今明两年早买房还是再等等？央行定调央媒表态，清晰了

　　今明两年，趁早买房还是赶紧卖房？
　　这个话题，搁在任何时期问，都难以得到准确的答案，因为房地产起起伏伏、谁也摸不着头脑。
　　例如2020年就有不少学者认为，2021年的房地产将迎来新辉煌，理由是2020年上半年，行业遭遇黑天鹅影响，超过100个城市售楼部关闭，为了提振楼市，房贷利率连连下行、央行多次释放资金，房产学者们纷纷预测2021年将迎来楼市牛年，然而现实却在啪啪打脸，2021年房产只有2个月的短暂辉煌，随后便迅速入冬。4月至10月，整个商品房交易市场（无论新房还是二手房）没有掀起多大的波浪，一路平平淡淡。
　　类似下方截图的预测还有很多：
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　　不过，虽然一般房产专家无法回答这个问题，但如果让房地产开发商来回答，或许真的能给出答案，毕竟春江水暖鸭先知，作为市场主体的房地产开发商，总能时刻嗅到前端信息。例如王健林就多次正面予以回复，在一次访谈类节目中，王健林作为节目邀请嘉宾登台，台下观众即兴提问，当时就有一名男观众向王健林抛出了类似问题，他问道王先生，你认为今后的房地产走向何方，是继续上涨，还是会掉头下跌？
　　看起来，王健林对于这个即兴提问，只需要回复上涨；下跌就可以了，但事情似乎并没有如此简单，因为没有充分的过程论证，得到的答案始终难以让人信服。聪明的王健林当然不会重蹈常人的覆辙，他立刻用回问的方式反问这位观众你去看看各个城市里，有多少房子了，接下来房产涨跌还用说吗？
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　　那么，站在买房人的立场，应该如何理解王先生的这个发问呢？毕竟知道他的暗示其实就等于知晓了今后楼市的方向。在指闻君看来，专家近乎明示，他曾两次公开发表过自己不看好房产的立场。第一次是在引以为傲的万达官微上说到万达将从房地产转向文化旅游行业。，第二次是一次会议中，王首富说到，我们要彻底放弃房地产行业，因为大家都知道，将来没啥搞头了。
　　那么，王首富所说的城市房子多不多该如何回答呢？咱们可以通过几组数据来分析。经济学者任泽平在《中国住房报告2019》就测算出了数据，截止当年，城镇所有存量房子加起来，达到3。11亿套，套户比接近1：1，也就是说基本上户均都至少有1套以上房产。故而从总量上而言，经过20多年的发展，中国城市根本不缺房子住。
　　另外，西南财经大学在城镇家庭金融报告中同样研究显示，在我国的购房目的中，有大约85的人买房第一目的是投资，只有不到15的人买房的第一目的是居住，所以说投资的属性远大于居住属性，足可见房产的金融属性有多高。
　　另外西南财大还调查发现，很多人说房子太少，实际上是错配导致的，一方面不少人感觉买不到房子，另一方面大量住房闲置，全国平均住房闲置率达22，一线城市基本在1520之间，二线城市在2023之间，三四线城市和偏远农村的房子闲置率普遍在25以上，更有的城市高达50以上，空城遍地走在不少地方出现。
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　　2021年至2022年，房市究竟如何？指闻君认为，先看2个信息：
　　1、国际通胀，影响几何？
　　2020年，全球各个国家都遭遇了黑天鹅的侵袭，大部分国家的GDP都呈现出倒退的发展态势，在TOP前20的国家中，除了中国、荷兰、瑞士这三个国家之外，美国、法国、日本、德国、英国、加拿大等都呈现出一副下滑的态势。美国下滑3。3，日本下滑4。8，德国下滑4。9，英国下滑9。9，印度下滑7，其他的就不再一一赘述了。
　　所以，在接近黑天鹅的末期，一个共性的大课题摆在了各个国家的面前：如何有效提振发展速度、如何快速走出2020年的阴影。面对此番境况，大家的交出的答卷一模一样，那就是开启印钞机，加速释放货币。2020年下半年至2021年，全球新一轮货币增发潮加速到来。
　　在2020年的12月，日本率先出手，开启了73。6万亿日元的新计划，兑换为人民币，总额度高达4。4万亿元；
