大规模定制生产（这是地产开发最后的革命？）

　　大规模定制生产（这是地产开发最后的革命？）
　　中国的房地产发展到今天，项目的开发过程已基本定型，各家房企大同小异。如果说还有什么可以改变整个开发过程的话，那可能就是技术上的革命----建筑工业化。
　　2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》明确，将力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。
　　近年，许多地方对新建建筑提出明确要求，比如：上海外环线以内新建民用建筑应全部采用装配式建筑……长沙市、郑州市也明确要求三环内所有新建项目采用装配式。
　　装配式建筑呈蓬勃发展之势。但在推广落地过程中，也遇到一些问题，比如：
　　1、各省市、各大房企，建筑设计及形式非常多样化，很难像工业制品一样形成统一的标准产品；
　　2、装配式建筑构件较重，生产构件的工厂和项目之间不能太远，否则运输成本过高。可之前很多城市周边并没有工厂；
　　3、装配式建筑的成本，在一些地方仍高于传统建筑模式。这是行业需要解决的核心问题。
　　此前，业内人士大多认为，以上3大难题，短期内无法解决。
　　有一家企业，却凭借深厚的技术积累和持续的创新研发能力，一步步解决上述三大问题，推进装配式建筑产业发展、影响着中国房地产项目的开发过程！
　　这家企业就是中国建筑工业化的开创者和引领者——远大住工！
　　日前，明源君在长沙对话了远大住工集团董事、总裁唐芬。远大住工如何解决上述3大问题，也因此深度揭开……
　　远大住工集团董事、总裁唐芬
　　与大开发商共生发展
　　逐渐建立行业标准
　　房地产企业，做标准化尤其是产品标准化的越来越多了。一方面借特色产品体系建立企业＂护城河＂，另一方面提升质量与速度，间接控制风险。
　　可是，各大房地产企业产品标准并不相同。而中国地域辽阔，南北方建筑风格迥异，各地的住宅地方标准也存在差异。
　　开发商如何在契合各地标准、遵循地域文化的基础上进行产品创新，乃至建立起自己建筑工业化的标准？远大等第三方又如何为他们提供相应的服务？
　　这是一大难题。
　　在远大住工看来，不管什么行业，一般都是先有企业标准。企业先行先试、推动行业发展到一定规模之后，再陆续出台地方标准、行业标准。最终，这些多层次的标准是相互协同包容的。
　　基于这种认识，远大住工并不要求房企一定接受自己的标准、或者自身完全接受房企的标准，而是针对各个房企不同的实际需求，给出量身定制的专业解决方案。
　　在远大住工，有一个部门叫标准实验室，其主要工作是对接各大房企的产品研发和设计部门，引导目标客户优化产品，实现技术与市场的有效对接。
　　唐芬认为，中国的大型房企规模非常大，建筑本身难以实现完全标准化，需要通过模块化等方式来匹配工业化的理念及体系。
　　标准实验室与房企的产品研发部门合作，量身打造装配式建筑产品标准。从源头开始为其制定解决方案，包括设计、工厂生产制造、现场安装施工、运行维保等等。
　　＂例如我们跟金科共同编制装配式建筑的产品标准，就叫‘金科-远大住工装配式建筑产品标准’。＂远大住工计划针对标杆房企自身的标准产品系列，来建立工业化建筑的产品标准体系。
　　远大住工已为超过300家房企客户提供装配式建筑整体解决方案；与前10大房地产开发商、前10大建筑企业中的9家，建立了稳定长期的共生发展关系。
　　目前，许多中小房企还处于模仿学习阶段，习惯借鉴龙头房企先进的、成功的、成熟的产品标准。
　　他们就可以在远大住工提供的成熟标准体系里，选择一套最适合自己的标准。
　　唐芬表示：＂如果远大住工编制的产品标准体系能够获得行业认可，我们愿意共享。标准只有通过行业的应用和实现，才能真正发挥它的价值。＂
　　大房企都是全国布局的，远大住工要为他们服务，就必须解决上面提到的第二个难题：在大部分城市周边拥有自己的PC构件工厂……
　　构件运输半径在150公里以内最佳
　　远大已实现全国百座城市布局
　　装配式建筑，一个构件的重量通常要以吨来计算，而且很多构件不十分规则。以住宅为例，大型的预制构件通常出现在山墙、楼梯间等部位。这一类的构件重量轻则4-5吨，重则6-7吨，构件的重量对运输提出了很高要求。
