大规模定制生产（这是地产开发最后的革命？）

　　大规模定制生产（这是地产开发最后的革命？）
　　中国的房地产发展到今天，项目的开发过程已基本定型，各家房企大同小异。如果说还有什么可以改变整个开发过程的话，那可能就是技术上的革命建筑工业化。
　　2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》明确，将力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30。
　　近年，许多地方对新建建筑提出明确要求，比如：上海外环线以内新建民用建筑应全部采用装配式建筑长沙市、郑州市也明确要求三环内所有新建项目采用装配式。
　　装配式建筑呈蓬勃发展之势。但在推广落地过程中，也遇到一些问题，比如：
　　1、各省市、各大房企，建筑设计及形式非常多样化，很难像工业制品一样形成统一的标准产品；
　　2、装配式建筑构件较重，生产构件的工厂和项目之间不能太远，否则运输成本过高。可之前很多城市周边并没有工厂；
　　3、装配式建筑的成本，在一些地方仍高于传统建筑模式。这是行业需要解决的核心问题。
　　此前，业内人士大多认为，以上3大难题，短期内无法解决。
　　有一家企业，却凭借深厚的技术积累和持续的创新研发能力，一步步解决上述三大问题，推进装配式建筑产业发展、影响着中国房地产项目的开发过程！
　　这家企业就是中国建筑工业化的开创者和引领者远大住工！
　　日前，明源君在长沙对话了远大住工集团董事、总裁唐芬。远大住工如何解决上述3大问题，也因此深度揭开
　　远大住工集团董事、总裁唐芬
　　与大开发商共生发展
　　逐渐建立行业标准
　　房地产企业，做标准化尤其是产品标准化的越来越多了。一方面借特色产品体系建立企业护城河，另一方面提升质量与速度，间接控制风险。
　　可是，各大房地产企业产品标准并不相同。而中国地域辽阔，南北方建筑风格迥异，各地的住宅地方标准也存在差异。
　　开发商如何在契合各地标准、遵循地域文化的基础上进行产品创新，乃至建立起自己建筑工业化的标准？远大等第三方又如何为他们提供相应的服务？
　　这是一大难题。
　　在远大住工看来，不管什么行业，一般都是先有企业标准。企业先行先试、推动行业发展到一定规模之后，再陆续出台地方标准、行业标准。最终，这些多层次的标准是相互协同包容的。
　　基于这种认识，远大住工并不要求房企一定接受自己的标准、或者自身完全接受房企的标准，而是针对各个房企不同的实际需求，给出量身定制的专业解决方案。
　　在远大住工，有一个部门叫标准实验室，其主要工作是对接各大房企的产品研发和设计部门，引导目标客户优化产品，实现技术与市场的有效对接。
　　唐芬认为，中国的大型房企规模非常大，建筑本身难以实现完全标准化，需要通过模块化等方式来匹配工业化的理念及体系。
　　标准实验室与房企的产品研发部门合作，量身打造装配式建筑产品标准。从源头开始为其制定解决方案，包括设计、工厂生产制造、现场安装施工、运行维保等等。
　　例如我们跟金科共同编制装配式建筑的产品标准，就叫‘金科远大住工装配式建筑产品标准’。远大住工计划针对标杆房企自身的标准产品系列，来建立工业化建筑的产品标准体系。
　　远大住工已为超过300家房企客户提供装配式建筑整体解决方案；与前10大房地产开发商、前10大建筑企业中的9家，建立了稳定长期的共生发展关系。
　　目前，许多中小房企还处于模仿学习阶段，习惯借鉴龙头房企先进的、成功的、成熟的产品标准。
　　他们就可以在远大住工提供的成熟标准体系里，选择一套最适合自己的标准。
　　唐芬表示：如果远大住工编制的产品标准体系能够获得行业认可，我们愿意共享。标准只有通过行业的应用和实现，才能真正发挥它的价值。
　　大房企都是全国布局的，远大住工要为他们服务，就必须解决上面提到的第二个难题：在大部分城市周边拥有自己的PC构件工厂
　　构件运输半径在150公里以内最佳
　　远大已实现全国百座城市布局
　　装配式建筑，一个构件的重量通常要以吨来计算，而且很多构件不十分规则。以住宅为例，大型的预制构件通常出现在山墙、楼梯间等部位。这一类的构件重量轻则45吨，重则67吨，构件的重量对运输提出了很高要求。
