假设开发法(hypotheticaldevelopmentmethod,residualmethod):房地产估价方法之一,运用假设开发法评估待开发房地产的价值,具体有现金流量折现法和传统方法,其在土地估价中又称为剩余法
定义
指预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时,不用扣除利润部分。
应用方向
假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外,还可以为房地产投资者提供以下分析:
(1)测算待开发房地产的最高价格。
(2)测算房地产开发项目的预期利润。
(3)测算房地产开发中可能的最高费用。
应用范围
假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法,具体估价时有现金流量折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别,且从理论上讲,前者优于后者。其实,它们之间的区别只是表面上的,具体出发点不同而已,从理论上来讲并不存在优劣,只是在考虑资金的时间价值时,前者是现值原理,后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识,有利于在估价实践中正确确定有关项目。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态,以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态,包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等;投资开发后的状态,包括熟地和房屋(含土地)等;投资开发后的房地产的经营方式,包括出售(含预售)、出租(含预租)和自营等。
假设开发法的基本理论依据与收益法相同,是预期原理。
优缺点
从理论上讲,现金流量折现法测算出的结果比较精确,但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略,但...
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