔好一点，这是因为番禺的原先基础就比黄埔要强。
　　以前的黄埔定位为广州重工业区，这样的背景下居民是比较少的，人少、路不通，商业就更难发展，主要以乡镇商业为主。
　　而以前的番禺作为＂南番顺＂一族，其富裕程度是和顺德、南海齐名的，对广州的依赖程度不高，有比较强大的本土经济。因此对于许多广州人来说，番禺也算是＂老城区＂，番禺居住氛围浓厚，配套比较完善，楼市发展相对成熟。
　　事实上，早在十几年前就曾掀起过一股去番禺买房的热潮，像丽江花园、广州雅居乐、祈福新邨等也曾是炙手可热的产品。
　　对于市中心工作的白领，他们资金有限，非常依赖地铁交通出行，因此他们往往最看重通勤时长，再是价格和居住条件。那么去往城区非常便利、价格合适、居住氛围浓厚的番禺自然就获得了他们的偏爱。
　　2、
　　番禺选哪个板块？
　　不过番禺之大，选哪里比较合适呢？
　　番禺大致可以分为7大板块包括华南板块（大石、万博汉溪长隆）、洛浦板块、市桥板块、亚运城板块、大学城板块、莲花山板块、广州南站板块。
　　番禺板块分布图
　　华南板块
　　番禺发展最快的板块
　　华南板块效果图
　　华南板块包含万博、汉溪和长隆区域。其中万博板块是目前番禺发展最快和最繁华的区域。
　　处于广州CBD中轴和番禺经济发展轴的交汇处，得益于番禺城市规划政策、广州南拓战略、大湾区开发建设战略，区域内三条地铁贯穿广州重点发展区域，万博板块能在短时间就实现了从村到CBD的华丽变身，可谓是天时地利人和。
　　目前该板块的新房楼盘有越秀·和樾府、珠江铂世湾、香江拾光盛境、保利悦公馆等等，房价也是水涨船高。其中明星楼盘越秀·和樾府单价为5.6-6.2万精装，主要户型为建面约98-180平的三至四房。
　　而二手房有雅居乐花园、祈福新村、星河湾、华南碧桂园等等，均价为4万元左右。
　　洛浦板块
　　楼盘两极分化严重
　　洛浦板块实景图
　　洛浦板块由洛溪岛、南浦岛组成，位于番禺区北部，紧邻海珠区南洲板块，是番禺最贴近广州市区的板块，通过洛溪大桥，距离广州核心居住区不到20分钟的车程。
　　同时，洛浦也是番禺楼市起步最早的区域，配套集中但比较陈旧。值得一提的是，区域内楼盘两级分化，要么是楼龄较大的二手房，比如广州碧桂园樾时光、丽江花园、奥林匹克花园等，参考均价约3万。
　　要么是豪宅项目，比如位于洛溪岛的南天名苑，现主推建面140-270平的四房户型，均价为8万。
　　南天名苑项目实景图
　　市桥板块
　　商圈密集，最具有烟火气息
　　广州龙湖天街效果图
　　市桥板块的大型商圈较多，包括易发商业街、永旺梦乐城 、百越广场等，人气十足。不仅如此，龙湖集团旗下商业品牌——龙湖天街也将落户于此，该项目占地8万平，是广州第一座天街，将打造成为TOD商业综合体。
　　另外，番禺最好的公办教育资源也集中在市桥，包括番禺最著名的两间学校，仲元中学和番禺中学。
　　市桥目前新盘较少，在售的有龙湖·金地天峯和璞悦台。龙湖·金地天峯项目首推1、2号楼，均价约4.4万，产品涵盖建面约90-129平的三至四房；而璞悦台的产品为建面约102-128平的三至四房，均价3万带精装。
　　亚运城板块
　　刚需首选，居住舒适度高
　　亚运城项目效果图
　　一说到亚运城板块，很多了解番禺楼市的肯定会想到亚运城这个一家独大的楼盘。
　　价格实惠、配套优质且完善、广告鲜有、纯靠产品吸引消费者的亚运城可以说是低调做房，高调做事，常年位居广州楼市销售量TOP1。
　　另外，小区内教育资源也是相当不错，项目社区规划有18所学校，8所幼儿园，5所小学，3所初中，2所高中，其中还包括省级名校广铁一中，让小孩能够从小到大都在家门口读书。