　　2020年底至2021年，美国同样不甘示弱，大大小小的举措中，累计释放出了34万亿美元的货币（兑换为人民币达到30万亿元左右），仅仅在3月份上旬就一次性通过了1。9万亿美元的增长方案，与此同时，还对暂时没有工作的人员发放300美金周；
　　欧洲作为一个重要角色，面对普遍收缩的问题，也开启了货币投入，欧洲央行发布1。35万亿欧元的大方案，23个月之后，再度追加5000亿欧元，总投入量达到了3。87万亿人民币。
　　从一般商品房学的角度看，在任何时候，流通的货币数量都应该与商品的价值成正比、成相互适应的关系，如果货币短期大幅增加，那么就有泡沫化的风险，进而产生通胀，通胀到来之后国际大宗货物例如原油、大豆、钢铁、有色金属等价格都可能迎来上浮。
　　2021年全球资本滚滚而来，超过89的国家房子价格在飞，我国有没有可能遭遇这一轮通胀的影响呢？专家、万科前董事长王石早就给出了答案（王石认为可能会），在深夜发表的长文中，王石直言，全球都在增发货币，那么新兴国家可能遭遇输入性通胀影响，津巴布韦、委内瑞拉就达到了3000以上。
　　从这个层面理解，房产或多或少会流入一些热钱，进而起到提升作用。
　　2、楼市资金断流，影响几何？
　　要看待房市这条路指向何方，除了看周边因素之外，指闻君认为更应该看调控这只无形的大手，我国的房产市场，并不是一个纯粹市场化的产物，调控往往起到了决定性的作用。2016年底房住不炒提出以后，调控就逐年增加，17年达到200次，18年达到400次，19年超过600次，20年接近600次，2021年19月份，粗略统计也超过了450次，全年或超2020年调控次数。仅仅从调节次数上就可以预见，今后对房市不可能有放松的情况。
　　在这其中，尤其要提到楼市资金收缩这件事儿，因为房产开发和销售，其实是重资本的工作，一旦市场没有了大额资本进入，那么买地、建房、销售将无从谈起。2020年8月高层（央行和住建部）第一次提出了三根红线，要求房企们进一步降低负债等三项指标，旨在抑制杠杆率风险，进一步缩减金融机构给房企们规模化贷款；2021年央行再出台双上限令，对各类金融机构划定贷款上限（房企贷款上限、购房者贷款比例上限）。
　　专家们是这样形容2021年的房市的：整体而言，行业处于缺钱的状态，速度减缓了、消化能力减弱了。万科的现任董事长郁亮在2020年说今后所有房企将站在同一个起跑线上，失去了巨额融资之后，只能依靠管理创造红利；2021年中董事局会议上，郁亮再次提出现阶段，现金流比任何事情都重要。
　　从资金这一方面来看，随着市场资金流动减弱，再也蹦跶不起来了。
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　　总结一下，一方面国际通胀跃跃欲试，全世界房产都在飞舞，另一方面调控之下楼市资金节流。所以现阶段的房产信心指数摇摆不定，有人说多有人说空。接下来究竟如何呢？对于早买房还是再等等问题，央行定调、央媒表态，清晰了。
　　在9月底，央行货币政策委员会组织了2021年的三季度例会，这一次例会中，特别提到了今后对于房地产金融和贷款政策的基本思路，与第二季度的例会相比，本次例会提出了要增强稳增长的基本信贷，同时坚持实体金融服务，与此同时，还提出了促进楼市稳健发展，维护购房者合法权益。
　　维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
　　央行的两个维护，看起来有点意味深长，第一个已经是老生常谈的了，不必过多赘述，那么第二个维护什么意思呢？指闻君的看法是，今后严格的房产收缩信贷或开始放松，对房产的贷款资金或进一步增加，说白了就是指：不能不给刚需发贷款，不发放贷款，刚需拿什么去买房子呢？
　　这一点，其实央媒经济日报在《谨防楼市大起大落》一文中也有阐述，央媒认为：
　　促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳，稳才是楼市的理想状态。（8个字：谨防楼市大起大落）
　　所说，指闻君才屡屡说道，楼市的格局其实基本清晰了，一方面要严防上涨，另一方面要严防大降，居中定位才是长期的归宿。该不该买房呢？就看你是不是刚需了。