▲龙湖集团北京总部外景 可怕，代表一种极致，极致的好，或极致的不好。而龙湖，正是前者。 ＂可怕＂之一 连续5年处＂三道红线＂绿档水平 2021年8月，于龙湖集团发展史而言，是一个可以打上标签的月份。 8月2日，2021年《财富》世界500强排行榜发布，龙湖集团凭借1845.5亿元的营业收入、186.9亿元归母核心净利润，首次荣登该榜单，位列第456位。 而在此前，龙湖曾连续11年荣登＂福布斯全球上市公司2000强＂，连续12年入选《财富》中国500强，展现出稳健的经营质量和强大的企业综合实力。 在外界看来，龙湖一向＂洁癖般的自律＂的财务表现，广受且深得资本市场的认可。年报显示，2020年龙湖集团营业额、归属于股东的核心净利润两项核心指标，已连续五年保持两位数增速。 尽管2020年新冠疫情在全球范围内的突发与反复改变了行业环境与发展格局，但面对充满挑战与不确定的市场环境，龙湖始终坚守盘面，稳健经营。 在财务方面，龙湖已经连续五年满足＂三道红线＂指标要求，是2019 TOP30房企年报＂三道红线＂6家绿档房企中的唯一民营企业，在2020 TOP30房企年报＂三道红线＂13家绿档房企中位列第四，民营企业中依然保持第一（净负债率最低）。 最新数据显示，今年上半年龙湖实现累计签约额1426.3亿元，同比增长28.4%，创历史新高。基于其良好的财务表现和稳健的业务发展，龙湖集团持续获得资本市场的肯定。 今年3月，龙湖被纳入恒生指数HSI，正式跻身蓝筹股，同时，龙湖还是年度中国全投资级房企中，唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业。 ＂可怕＂之二 龙湖的择址观，与十五年坚守 不忘初心，方得始终——地产锐观察认为用来形容龙湖在北京的布局，再适合不过。 在北京龙湖发展史上，有一个特别值得标记的时刻，就是15年前＂进京赶考＂推出首个作品龙湖·滟澜山，正是其在业内外的一举而红，树立了龙湖在北京地产江湖中的＂别墅专家＂的地位。 遥想当年，也正是北京市场爆发式增长、地产明星企业群雄逐鹿的年代。 而多年后的现在，观察龙湖在京项目的布局，似乎＂早有预谋＂，也惊叹其十五年的坚守。 细数北京近些年增涨、增速最快的区域或板块，会发现东北方向有一条清晰的轴线——北京定位＂国际交往中心＂背景下高端住宅区、高端产业区和城市高速发展带的主要分布所在，而这条轴线早在几年前，于龙湖内部已经有了明确定义——「北京45°」生长轴线。 我们先来梳理一下，在「北京45°」生长轴线，龙湖这些年都开发了哪些项目。 纵观这些项目的空间布局，以中央别墅区为起点（滟澜山2007.9.1)、到潮白河别墅区开枝散叶，再到拓土孙河别墅区、第四使馆区，到最新的朝阳北国际生活区，龙湖的项目都分布在北京城东北方向45°轴线的两侧。 如今看来，这条轴线也是北京国际化高端住区发展的轴线。观察北京龙湖这些项目的布局及入市时点，可以看出北京龙湖有着清晰的择址逻辑。 其一，客户逻辑：发现城市高端人口的位移规律，读懂并满足升级需求。 业内相传，大约15年前，龙湖集团创始人吴亚军，坐在北京顺义的罗马湖畔喝着咖啡，下了龙湖进京第一站的选址决定。 ▲顺义罗马湖美景 罗马湖被业内誉为中央别墅区的＂小后海＂。 2007年9月1日，龙湖进京1号作品龙湖·滟澜山开盘，实现了7.6亿的销售，创下了北京别墅市场开盘数量最大、销售套数最多、销售金额最高的三大纪录。 8天后，位于潮白河别墅区的2号作品龙湖·香醍漫步开盘，104套别墅两个小时售罄，再度刷新了北京别墅市场开盘销售速度最快、销售套数最多两项纪录。 至此，龙湖在京一举奠定了市场地位。 业内总结龙湖进京的成功经验，其中重要的一条，就是择址城市高端人口的聚集地并进行产品创新，打造出引领城市高端居住潮流的产品。 龙湖择址之时，中央别墅区已历经了十多年的发展，是北京公认的国际富人区。 潮白河别墅区则是与中央别墅区同时兴起，是顺义的另一个老牌别墅区。 