　　运距不同，费用也不同。一般经济运输半径为150公里以内，300公里为适宜推广区域，300500公里为可推广区域，超出500公里，受物流成本限制较难推广。
　　远大住工在行业爆发前夕，为了在把握核心市场的同时，实现快速轻资产扩张，采用双轮驱动的模式，打造了规模性的全国网络。
　　目前，远大住工拥有全资PC工厂15家，此外还有58家联合工厂实现投产：
　　在核心城市，采用自营工厂的模式，建设以设备自动化管理信息化为特征的智能工厂，打造区域标杆，树立远大住工品牌；
　　在其他区域，采用远大联合模式，与地方优质企业联合建厂，共同推广装配式建筑，抢占区域市场。
　　远大住工全资PC工厂、58家联合工厂布局图
　　通常情况下，远大住工持有联合工厂35的股权，当然也有一些合作不完全一致。规模效益是远大住工发展的核心战略。
　　远大住工挑选合作伙伴的过程，也是装配式建筑逐渐被行业所接受、看好的过程。
　　想成为远大住工的合作伙伴，需要满足3个条件：
　　1、不投机、专业、专注。
　　2、有共同的价值观，认可这个产业，有积极的意愿加入。
　　3、有比较良好的当地市场资源，或市场开拓的能力。
　　远大住工的合作伙伴主要有3类：
　　1、开发企业，其自身就有需求；
　　2、政府的平台公司，他们承担了大量政府建设的职能，具备非常好的推动政策、产业、市场落地的能力；
　　3、大型的建筑公司，装配式和他们的主业关联度很高，他们在当地的拓展能力非常强。
　　远大住工布局全国，选取城市的逻辑与很多开发商类似，包括城市的经济规模、人口数量、政府扶持力度等。而远大住工的工厂布局，又将反向影响未来的开发市场。
　　远大住工的工厂之间，通常有100150公里的覆盖半径，而在长三角等需求特别密集的区域，这个半径内也可能有2家以上的工厂。
　　目前，远大住工覆盖全国的生产网络中，全国GDP千亿以上城市覆盖率65，万亿以上城市覆盖率100，以150公里的覆盖半径计算，覆盖全国GDP千亿以上的城市232个，覆盖率达60。
　　综合以上统计，远大的产能全面布局京津冀、长三角、珠三角、中西部核心城市圈等全国主要市场。
　　远大住工认为，即使是一个普通的地级市，其建设量也足以支撑一个工厂的发展，只是工厂里配置3条产线还是更多条产线的问题。
　　标准、运输半径的问题之外，在远大住工看来，成本的问题在35年之内也会出现拐点
　　标准化程度高、体系完整的项目
　　成本已经能与传统施工打平
　　全面拐点将在35年后出现
　　装配式建筑目前仍处于初级发展阶段，成本问题仍然是困扰产业发展的核心。在国家政策加持下，相较混凝土现浇，装配式建筑具备施工周期短、效率高、
　　用工量少、环保属性强等特点。
　　而现在装配式建筑的成本，通常比传统施工高5到10。之所以有这个差距，很大程度上是因为标准化程度不高、规模化程度不够。
　　装配式建筑，简单来说就是像造汽车一样造房子，通过机械化、标准化、信息化及智能化的手段，由工厂定制化、精细化、智能化生产构件，并在现场直接组装而成。
　　装配式建筑最理想的状态，是要在设计时，就要充分考虑生产、物流和施工的各个方面，需要按照生产工艺的要求将建筑一次性合理、精准地拆解成千上万个构件，同时兼顾建筑、结构和预留预埋等所有技术要求。
　　在生产时，用柔性模具满足个性化需求，并根据安装进度制定智能、灵活的生产及运输计划，从而最小化生产、物流和堆放成本，最大化安装效率和精度。
　　目前装配式建筑成本较高，核心就是因为没有达到上面所说的理想状态。
　　首先，一些开发商一开始并没有考虑装配式建筑的差异，按传统方法把所有设计都做完了之后，再交给工厂生产构件。由于传统的建筑设计没有考虑到工业化的生产、物流和安装，就会造成一些成本的浪费和损耗。
　　其次，装配式产业规模尚待提高，采购成本也要高一些。
　　此外，装配式建筑行业上下游的成熟度，也还没有达到最佳的平衡。开发商、设计院、PC企业，包括施工单位，成熟度不一样，一些合作方就需要更多的收益来缓冲风险成本，从而带来行业整体成本的上扬。
　　远大住工参与的一些标准化程度高，体系完整的项目，其成本已经和传统施工模式持平。
　　远大住工认为，随着装配式建筑规模化程度不断提升、技术介入加强，再考虑传统施工中劳动力成本的不断上涨，整个行业的成本拐点可能在35年后到来。