　　目前在售的亚运城天珑均价为2.8万，有一线望江的房源。其中T2户型面积涵盖198-250平的四至五房，均为两梯两户设计；而天珑T4户型涵盖115-167平的三至四房，为三梯四户设计。
　　莲花山板块
　　番禺房价洼地
　　凯德山海连城项目效果图
　　莲花山板块邻近莲花山旅游景区，主打文旅产业。受限于地理状况，目前还没有地铁。而没有好的交通，就聚集不了人，商业教育也发展不起来，城市面貌以村庄为主。
　　在这样的条件下，该板块是番禺房价的洼地，区域楼盘均价不到3万。板块内有凯德山海连城、倚莲半岛花园、莲丰大厦等楼盘。卖得比较好的是凯德山海连城，小区面积大，绿化好，目前均价近2.9万，二手房均价为2.4万。
　　大学城板块
　　番禺二手房价天花板
　　广州大学城俯瞰
　　今年7月，番禺十四五规划出炉，全文提及大学城56次，南站46次，万博35次，提出要全力打造广州大学城＂华南智核＂。明确将大学城板块打造成＂产学研商居＂发展中心。
　　另外板块内的广州大学城智慧谷，40余家企业也抢先入驻，包括了中建、LG、华润等世界500强和北京数通、艾媒等数字前端企业，半年创约5亿税收。
　　在这样强势的背景下，大学城板块成为番禺楼盘二手房价天花板，11月二手房均价为7-8万。目前片区在售项目有奥园恒基学苑壹号、思科智慧城和大学小筑。
　　点击链接，了解楼盘详情：
　　三个楼盘一台戏，一场围绕着大学城的明争暗斗……
　　广州南站板块
　　规划亮眼，未来可期
　　图源摄图网 广州南站俯瞰
　　广州南站板块的定位，从华南交通枢纽、华南商贸中心、泛珠CBD，到现在的粤港澳门户枢纽，一直在不断升级。
　　广州南站目前的短板在于商业配套较为匮乏。
　　好在随着国际足球场改由广州城投建设，新鸿基70多亿拿下南站旁边商业综合体项目，广州南站板块又有了新的盼头。另外，片区内越秀·星寰TOD、越秀·星瀚TOD等优质楼盘的到来，也为广州南站增添了一抹亮色。
　　就现阶段而言，小编认为对比同番禺区内的其它板块，万博板块更繁荣，市桥板块更宜居，亚运城性价比更高，广州南站的后劲更足。在未来规划上，广州南站或许能够乘着政策、交通的顺风车，尝试与万博CBD并肩。
　　3、
　　广州南站板块值不值得买？
　　回到正题，那么广州南站值不值得买呢？还是要去现场看看才能清楚。
　　就在上周，小编就去了广州南站板块的四个楼盘：越秀·星寰TOD、越秀·星瀚TOD、臻尚苑、广州城投建设地块。一言蔽之，越秀果然还是靠谱！
　　越秀·星寰TOD
　　户型实用亮眼
　　越秀·星寰TOD营销中心
　　谢村地铁站A口出来直行600米便能到越秀·星寰TOD营销中心。
　　据案场销售介绍此次开盘主推北区的3栋和4栋，分别是30层和29层，都是两梯五户，两栋加起来总户数为1300多户。
　　小区规划为13栋住宅，容积率为3.0，目前推出的3栋和4栋只完成了10%-30%的建设进度，在2024年才能交楼。
　　星寰项目主推楼栋3#
　　星寰上周开盘总共有285套房源，产品为建面约95-133平的三至四房，都是两厅两卫的设置，且采用了许多飘窗设计，实用又美观，讲究南北对流，居住舒适度较高。
　　项目距离最近的商业综合体雄峰城驱车只需10分钟左右，里面建有迪卡侬和一些餐厅等，解决日常所需。另外，你也可以搭乘地铁到万博商圈，只需要3个站，就能享受繁华，玩累了回家又能重归安宁。
　　除此以外，项目还接壤城投的国际足球经济商业体。据案场销售说辞，城投将会把该区域打造成广州地标型场所，届时会引来许多球迷、游客等人群提高该区域的消费力，刺激商业配套的完善。
　　项目最近的医疗资源是在建的私立医院——富力UCLA医院，最好的学校是由新世界和英国顶尖私立学校合办的＂英国博耐顿学校＂，各个都是顶级配套，可想而知该区域未来定位将往高端靠拢。
　　越秀·星寰TOD沙盘
