下半年，楼市或迎甩卖潮？准备买房的家庭，不妨看看3个忠告

　　7月，楼市或迎甩卖潮，且看以下2个因素：
　　第一个因素：楼市断奶了，房地产失去了赖以生存的资金源。
　　很多人说，房地产发展的奶水是土地，因为房子始终是建设在土地基础之上的，如果没有了土地，那么房地产就难以开发建设；也有人说房地产的奶水是购房者，买房人才是房地产开发商们的衣食父母，少了买房人的支持，房地产举步维艰。但在指闻君看来，房地产的奶水其实是金融贷款。我国的房地产早已形成了高周转、高负债的发展模式，其核心的根本是源源不断的金融资本注入。一家开发商手上只有5000万元，却能操作35亿元的楼盘，这背后是资金的高杠杆起作用。
　　然而从2020年至2021年，随着三红线和双上线的融资政策到来，未来房地产可流入的资金将被牢牢锁定。三红线让不符合标准的房企接下来的融资增幅受限，而超过80的房企都不满足三红线标准；双上线给各类银行设置了向房地产企业和买房者个人贷款的上线比例，所以近期经常听说买房贷款审批周期拉长、甚至银行拒贷的情况发生，不是银行不愿意贷款，而是在双上线的要求下，银行没有过多的余粮来发放。
　　第二个因素：二手房挂牌数量再创新高，说明房子确实不好卖了。
　　楼市表现平淡，不仅体现在新房销售方面，更体现在二手房交易方面，我们都知道，在商品房买卖市场中，二手房的成交量占到了整体市场60的比重，可以说二手房才是楼市的晴雨表，2021年以来，二手房交易萎缩，有的房地产中介3个月没有成交一套房子，这种情况在5年前是几乎见不到的。数据显示，近期以来，深圳二手房成交量降低到3000套以内，同比下滑70以上，宁波的二手房也减少了37，成都的三个区域，二手房成交量同样有较大幅度的下滑，分别减少了31、29、26。
　　总结一下：一方面楼市赖以生存的巨量资金源出现了问题，央行和住建部不允许继续拥有巨量资金注入了。另一方面商品房市场的房屋交易数据出现了较大幅度的下滑。这就相当于给开发商摆出了一个残局：一方面卒子已经过河，而且直逼总部大本营；另一方面对方还有至少一个车可以自由调配，然而在开发商的这一方面，只剩下了2个侍卫和2个象可以调用。已经没有了主动出击的可能性，唯有巧妙使用残存的侍卫和象来获得生存空间。
　　面对此种窘境，如果你是房地产开发商你会怎么办？
　　估计只有一个解决方案：降价促销，甩卖房产，以价换量，获得利润空间。所以，从这个层面而言，下半年，楼市或真的能迎甩卖潮。准备买房的家庭，建议不妨先看看3个忠告。
　　1、买新房，不买二手房。很简单的道理，在房地产市场，经过20多年的发展，二手房被炒作的成分很大，现在的住房市场中，超过50的二手房的都是炒房遗留下来的产物。价格虚高，而且房东怎么谈也不降价，让买房人无奈。与此同时，二手房买卖中还存在很多隐性成本，例如房地产中介费，这是一笔不小的费用，根据城市的不同，房产中介费也不尽一致，大城市的中介费在34左右，二三线城市的中介费可能在1。53左右。一套200万元的房子，中介费就可能达到了3万元6万元，徒增购房成本。
　　2、尽量避开期房和精装房。道理很简单，三红线和双高线的要求下，房地产企业们的利润正在收缩，而且如果房企们为了回款降低销售价格，那么他们的利润会被压缩得更低，10年前10的净利润，现在只有不到2，在低利润的运作模式下，房企们可能采取降低配置、降低装修标准的手段来控制成本支出。故而，在每一次的房价下行期，总能遇到烂尾房、精装的坑房。
　　举个例子：朋友小红在2018年购买了一套房子，当时正值房价高峰时期，所以没人能预料到房地产会走下坡路，缴纳了30万元首付款、办理完毕按揭贷款后，开始了漫长等待期，本来根据《商品房买卖合同》约定在2020年5月31日之前就要交房的，但是到2021年7月份也没有交房的信息，终于被证实，在2019年底，这一家开发商就已经因为资金不畅，破产跑路了，购买这个楼盘的人依然偿还着每个月的房贷债务，房子烂尾不知何时才有解决方案。
　　3、尽量选择大城市购房。经学家马光远在2020年的一次央视财经论坛中，提醒普通购房者，手中的钱不要全部拿去炒房了，炒房将成为越来越专业的事情，马光远同时认为，普通人手握现金才是硬道理，一方面可以应对家庭各项突发情况和风险，另一方面对于普通人的投资理财渠道很少，在不懂的情况下，不要盲目进行。
　　虽然说房地产平稳前进，炒房已经没有了出路，但是房子依然可以买，要坚持大城市购房的原则。2020年第七次人口普查数据显示，我国的总人口为14亿人，城镇化率为63，60岁以上的老年人口数量达到2。6亿人，占比提升至18，与此同时新生儿出身逐渐年少，2020年只有1200万人。
　　少子化情况下，人口年龄结构呈现出倒三角的形状，距离欧洲、北美、日本等发达国家的城市化率，我们还有13年的时间要走，所以会有更多人向着大城市聚集，进而为这些城市带来源源不断的购房人，大城市的房子具有保值增值潜力。
　　相反地，在三四线城市和收缩型城市（人口外流型城市）由于产业结构单一、经济发展动能微弱，楼市需求不旺的情况下，房地产或步入衰退区间。
　　楼市一系列新变化，买房逻辑也跟着变了，下半年买房的人，建议先看看以上3个忠告。