　　而且，因为装配式建筑效率更快、质量更高，其综合成本实际最终会大大低于传统施工模式：
　　在比较完美的状态下，装配式建筑的施工周期比传统施工要短14左右，这样就可以节省大量的财务成本。
　　业内目前做装配式建筑的企业还有其他一些，远大住工和他们相比又有什么优势呢？或者说，除了标准、布局、成本的问题，装配式建筑的难度在什么地方呢？
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　　远大住工的核心竞争力
　　远大住工董事长张剑曾经提到说我们的优势就是这么多年犯过的错比别人多，我们走过的弯路比别人多。可以理解为，正是因为远大住工领先于行业，已经足够多地试错，所以更清晰地知道哪些做法是对的，是应该坚持的。
　　在长期的从业中，除了上面说到的标准、布局的优势，远大住工还积累出以下一些核心竞争力。
　　1。完整的装配式体系
　　有一些业内人士对装配式建筑有片面理解，认为只要建设一个构件工厂，就算是做了装配式建筑。可实际上，装配式建筑并不仅仅是生产构件这么一个环节，它是由众多节点和链条形成的一个有机关联的整体。
　　传统的地产项目设计，不需要管后端怎么施工，不同的建筑公司和施工人员，都可以造出图纸上的项目，这是一种比较粗放的管理。
　　但装配式建筑，在设计阶段，就要考虑将来的构件生产、将来的物流、将来每一个工序的节点。
　　举例来说：如果物流运输不了PC构件，就必须更改设计。
　　唐芬认为，装配式建筑是一个高度离散型的制造行业，我们要兼顾成本低、效率高、交付快、多品种、个性化。这种大规模定制生产，颠覆了从福特T型车开始建立的现代工业的概念。
　　装配式建筑与传统制造业，有共通的一些地方，也有完全不同的一面。
　　传统制造业生产的，大多是标准品：同一个型号的手机，全国几千万台都是一样的。
　　可装配式建筑完全不同，以远大住工来说：地产项目都是差异化的，所以远大住工不但需要针对几十家地产巨头定制标准，而且需要针对同一家房企的不同产品线，给出定制的方案。
　　可是，如果针对每个不同的构件，都去生产新的模具和生产线，又太浪费了。
　　如何解决这个问题？这就要说到远大住工的另一项核心竞争力
　　2。柔性制造：把非标准的建筑还原为标准的模块
　　每一家房企建造的房子都不相同，工厂生产复杂度又很高，目前技术及成本控制尚未实现完全定制化、批量生产。
　　因此，远大住工从建筑设计端向下拆解一个维度，从整体拆解到模块，再通过标准化的模块组合出多样化的建筑。唐芬认为，从前端提升模块通用性，是为后端拼装组合的多元协同创造条件。
　　远大柔性制造的四个重点
　　生产出地产项目所需要的各种构件，只是第一步，运送到项目现场完成安装、交付的过程更难，这就涉及到远大住工的另一项核心竞争力：数据驱动。
　　远大住工生产的构件，正在工地现场安装
　　3。数据驱动：解决需求端的不确定性
　　一个工厂可能要同时供应几百栋建筑。每栋建筑需要不同构件的时间，因为天气、工期等各种因素，随时都在变化。而对于装配式建筑工厂来说，预先把所有构件全部生产出来，是有问题的：要多大面积的堆场存放构件？堆场的租赁成本怎么办？运输到堆场，二次转运的成本高不高？存放期间，成品保护怎么办？转运次数多了，转运风险咋办？客户需求出现变化，如何及时更改生产订单？
　　可是，如果不预先造出来，后续又不能按时交付，将影响客户工程的进度。
　　矛盾集中在，需求端的不确定性。
　　最佳状态就是：按需生产，从原来的供给端计划指令型生产，向需求端数据驱动型生产。
　　数据驱动可以解决需求端的不确定性问题。
　　远大住工早已意识到数据的重要性，持续的高研发投入，为其实现业务快速扩张、形成领先优势打下了基础。
　　作为由工信部授牌智能制造试点示范项目的装配式建筑企业，远大住工研发并应用了装配式建筑全流程数字化解决方案PCCPS智能制造系统，实现了装配式建筑全生命周期各环节的关键数据共享与协同。
　　PCCPS系统以需定产，从需求端来拉动生产线。
　　远大已经完成了从原来的供给端计划指令型生产，向需求端数据驱动型生产的转变，打通了设计、制造、施工和运维的全产业链条，成为建筑工业化的标准化门户和智能服务平台。