　　运距不同，费用也不同。一般经济运输半径为150公里以内，300公里为适宜推广区域，300-500公里为可推广区域，超出500公里，受物流成本限制较难推广。
　　远大住工在行业爆发前夕，为了在把握核心市场的同时，实现快速轻资产扩张，采用＂双轮驱动＂的模式，打造了规模性的全国网络。
　　目前，远大住工拥有全资PC工厂15家，此外还有58家联合工厂实现投产：
　　在核心城市，采用自营工厂的模式，建设以＂设备自动化+管理信息化＂为特征的智能工厂，打造区域标杆，树立＂远大住工＂品牌；
　　在其他区域，采用＂远大联合＂模式，与地方优质企业联合建厂，共同推广装配式建筑，抢占区域市场。
　　远大住工全资PC工厂、58家联合工厂布局图
　　通常情况下，远大住工持有联合工厂35％的股权，当然也有一些合作不完全一致。＂规模+效益＂是远大住工发展的核心战略。
　　远大住工挑选合作伙伴的过程，也是装配式建筑逐渐被行业所接受、看好的过程。
　　想成为远大住工的合作伙伴，需要满足3个条件：
　　1、不投机、专业、专注。
　　2、有共同的价值观，认可这个产业，有积极的意愿加入。
　　3、有比较良好的当地市场资源，或市场开拓的能力。
　　远大住工的合作伙伴主要有3类：
　　1、开发企业，其自身就有需求；
　　2、政府的平台公司，他们承担了大量政府建设的职能，具备非常好的推动政策、产业、市场落地的能力；
　　3、大型的建筑公司，装配式和他们的主业关联度很高，他们在当地的拓展能力非常强。
　　远大住工布局全国，选取城市的逻辑与很多开发商类似，包括城市的经济规模、人口数量、政府扶持力度等。而远大住工的工厂布局，又将反向影响未来的开发市场。
　　远大住工的工厂之间，通常有100—150公里的覆盖半径，而在长三角等需求特别密集的区域，这个半径内也可能有2家以上的工厂。
　　目前，远大住工覆盖全国的生产网络中，全国GDP千亿以上城市覆盖率65%，万亿以上城市覆盖率100%，以150公里的覆盖半径计算，覆盖全国GDP千亿以上的城市232个，覆盖率达60%。
　　综合以上统计，远大的产能全面布局京津冀、长三角、珠三角、中西部核心城市圈等全国主要市场。
　　远大住工认为，即使是一个普通的地级市，其建设量也足以支撑一个工厂的发展，只是工厂里配置3条产线还是更多条产线的问题。
　　标准、运输半径的问题之外，在远大住工看来，成本的问题在3-5年之内也会出现拐点……
　　标准化程度高、体系完整的项目
　　成本已经能与传统施工打平
　　全面拐点将在3-5年后出现
　　装配式建筑目前仍处于初级发展阶段，成本问题仍然是困扰产业发展的核心。在国家政策加持下，相较混凝土现浇，装配式建筑具备施工周期短、效率高、
　　用工量少、环保属性强等特点。
　　而现在装配式建筑的成本，通常比传统施工高5%到10%。之所以有这个差距，很大程度上是因为标准化程度不高、规模化程度不够。
　　装配式建筑，简单来说就是＂像造汽车一样造房子＂，通过机械化、标准化、信息化及智能化的手段，由工厂定制化、精细化、智能化生产构件，并在现场直接组装而成。
　　装配式建筑最理想的状态，是要在设计时，就要充分考虑生产、物流和施工的各个方面，需要按照生产工艺的要求将建筑一次性合理、精准地拆解成千上万个构件，同时兼顾建筑、结构和预留预埋等所有技术要求。
　　在生产时，用柔性模具满足个性化需求，并根据安装进度制定智能、灵活的生产及运输计划，从而最小化生产、物流和堆放成本，最大化安装效率和精度。
　　目前装配式建筑成本较高，核心就是因为没有达到上面所说的理想状态。
　　首先，一些开发商一开始并没有考虑装配式建筑的差异，按传统方法把所有设计都做完了之后，再交给工厂生产构件。由于传统的建筑设计没有考虑到工业化的生产、物流和安装，就会造成一些成本的浪费和损耗。
　　其次，装配式产业规模尚待提高，采购成本也要高一些。
　　此外，装配式建筑行业上下游的成熟度，也还没有达到最佳的平衡。开发商、设计院、PC企业，包括施工单位，成熟度不一样，一些合作方就需要更多的收益来缓冲风险成本，从而带来行业整体成本的上扬。
　　远大住工参与的一些标准化程度高，体系完整的项目，其成本已经和传统施工模式持平。
　　远大住工认为，随着装配式建筑规模化程度不断提升、技术介入加强，再考虑传统施工中劳动力成本的不断上涨，整个行业的成本拐点可能在3-5年后到来。
