房地产税来得猝不及防，大家准备好了吗？

　　这几天最火财税话题莫过于房地产税的试点。
　　全国人大常委会第三十一次会议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，提出了部分地区开展房地产税试点，但具体的实施政策、落地方案有待后续发文，我们拭目以待。
　　1、为什么要推出房地产税试点？
　　《决定》提到了3个原因：
　　n积极稳妥推进房地产税立法与改革；
　　n引导住房合理消费和土地资源节约集约利用；
　　n促进房地产市场平稳健康发展。
　　【分析】
　　先试点，再立法。试点期限为5年，但房产税立法不一定要到5年后。
　　我国土地财政的特点明显。据财政部数据，2020年地方政府与房地产相关收入总额：10。4万亿，其中，国有土地出让金收入8。4万亿，5个房地产特有税种的税收合计1。97万亿。
　　近几年，受楼市调控影响，地方政府的土地出让金收入持续减少，可出让的国有建设用地也越来越少，急需为地方政府找到一个能够替代土地出让金的收入来源。
　　开征房产税并使其逐步成为稳定的土地替代性收入来源，不仅能解决土地财政问题，还能从根本上平抑房价、实现房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2、针对哪些房产来征税？
　　《决定》以房地产税为标准，划分了三种房地产：
　　第一种，不用缴纳房地产税依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
　　第二种，需要缴纳新房地产税居住用各类房地产。
　　第三种，按老房产税规定缴税非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
　　【分析】
　　房地产税是新鲜事物，而房产税早就有了。
　　早在1986年，我国就已出台《中华人民共和国房产税暂行条例》，开征房产税已有30多年，只不过是针对经营性房产（商铺、写字楼、车库等）开征房产税，不包括居民的住房。
　　举例：用于对外出租的写字楼，产权人需要按照年租金的12缴纳房产税，100万的年租金，房产税就要交12万元。
　　新的房地产税主要针对商品住宅、公寓，进行新一轮试点。
　　举个例子，试点后，假设某城市的房地产税率为1，1000万市场价的住宅，每年就要缴纳10万房产税，10年就是100万，金额不容小觑。
　　3、哪些城市会选为试点城市？怎么征收呢？
　　从社会各方的讨论来看，作为先行示范区的深圳、共同富裕示范区的浙江、正在打造自由贸易港的海南，呼声最高。
　　但也不排除在特大城市、大城市、中城市、小城市中，各选几个代表性城市，进行试点。
　　重庆和上海的试点分析
　　其实早在10年前，上海和重庆就已经开始试行房产税，不少人关注到本次房地产税的试点会不会参考上海、重庆的方案和试点经验？
　　上海、重庆代表了两种基本模式：新购免税面积模式和高档房征收模式。
　　1、新购免征面积模式
　　上海规定，上海居民新购家庭第2套住房或者非本市居民新购首套住房，需要缴纳房产税，同时推出了免税面积。
　　居民家庭可以享受人均60平方米的免税住房面积（建筑面积）扣除，具体为：人均不超过60平方米新购住房免房产税，人均超过60平方米，超出部分的面积按规定计算征收房产税。
　　以一个三口之家的上海市居民家庭（夫妻双方1名未成年子女）为例：
　　上海某居民家庭，已拥有一套150平方米的住房，房产税试点后新购一套110平方米的住房。将这两套住房面积合并计算后，住房面积为260平方米，人均住房面积为86。67平方米，已超过人均60平方米的免税标准。因此，超出的部分面积（260平方米603平方米80平方米）需要缴纳房产税。
　　上海市的税率充分考虑纳税人的负担能力：
　　一般税率为0。6，对于每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率减为0。4。
　　参考上海模式的话，不同城市的免税面积设置会不同，主要根据当地的市场供求及调控政策。
　　2、高档房和多套房征收
　　以重庆为例，主要针对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房征收房产税，征收范围有限。
　　重庆市高档住房是指：建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。
　　这几年重庆房价一直上涨，高档住房的判断标准也一直上涨：2021年为22106元平。同时，根据房产均价的高低，实行阶梯税率：0。51。2。
　　参考重庆模式的话，对于高档住房，不同城市应当有不同认定标准。
　　从这些年实践结果看，上海、重庆的房地产税试点的覆盖面有限，税制设计上存在税基窄、税率设置低、税收优惠覆盖面大的特点。
　　中国证券监督管理委员会原主席肖钢表示，中国居民财富构成，房地产占比较大，金融资产比重较小，养老金财富更小，居民财富结构不尽合理。
　　肖钢指出，将来无论是个人还是企业，其投向房地产的资金将会逐步降低（证券时报e公司）。可以预想，本轮新的房地产税试点，比起重庆、上海的模式，对于居民的征收普及会有扩大。
　　房地产税立法已提了多年，本轮试点政策出台速度之快，也是在推进共同富裕这个最新国家战略大背景下的结果。房地产税来了，大家准备好了吗？
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