中国房地产的核心症结不在于货币超发或泡沫过大

　　房价为何这么高，好像谁都能说出很多理由来。无论什么原因，似乎有一点基本上没有什么争议，那就是土地供给控制下的地价上涨，决定了房价上涨。
　　严格意义上来说，地价决定不了房价，成本也决定不了卖多少钱。面粉代表不了面包卖多少钱。但人们喜欢用这个逻辑去分析。实际上忽略了很多关键因素。
　　实际上，决定房价的不是地价，而是价值，影响房价的是供求关系。这个问题一会我再说。
　　近日，上海交通大学安泰经济与管理学院教授、中国发展研究院执行院长陆铭，就近期一线城市房价大幅上、今年房地产政策调控空间、以及2020年下半年楼市展望等话题进行了探讨。
　　他表示，中国房地产的核心症结不在于货币超发或泡沫过大，而在于供求关系的空间错配：在人口流入的一线城市，土地供给是收紧的；在人口流出的三四线城市，土地供给反而放松。一二线城市与三四线城市的房价分化将是未来长期持续存在的现象，人口流出的三四线城市缺乏房价上涨的后劲。
　　他还建议，中国应该实施因城施策的结构性房地产政策（即，在人口流入的一线、准一线城市增加土地供应和住房建设），以起到拉动经济增长、缓解房价上涨、满足真实需求等ldquo；一石几鸟rdquo；的目的。
　　那么2020年下半年楼市会怎样发展？会不会出现ldquo；报复性买房rdquo；？为此，陆铭认为，这取决于四个因素：住房需求是否迎来一轮释放、货币政策是否进一步放松、土地政策是否迎来改变、以及是否是人口流入的一线和准一线城市。
　　我认为，大局已定，无论客观影响有多持久，不难判断，未来房地产市场的稳定大局不会改变，也就是说房价大涨大跌的可能性基本上不会有。
　　那么，对于土地与房价的关系，他说得到底有没有道理？我觉得当前本来就是执行的房子是用来住的不是用来炒的这个定位，在此基础上做到因城施策，至于增加大城市住房供给或者说土地供给，谁都知道，但是真的是想增加就增加吗？如果想增加就能增加大城市还是大城市吗？这本来就是一个矛盾。
　　如果一个专家说出连一个普通老百姓（603883，股吧）都懂得的道理，那么还有什么存在的价值和意义？泡沫只是表象，肯定不是高房价的本源。
　　我们是多么希望有多少土地能供给的都拿出来，你们想用多少给你多少，这样土地成本能够降下来，也不至于天天让你们以地价上涨为借口而为高房价找理由了。
　　地价越来越贵是事实，土地供给越来越跟不上也是事实，因为大城市的人口是流入型城市，而大城市本就资源有限，这个我信，如果是这样，房价不涨才怪，可是如果都这么简单，那岂不是谁都能当专家了？
　　我想说，地价涨导致房价涨，可是反过来成立吗？土地供给多了，房价就能降下来吗？地价降了房价就能涨吗？不一定吧。以前有的城市地价几乎为零，等于土地不要钱，但我没见过哪个开发商卖房子说成本价给购房者的。
　　即使地价便宜，你的房子会便宜卖吗？土地本就是稀缺资源，这是不能改变的事实，谁也改变不了。我们必须承认这些年各地方学聪明了，学会控制节奏放地，但开发商一个劲咬着说土地供给不给力，因为他们心里明白土地本来就不可能随便说供就供，只要死死咬住这个，开发商就没有错。
　　开发商总喜欢说现在面粉贵过面包了，房价能不涨吗？我想说，为什么你跟另一个人进货时按同样的价格进货，到头来赚的不一样，卖的价格也可能不一样呢？如果是成本决定价格你们应该卖一样的价格啊！所以，决定房价的是价值，影响房价的是供需关系，而供需关系也影响着你的定价。
　　我们可以看，现在也在努力改变地方对土地的依赖，摆脱土地财政的恶性循环。不仅在加大土地供给，也在住房供给结构上做了调整，满足不同阶层的住房需求。
　　加大供给当然有必要，但是与其谈加大供给，倒不如说供给的土地和房子哪去了更重要。否则，增加多少供给都只是开发商增加利润的借口，而不会成为真正的有效住房供给。增加土地供给是必须的，但是只增加土地供给是远远不够的，还需要把控各个环节，防止肥了利益既得者，而真正需要住房的刚需改善人群却无法享用。
　　当然，央行主管的《金融时报》就曾发表文章《地方应担负起楼市调控职责》，矛头对准地方，明确指出地方没有尽到责任，得为高房价负责！而且个别地方打着自己的小算盘，不能将地方利益与国家整体利益统一起来，扭扭捏捏，与国家进行博弈。
　　现在看来，不少城市都在努力摆脱房地产的过度依赖，进而逐步走向房地产长效机制的完善。