　　星寰的开盘价为3.7-3.9万，而全新盘开盘价通常是该楼盘的最低价，依托广州南站的规划发展，现在购买星寰，大概率是不会亏的。
　　越秀·星瀚TOD
　　配套最好
　　越秀·星瀚TOD
　　星瀚占地约24万平，容积率为2.41，比星寰要更开阔。
　　同样都是TOD项目，但是星瀚要比星寰TOD，因为在建的22号地铁陈头岗站就在星瀚的小区门口，预计今年年底开通，1站便达广州南站。
　　最重要的是星瀚本身带有优秀的商业和教育资源，小区内部规划有1.7万平的商业配套，设有两所商场，一所在小区门口，另一所在小区中间。
　　而学校是早在2020年9月份就确定入驻的广外番禺星瀚学校，共45班，可以提供2000个学位，也是位于小区中间。
　　目前还有房源的是8栋和19栋，涵盖建面约84-115平的三至四房，三梯六户。8栋因为是在小区门口，生活便利点，单价为3.8-3.9万，而19栋据销售所说距离小区门口要远个200-300米，单价要便宜点为3.5-3.7万，剩余房源不多。
　　臻尚苑
　　性价比不高
　　臻尚苑
　　同样位于广州南板块的还有已经建好的臻尚苑。
　　项目位于2号线和7号线换乘站石壁附近，步行600米左右的距离。初次看到臻尚苑，小编脑海就冒出了一个词——＂荒村公寓＂。
　　因为周围建设比较乡镇化，还看不到什么建筑，也没有什么人来往，附近只有几家便利店孤零零的守着，臻尚苑51层的单体高楼在这里略显瞩目。
　　臻尚苑规划为商住一体，10-51层为住宅，剩下的是公寓和办公楼，都是4梯8户，涵盖建面约96-118平的平层二至三房户型，住宅单价为4-4.7万精装，相比于其他项目，价格未免有点太高了。
　　记得臻尚苑刚开售时对外宣传为广州南站唯一住宅项目，定位为粤港澳大湾区核心枢纽、南站中轴。早在2015年就以2万多的单价卖毛胚房，而当时番禺的新房均价还在1万7左右，纯粹是借着广州南站板块炒概念了。
　　随后，案场销售也是直言臻尚苑卖的不好，开盘许久还剩下100多套的住宅房源。案场销售说：＂单价4万-4.7万的住宅，在这里（广州南站板块）性价比不高，不过我们老板也不着急，慢慢卖……＂
　　至于项目本身，总建筑（含商业与公建）面积约4万㎡，容积率7.38。周边配套有在公寓对面的广州南站小学， 然后是几公里开外的医院，以及广州南站板块所有住宅项目必提的足球场……
　　看着对面已经热火朝天开建的城投项目，臻尚苑的压力只会越来越大。
　　城投项目
　　没有配套规划
　　城投项目正在建设中
　　2020年9月25日，经过27轮激烈竞拍，南站BA0501004地块最终被广州城投以25.69亿元拿下，楼面价17634元/平。
　　该地块位于南站石洲中路，属于南站核心商务区稀缺住宅地块，与臻尚苑面对面。
　　而在今年年初该地块已举行土石方工程动工仪式，目前正在打地基中。
　　据广州城投集团消息，项目总用地面积为4.8万平，总计容面积为14.5万平，总投资额将超过60亿元，规划建设高层住宅与配套商业，定位为南站板块轻奢社区。
　　项目规划建设了12栋住宅和商住一体楼，高度为84-100米，25-30层。
　　根据此前公布的招标文件，项目将分为两期建设，一期为1#-4#，共计4栋，位于地块东南角，总建筑面积约6.4万平；而二期包括5#-12#，共计8栋，位于地块西侧，总建筑面积约15万平。
　　遗憾的是，项目本身并不带有教育、商业等配套建设，和周边村镇居民共享广州南站小学。同样依赖于广州南站商圈、足球场等的建设。
　　总结
　　总体而言，广州南站板块的住宅项目里规划较好的也就越秀的星寰和星瀚，两个盘相对规模较大，自带或吸引优质教育和商业资源，可以弥补广州南站的不足，同时越秀项目还可以帮助广州南站吸引人气，优化配套，二者相互作用，相互成长。