龙湖·滟澜山以差异化的庄园建筑形式和北方罕见的园林造景，香醍漫步以＂回归自然田园，享受生活再出发＂的生活理念，触动并赢得了目标客群——海归、外企中高层、中资企业家以及各行业成功人士的内心居住升级的需求。 其二，优先战略：发现未来，并与城市共生长。 ＂双响炮＂之后，龙湖在北京的东北方向持续深耕，相继开发了香醍溪岸（2009）、好望山（2011）、双珑原著(2013)、天璞（2015）、景粼原著（2016）以及云河玉陛(2020)和云河砚（2021），每个项目都创造了首开劲销的局面。 据悉，在龙湖择地标准中有一句话：择地，必须踩准未来城市发展方向。 这句话在北京龙湖的项目布局上有充分的表现。龙湖2006年拿下北京滟澜山地块之时，中央别墅区虽然历经十余年的发展，但还只是处于名声渐起的阶段。 在这个时候，龙湖择址中央别墅区，不仅仅是发现了富人客群，更为重要的是发现了区域的未来。 彼时，顺义区政府围绕机场东扩工程打造＂临空经济产业带＂，新国展、首都机场轻轨和首都机场二高速于2008年陆续启用，中央别墅区即将进入全新发展时期。 如今看来，也是在龙湖·滟澜山之后，中央别墅区由名声渐起跨入到了大发展阶段。 龙湖也是第一个进驻孙河板块开发商。 2012年9月龙湖拿下孙河第一块宅地，打造了双珑原著，自此孙河作为新北京中央别墅区正式亮相市场。 发展到如今，现在的孙河别墅区已经不是中央别墅区的附属角色，蜕变成为与中央别墅区分开定义的独立墅区。 也正是因为择地时踩准了未来城市的发展方向，多年后发现，在二手房市场，龙湖的项目几乎都是所在区域的溢价标杆。 ▲北京龙湖·滟澜山实景图 比如龙湖·滟澜山，目前二手房挂牌价普遍超9万元/㎡（2009年一期开盘均价约25000元/㎡），与周边其他高端项目的二手房挂牌价相比，最大价差超过约1.7倍。 ▲北京龙湖项目 与周边项目入市售价及二手房均价对比无论是偶然形成还是有预先洞见，龙湖沿着「北京45°」轴线落子的过程，也是北京国际化高端住区生长的进程。 站在龙湖买房客户的角度来讲，不仅意味着生活的改善，也意味着资产的稳定升值。 其实，不仅仅是这条「北京45°」轴线的项目，龙湖在北京五道口 (唐宁one)、圆明园 (颐和原著)、西三环(西宸原著)、常营 (龙湖长楹天街)、通州 (龙湖蔚蓝香醍)等其他板块的项目，二手房市场也溢价明显，挂牌价相比周边同类项目，最大价差低至1.5倍，高至2.3倍。 ＂可怕＂之三 对极致的不断追求与持续创新的产品力 2020年，暂别顺义3年多之后（上一个项目是2016年入市的景粼原著），一如当初进京般，龙湖再度携＂双子星＂项目重回顺义主场。 一个是位于中央别墅区的龙湖·云河玉陛，2020年12月份首次开盘，创下北京楼市单盘一周内成交45亿/230套、＂凭一张图纸即售罄＂的劲销传奇。 另一个是位于顺义仁和板块的龙湖·云河砚，2021年3月首开面世劲销7亿。区域规划发展来看，也遵循龙湖＂踩准未来城市发展方向＂的择地原则。 ▲龙湖·云河砚叠拼效果图 在北京45°国际黄金轴线一路延伸下，龙湖·云河砚地处的顺义仁和板块，如今面临「五政三核」的发展利好，锚定朝阳北CBD核心区地位，一个新兴的高端居住区——朝阳北国际生活区也呼之欲出。 据统计，截至2020年12月31日，首都机场临空经济区、中国（北京）自贸区、创新产业集群示范区三＂区＂合力，朝阳北已汇集外资企业500余家、央企国企130余家、总部型企业70余家，合计已注册企业达1.2万余家，年均创造约80%的顺义区GDP总值。 可以预见，随着产业的陆续导入和发展，未来的仁和板块，会吸引更多的有竞争力的产业人群、年轻人群入驻。 而龙湖·云河砚是目前仁和板块和空港自贸区唯一的低密别墅住区，坐拥百万精英人才的人口红利、七纵八横交通路网、三河七园城市生态，择址再一次踩准了未来城市的发展方向，并担当了引领朝阳北国际生活区开发、促进区域人居改善升级的角色。 ▲龙湖·云河砚规划果图 从产品层面看，和以往的项目一样，从洞察目标客群的需求出发，龙湖·云河砚承袭云河玉陛的创新产品基因，在整体规划设计、园林景观和户型研发上，皆实现了迭代。 