二房东的烦恼转租业务能不能差额计税？

　　最近，安家公司的会计老王，咨询了税小念一个问题，他们是公寓出租平台，从个人业主手中收房，承诺免费装修，然后对外出租。转租业务应该怎么缴税？能不能差额征税？
　　公寓平台的业务其实就是互联网外壳下的二房东业务。假设安家公司是小规模纳税人，对于转租收入，能不能仅对差额部分缴税呢？
　　比如，每月收租客租金为2000元，支付给业主（房东）的租金为1500元。
　　增值税是（20001500）525元？
　　还是说只能20005100元？
　　一、二房东转租收入能不能差额缴税？
　　我们首先来明确下，哪些业务可以差额征税？
　　截止目前，主要有八大类业务规定了差额征税，分不同的税目来了解一下。
　　一、交通运输业航空运输企业（9）
　　政策依据：财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
　　二、电信业增值电信服务（6）
　　政策依据：财税〔2016〕39号《财政部、国家税务总局关于营业税改征增值税试点若干政策的通知》
　　三、建筑业
　　政策依据：财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、财税〔2017〕58号《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》
　　四、金融业
　　（一）融资性售后回租服务
　　（二）金融商品转让
　　政策依据：财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》。
　　五、现代服务
　　（一）客运场站服务
　　政策依据：财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
　　（二）物业管理服务纳税人收取自来水水费（简易计税3）
　　政策依据：国家税务总局公告2016年第54号《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》
　　（三）经纪代理服务
　　政策依据：国家税务总局公告2018年第42号《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》
　　（四）劳务派遣服务、安全保护服务、武装押运服务
　　政策依据：财税〔2016〕47号《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》
　　（五）人力资源外包
　　政策依据：财税〔2016〕47号《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》
　　六、转让土地使用权
　　财税〔2016〕47号《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》
　　七、生活服务
　　（一）旅游服务
　　政策依据：财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
　　（二）教育辅助服务
　　政策依据：国家税务总局公告2016年第69号《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》
　　八、销售不动产
　　（一）房企销售自行开发不动产（适用一般计税方式9）
　　政策依据：国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
　　（二）非房企业转让不动产（非自建）
　　政策依据：国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》
　　我们发现，截至目前，不动产转租业务并无明确差额征税规定，所以不得适用差额征税政策。
　　二、二房东转租收入怎么缴税？
　　上述案例中，安家公司作为二房东取得的转租收入，应当全额征税，比如，每月收租客租金为2000元，不论支付给业主多少租金，增值税都是20005100元。
　　这是作为小规模纳税人的计算方式，如果是一般纳税人的话，要区分是一般计税项目还是简易计税。
　　区分的主要依据不动产什么时候取得。
　　1、简易计税
　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5的征收率计算应纳税额。
　　注意是可选择。
　　无法取得专票抵扣进项税的情况下，可以选择简易计税5；如果进项较多的话，可以不选择简易计税，按照9缴税但可以取得专票抵扣进项税。
　　2、一般计税
　　一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
　　注意这里是适用，也就是只能9一般计税，企业需要尽量取得专票来抵扣进项税。
　　政策是比较明确了，但尴尬在于，实务中很多转租业务的二房东不能取得专票，无法抵扣进项，税负也是比较高的。
　　为什么不能取得专票呢？因为很多优质的房子是个人的，个人无法开票，也不愿意去税务机关代开。
　　模式一：企业二房东租客
　　模式二：个人二房东租客
　　这种情况下，可以由二房东公司去税务机关代开，替个人实际承担这部分的税款。
　　相当于，牺牲这部分税款，换取增值税的抵扣和成本支出在企业所得税税前扣除罢了。