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为什么美国买房子(美国买房子每年多少税)

  我们都知道,美国房产是要交房产税的,有些州的房产税率甚至还不低,于是就有了"美国房子买得起却养不起"的说法,事实真的是这样吗?在美国养一套房子要花多少钱?
  今天,我们就来把这笔账算算清楚。
  在美国,房产持有最大的成本就是房产税了。
  房产税由各州政府征收,也由各州自行决定税率的高低,是地方政府的消防、教育、医疗等公共服务费用主要来源。
  房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔;最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那。
  美国著名社交财经网站 WalletHub 公布的一项最新调查结果,根据美国人口普查局 (U.S. Census Bureau) 的数据显示,2020年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,149美金。
  下面是全美50个州及哥伦比亚特区的平均房产税率、州房价中位数及房产税中位数的情况。
  注:热门城市所在州已标粗表示。要注意的是,以下是各州房产税的平均值。同样价位的房产,在州内不同城市、不同学区的房产税征税方法和税率可能有所不同,但不会相差太大。
  注:数据来源于 WalletHub 2020年最新的统计报告
  对于国内投资者来说,最大的困难就在于美国50个州的房产税都不相同。所以,海外投资者在购房之前,先要确定自己将来想要在哪个州定居生活,之后才能确定自己最终所要缴纳的税额。从上图可以看到,美国大部分州房产税中位数在1000-3000美元之间。
  除了房产税,美国房屋持有的另外两大部分成本是物业费和房屋保险。
  物业费HOA (Home Owner’s Association)Fee
  HOA 是美国业主协会 (Home Owner’s Association) 的英文缩写,很多人习惯将 HOA Fee 称为物业管理费。
  美国的 HOA fee 主要针对联排别墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 这样产权不包括外墙的房产。房主每个月需要交一笔物业管理费用 (HOA Fee),这些钱会进入到一个公共账户,用于维护社区的公共区域。
  每个社区都不一样,价格也有所不同,一般在200-400美元左右。
  独栋别墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee。
  美国的独栋别墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee,但日常维护就需要房主自己打理。
  草坪维护 (Lawn Care):
  一般独栋别墅都是带花园和草坪的,一半以上的美国家庭都有除草机,200-300美元一个。他们认为整洁的草坪是一个家的门面,很乐于亲自打理,既健身又省钱,如果你不想干这些活,那就得花钱请专门的园艺公司来做,根据草坪的大小,收费也都不一样,一个月大约需要100美元。
  除雪 (Snow Removal):
  在容易遭受暴风雪的地区,一般都是"各家自扫门前雪",也可以请专门的除雪公司来清理车道和屋顶上的积雪,每次除雪在400-800美元之间(冬季需要除雪的州可能会有这项费用)。
  物业账单 (Utilities) :
  和国内一样,美国房主也要承担各种水电暖气等费用:
  水费(Water):大约50-100美元
  电费(Electricity):大约120美元
  垃圾清理(Trash):大约20-30美元
  房屋保险 Home Insurance
  对于贷款买家来说,银行会要求卖家在过户前必须买房屋保险。
  而对于现金买家来说,法律并不强制购买,但一般房主都会购买房屋保险,遇到意外或灾害的时候可以在经济上得到补偿。
  屋主保险的价格根据房屋状况,保险公司的不同,从几百到几万美元都有,一般的房屋一年保险费大概在300-1000美元之间。
  此外,还可以根据当地的自然状况买一些附加险:比如在地震多发区,很多房主会加保地震险 (Earthquake Insurance)。有些州还会有龙卷风,洪水等自然灾害,也需要购买相应的保险,比如洪水区 (Flood Zone) 的房屋必须另买洪水险 (Flood Insurance)。
  此外,外国人不在美国居住,却有一个美国房产要出租,那得要报税。
  作为非美国居民,要先申请一个税号,然后每一年上报出租收入和费用。如果租房子赚了钱(房租收入减掉地税、保险等等必要开销),交一笔个人税给政府。
  这几部分就是美国房屋持有成本的大头了。
  此外另一个成本就是房屋交易时的费用。当然这些成本是一次性成本。
  那么美国房产交易都要交哪些税呢?
  与中国不同,美国的土地和房产都是私有的。买入环节的税费都是一次性缴纳的,后续不需要再缴纳相关费用了。这些费用包括:
  -交易税
  -过户费
  -产权保险费
  -律师费
  -登记费、邮寄费等杂费
  这些费用每个州花费都不太一样,具体要看你在哪个地方买房,但总体来讲相当于房价的2-3%之间。如果是贷款购买,还需要缴纳一个贷款服务费,相当于贷款金额的2-3%之间。
  需要提醒的是,在美国漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为,政府有权没收并拍卖房产,所以在这方面一定不能因小失大。


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