　　而且，因为装配式建筑效率更快、质量更高，其综合成本实际最终会大大低于传统施工模式：
　　在比较完美的状态下，装配式建筑的施工周期比传统施工要短1/4左右，这样就可以节省大量的财务成本。
　　业内目前做装配式建筑的企业还有其他一些，远大住工和他们相比又有什么优势呢？或者说，除了标准、布局、成本的问题，装配式建筑的难度在什么地方呢？
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　　远大住工的核心竞争力
　　远大住工董事长张剑曾经提到说＂我们的优势就是这么多年犯过的错比别人多，我们走过的弯路比别人多。＂可以理解为，正是因为远大住工领先于行业，已经足够多地试错，所以更清晰地知道哪些做法是对的，是应该坚持的。
　　在长期的从业中，除了上面说到的标准、布局的优势，远大住工还积累出以下一些核心竞争力。
　　1.完整的装配式体系
　　有一些业内人士对装配式建筑有片面理解，认为只要建设一个构件工厂，就算是做了装配式建筑。可实际上，装配式建筑并不仅仅是生产构件这么一个环节，它是由众多节点和链条形成的一个有机关联的整体。
　　传统的地产项目设计，不需要管后端怎么施工，不同的建筑公司和施工人员，都可以造出图纸上的项目，这是一种比较粗放的管理。
　　但装配式建筑，在设计阶段，就要考虑将来的构件生产、将来的物流、将来每一个工序的节点。
　　举例来说：如果物流运输不了PC构件，就必须更改设计。
　　唐芬认为，装配式建筑是一个高度离散型的制造行业，＂我们要兼顾成本低、效率高、交付快、多品种、个性化。这种大规模定制生产，颠覆了从福特T型车开始建立的现代工业的概念。＂
　　装配式建筑与传统制造业，有共通的一些地方，也有完全不同的一面。
　　传统制造业生产的，大多是标准品：同一个型号的手机，全国几千万台都是一样的。
　　可装配式建筑完全不同，以远大住工来说：地产项目都是差异化的，所以远大住工不但需要针对几十家地产巨头定制标准，而且需要针对同一家房企的不同产品线，给出定制的方案。
　　可是，如果针对每个不同的构件，都去生产新的模具和生产线，又太浪费了。
　　如何解决这个问题？这就要说到远大住工的另一项核心竞争力……
　　2.柔性制造：把非标准的建筑还原为标准的模块
　　每一家房企建造的房子都不相同，工厂生产复杂度又很高，目前技术及成本控制尚未实现完全定制化、批量生产。
　　因此，远大住工从建筑设计端向下拆解一个维度，从整体拆解到模块，再通过标准化的模块组合出多样化的建筑。唐芬认为，从前端提升模块通用性，是为后端拼装组合的多元协同创造条件。
　　远大柔性制造的四个重点
　　生产出地产项目所需要的各种构件，只是第一步，运送到项目现场完成安装、交付的过程更难，这就涉及到远大住工的另一项核心竞争力：数据驱动。
　　远大住工生产的构件，正在工地现场安装
　　3.数据驱动：解决需求端的不确定性
　　一个工厂可能要同时供应几百栋建筑。每栋建筑需要不同构件的时间，因为天气、工期等各种因素，随时都在变化。而对于装配式建筑工厂来说，预先把所有构件全部生产出来，是有问题的：要多大面积的堆场存放构件？堆场的租赁成本怎么办？运输到堆场，二次转运的成本高不高？存放期间，成品保护怎么办？转运次数多了，转运风险咋办？客户需求出现变化，如何及时更改生产订单？
　　可是，如果不预先造出来，后续又不能按时交付，将影响客户工程的进度。
　　矛盾集中在，需求端的不确定性。
　　最佳状态就是：按需生产，从原来的供给端计划指令型生产，向需求端数据驱动型生产。
　　数据驱动可以解决需求端的不确定性问题。
　　远大住工早已意识到数据的重要性，持续的高研发投入，为其实现业务快速扩张、形成领先优势打下了基础。
　　作为由工信部授牌智能制造试点示范项目的装配式建筑企业，远大住工研发并应用了装配式建筑全流程数字化解决方案――PC-CPS智能制造系统，实现了装配式建筑全生命周期各环节的关键数据共享与协同。
　　PC-CPS系统以需定产，从需求端来拉动生产线。
　　远大已经完成了从原来的供给端计划指令型生产，向需求端数据驱动型生产的转变，打通了设计、制造、施工和运维的全产业链条，成为建筑工业化的标准化门户和智能服务平台。