目前，龙湖·云河砚在售明星产品为建面150-375㎡的创新叠墅，整体户型格局灵动，可以自由切换3-5居模式，满足一个家庭全生命周期的居住需求。 ▲龙湖·云河砚叠拼样板间实拍图 首层拥有10.2m超大面宽，LD一体化设计极致提升了空间使用率，并可以按需定制南向老人房，在市面别墅户型中罕见。 首层直通室外花园，每一扇窗都可和庭院实现对景，极致增强院墅感。 想象一下，老人于室内或庭院喝茶对弈、男主人打球遛狗、女主人修剪花草、孩子们撒欢嬉戏，每一个家庭成员的庭院梦想都可完美实现。 ▲龙湖·云河砚叠拼样板间实拍图 二层双套房设计，诠释了家人生活的尊崇和尺度。南向超大主卧套房，拥有7.2m大面宽视野和采光，超大的主卧盥洗室尺度也是亮点，超11㎡挑空赠送可以按需改造，做书房或儿童房皆宜。北向次卧套房，可做儿童私密成长空间，也可改造成衣帽间。 地下一层，层高约3.2m，享有超大南北采光井，可以根据需求随心调整为儿童活动室、瑜伽房等休闲、娱乐运动空间； 地下二层，层高约3.3m，可以做储藏室、收藏间、家政间、酒窖等，亦可做出约6.5m震撼挑空，南北三个采光天井也是史无前例。 ▲龙湖·云河砚叠拼样板间实拍图 目前龙湖·云河砚售楼处新开放的宽境叠墅实楼样板间，契合时代航天主题，打造了北京首个裸眼3D太空主题样板，可以作为喜爱这个主题的业主未来装修的参考。 在园林设计上，承袭龙湖28载造园精髓，龙湖·云河砚设计了东方国潮七礼归家沉浸式园林体验，酒店式精奢大门，前厅后院，独家定制＂上房揭瓦＂龙小湖乐园，26° 中央景观会客厅，约3000㎡美国红枫中央公园…… ▲龙湖·云河砚的龙小湖儿童主题乐园效果图 而且云河砚的示范区，也是北京龙湖打造的第一个可生长的实景示范区。随着工程进度的推移，示范区会不断生长成为未来交付的生活场景，能够让客户所见即所得。 在地产锐观察看来，这也契合了龙湖择址中与未来共生长的理念。 另外，项目周边配套也较为成熟。 交通方面，距离龙湖·云河砚最近的地铁站为15号线顺义站，直线距离约6公里，周边还有规划中的R4线和S6号线，未来可便捷接驳朝阳、望京和金盏等区域。 自驾出行，约20分钟可达顺义核心商业区，半小时内可达首都机场，约45分钟可达望京、北京城市副中心（通州）。 商业配套方面，龙湖·云河砚10公里范围内有祥云小镇、新世界、华联BHG、盒马、山姆等；西北侧规划自建3.2万平的商业综合体，据称由天街商业团队操刀，与项目同期交付。 教育配套方面，规划有史家小学，临近有石园小学、顺义一中和顺义九中，骑行15分钟可达；医疗配套方面，5公里范围内聚集地坛医院、顺义妇幼、顺义中医院、区医院和首都附属儿童医院等。 ▲龙湖·云河砚周边配套示意图 从售价层面看，龙湖·云河砚建面约150-375㎡的3-5居的宽境叠墅，目前在售总价约700万-1000万元之间。 而位于中央别墅区的云河玉陛，目前在售总价约2000万元/套起，高出龙湖·云河砚的一倍还多。 龙湖·云河砚在产品打造上是云河玉陛的姊妹篇，且两项目间也不远，驾车距离约20公里。对比可以看出，龙湖·云河砚叠拼明显的高性价比。 此外，云河砚也打造了建面约90/105/120㎡爆款户型的精妆小高层，总价约370万元起。其中90/105㎡户型是难得的方正眼镜户型，120㎡是全能通透四居。 ＂可怕＂之四 市场价格高企龙湖·云河砚改善孤品 近两周，北京首次集中供应的30宗宅地，也已经有一半陆续曝光了案名。 从容积率较低有条件做改善型产品的项目销售限价看，单总价普遍高企。 这也使得如龙湖·云河砚这样总价在700万-1000万之间的在售叠拼产品，显得尤为稀缺。 ▲龙湖·云河砚叠拼效果图 地拿对了，地产项目就成功了一半。 房买对了，对美好生活的向往才会兑现。 面对龙湖楼盘在二手房市场的溢价竞争力，有北京地产圈业内人士曾经发问：为什么那些买了龙湖房子的人都赚了？ 在地产锐观察看来，龙湖循＂城市热土＂严谨拿地的择址观，恰恰也是龙湖的业主们资产升值的保障。