　　远大工厂内部，生产环节和运输环节无缝衔接
　　唐芬介绍，从原材料到交付客户，签收、结算全部在CPS系统中进行。所有的环节和要素，无论是成品、半成品，还是承载的工具，都有自己的二维码，也就是数字身份证。它们都以自己的数字身份在远大住工的制造管理系统里流动。
　　2020年，远大住工数字化平台同京东云计算、阿里云一同成为工信部推荐的数字化产品。
　　整个系统的运行过程，具体来说是这样的：
　　首先，CPS系统将远大住工多年积累的数据整合出一个算法，从原料端开始，把人、机、物料、时间等所有资源要素先在Cyber（虚拟系统）中进行预设。
　　也就是说，现实中有一个工地，虚拟世界里就有一个工地，现实中有一个模具，虚拟世界里也有一个模具，两个世界基本完全一致，可以互动。
　　其次，CPS系统将产业链各种要素进行数字化定义，完成设计、生产、物流、施工、运维的全过程。在现实的生产过程中，所有产品在Cyber系统设定时，便拥有一个唯一的数字身份证，或者叫非接触的射频码。
　　在生产阶段，通过扫码，触发生产线运作，生产出来的部品放到库中进行半成品和组模准备。半成品库扫码也会直接触发供应商进行原材料的备货和送货。
　　第一批产品生产出来运到工地前，所有产品在吊装前通过扫码确认，产品是否完成组装。同时，Cyber系统收到触发指令，让工厂进行下一批货的排产发货。如果工地发生变化，只需要一个信号，系统便会进行相应调整。
　　远大全面推行PCCPS系统已有近3年时间，唐芬介绍，无论是人均产效、模具成本，还是整个生产组织效率都得到了提升。
　　用机器来取代人，用工厂来取代工地，是远大住工的愿景和目标。而PCCPS系统正在解决手工作业的极限问题
　　远大住工和装配式建筑的未来
　　早期，远大住工拿过地，自己做开发和总包，核心原因并不是为了赚钱，而是把自己的项目作为整体解决方案的试验田，推进装配式建筑的迭代发展。
　　历经二十余年发展，远大住工仍旧以技术的远大、制造的远大、合作的远大立身，专注于推进建筑工业现代化。
　　目前，因为智能制造系统的实施：
　　1、远大住工PC构件制造的人均产效达2。0立方米天，大幅超过中国同业约0。50。6立方米天的平均水平；
　　2、由于建筑产品的非标准性，装配式建筑行业的模具平均成本占比超过10。推行PCCPS系统后，通过柔性制造、向下拆解模块后，远大住工的模具成本从7降至2以内；
　　3、通过数据驱动，远大住工实现从需求端拉动生产端，精益管理，提高库存周转率，二次转运、损耗成本均大幅降低，基本实现0库存。
　　2020年在疫情影响之下，远大住工全年产量不减反增。据其年报披露：远大住工2020年实现营业收入26。14亿元；毛利总额9。27亿元；净利润2。16亿元；毛利率由2019年的34增至2020年的35。5。
　　远大住工的客户，以前以政府投资的项目为主；现在市场化程度更高，主要与各大开发商合作。
　　虽然开发商的城市住宅类项目不能完全标准化，但远大住工认为，低层、多层的别墅、民房，是可以完全标准化的。
　　toB之外，过去一年，远大住工着力发展toC端业务，实现由TOB向TOBTOC的战略转型，成功研发BOXModul系列，打造优质丰富的文旅产品体系和公共设施产品体系。
　　目前，国家大力推广装配式建筑，很大程度上，是因为工业化建筑其实是一个从内到外的绿色建筑：
　　1、整个建筑工业化生产的过程是高度集约，材料的浪费和损耗降到了最低。
　　2、大量减少施工现场扬尘、建筑垃圾、用水量、现场模板的使用，对林木资源的保护效益也是非常高的。与很多传统施工现场堆出一层楼的废料，形成鲜明对比。
　　3、建筑的保温性能，气密性好，后期能耗会大幅的降低。
　　4、建筑业民工比重连续六年走低，人均成本持续上升，只有兼具绿色、工业化和信息化的装配式建筑，才能为下一代从业者提供他们愿意工作的环境，从而赢得产业发展的未来。
　　据住建部关于2020年度全国装配式建筑发展情况的通报：全国新开工装配式建筑共计6。3亿，较2019年增长50，呈现出广大的市场空间。而远大住工目前已成为我国PC构件市场和PC设备生产市场的最大参与者。按2019年的收益统计，远大住工PC构件制造占据市场份额的16。5，PC设备制造市场份额也达到了14。6。