　　远大工厂内部，生产环节和运输环节无缝衔接
　　唐芬介绍，从原材料到交付客户，签收、结算全部在CPS系统中进行。所有的环节和要素，无论是成品、半成品，还是承载的工具，都有自己的二维码，也就是数字身份证。它们都以自己的数字身份在远大住工的制造管理系统里流动。
　　2020年，远大住工数字化平台同京东云计算、阿里云一同成为工信部推荐的数字化产品。
　　整个系统的运行过程，具体来说是这样的：
　　首先，CPS系统将远大住工多年积累的数据整合出一个算法，从原料端开始，把人、机、物料、时间等所有资源要素先在Cyber（虚拟系统）中进行预设。
　　也就是说，现实中有一个工地，虚拟世界里就有一个工地，现实中有一个模具，虚拟世界里也有一个模具，两个世界基本完全一致，可以互动。
　　其次，CPS系统将产业链各种要素进行数字化定义，完成设计、生产、物流、施工、运维的全过程。在现实的生产过程中，所有产品在Cyber系统设定时，便拥有一个唯一的数字身份证，或者叫非接触的射频码。
　　在生产阶段，通过扫码，触发生产线运作，生产出来的部品放到库中进行半成品和组模准备。半成品库扫码也会直接触发供应商进行原材料的备货和送货。
　　第一批产品生产出来运到工地前，所有产品在吊装前通过扫码确认，产品是否完成组装。同时，Cyber系统收到触发指令，让工厂进行下一批货的排产发货。如果工地发生变化，只需要一个信号，系统便会进行相应调整。
　　远大全面推行PC-CPS系统已有近3年时间，唐芬介绍，无论是人均产效、模具成本，还是整个生产组织效率都得到了提升。
　　用机器来取代人，用工厂来取代工地，是远大住工的愿景和目标。而PC-CPS系统正在解决手工作业的极限问题
　　远大住工和装配式建筑的未来
　　早期，远大住工拿过地，自己做开发和总包，核心原因并不是为了赚钱，而是把自己的项目作为整体解决方案的试验田，推进装配式建筑的迭代发展。
　　历经二十余年发展，远大住工仍旧以＂技术的远大、制造的远大、合作的远大＂立身，专注于推进建筑工业现代化。
　　目前，因为智能制造系统的实施：
　　1、远大住工PC构件制造的人均产效达2.0立方米/天，大幅超过中国同业约0.5-0.6立方米/天的平均水平；
　　2、由于建筑产品的非标准性，装配式建筑行业的模具平均成本占比超过10%。推行PC-CPS系统后，通过柔性制造、向下拆解模块后，远大住工的模具成本从7%降至2%以内；
　　3、通过数据驱动，远大住工实现从需求端拉动生产端，精益管理，提高库存周转率，二次转运、损耗成本均大幅降低，基本实现0库存。
　　2020年在疫情影响之下，远大住工全年产量不减反增。据其年报披露：远大住工2020年实现营业收入26.14亿元；毛利总额9.27亿元；净利润2.16亿元；毛利率由2019年的34％增至2020年的35.5％。
　　远大住工的客户，以前以政府投资的项目为主；现在市场化程度更高，主要与各大开发商合作。
　　虽然开发商的城市住宅类项目不能完全标准化，但远大住工认为，低层、多层的别墅、民房，是可以完全标准化的。
　　to B之外，过去一年，远大住工着力发展to C端业务，实现由TO B向TO B+TO C的战略转型，成功研发BOX Modul系列，打造优质丰富的文旅产品体系和公共设施产品体系。
　　目前，国家大力推广装配式建筑，很大程度上，是因为工业化建筑其实是一个从内到外的绿色建筑：
　　1、整个建筑工业化生产的过程是高度集约，材料的浪费和损耗降到了最低。
　　2、大量减少施工现场扬尘、建筑垃圾、用水量、现场模板的使用，对林木资源的保护效益也是非常高的。与很多传统施工现场堆出一层楼的废料，形成鲜明对比。
　　3、建筑的保温性能，气密性好，后期能耗会大幅的降低。
　　4、建筑业民工比重连续六年走低，人均成本持续上升，只有兼具绿色、工业化和信息化的装配式建筑，才能为下一代从业者提供他们愿意工作的环境，从而赢得产业发展的未来。
　　据住建部关于2020年度全国装配式建筑发展情况的通报：全国新开工装配式建筑共计6.3亿㎡，较2019年增长50%，呈现出广大的市场空间。而远大住工目前已成为我国PC构件市场和PC设备生产市场的最大参与者。按2019年的收益统计，远大住工PC构件制造占据市场份额的16.5%，PC设备制造市场份额也达到了14.6%。