宝能 万科（万科的焦虑和行业的内卷） 大概在几天前，郁亮对万科进行了一场小手术，这场小手术涉及到组织架构调整及相关的人事安排。 比如，把万科原来的万科五大区域拆分重组为七大区域； 再比如，把王海武派到印力当总裁，加码商业地产的意味跃然纸上； 按照万科对外的说法，这次调整的主要目的是，公司要＂从开发为主转到开发经营服务并重＂。 很多人问，怎么看这次调整？ 其实没办法看。 作为一个外部观察者，我们对万科的了解和理解，只是皮毛，怎么说都对，怎么说又都不对。 尽管规模上被碧桂园、恒大先后超越，但老实说，万科仍是行业内最好的企业，无论是经营的质量，还是对未来的思考和布局，万科都是业内做得做好的几个。 不过，如果跳开万科本身，从行业的现状和发展趋势看，万科此次的动作，又能说明一些问题。 我简单的谈几点看法，大家随便看看。 01
＂当一个企业开始强调考勤打卡的时候，这个企业也就开始走了下坡路＂。 这句话，想必大家都听过。 度娘显示，这句话是白岩松说的，但目前源头不可考。 话说，在组织、人事和制度上不停的折腾，已是近几年行业的常态，上到巨头，下到中小公司，概莫能外。 据说，有些比较病态的公司，开始搞加班排名了。 这背后，其实是行业的下行和企业的内卷。 02
郁亮一直在提＂管理红利时代＂，实际上，相对于前两个时代的＂土地红利＂和＂杠杆红利＂而言，所谓的管理红利就是没有红利，只有内卷。 一是行业内卷。 当行业总量见顶后（销售面积已见顶，价格逐步见顶），你万科多吃一口，其他开发商就得少吃一口，你万科多赚一毛钱，其他人就得少赚一毛，最后的结果就是刺刀见红的肉搏，这在近两个月的集中拍地上体现得尤为明显。 二是公司内卷。 任何行业一样，当规模扩张不再时，当企业发展受限时，有限的位置和有限的票子，总有无数人去争抢，于是内斗开始，于是鸡飞狗跳，于是企业文化变异...... 03
在趋势面前，是没有人可以回避的，万科也一样。 最近几年，万科的组织架构和人事调整挺多的，各种口号大家也多少有些耳闻，比如＂活下去＂、＂基本盘＂、＂管理红利＂、＂起立坐下＂等等。 比如，万科这次区域拆分调整，距离上一次2020年8月份的调整尚不满一年。 与之相关的，万科的高管变动也挺大的。 坊间的说法是，王石时代的老臣或离开或边缘化了。尽管这话，不一定很客观，但一定程度上，反映了外界对万科的一种看法。 上面说了，各种折腾是行业的普遍现象，都是一通王八拳乱打，且失意者居多，但谁让万科是老大呢，关注度就是不一样。 04
话说，万科这几年挺焦虑的。 从纸面上的数据看，万科这几年的表现并不好。 你看这个榜单的右半边，在权益销售金额的纬度，恒大超了万科近千亿，碧桂园超了万科500多亿，而身后的融创和保利，与万科的差距只剩300多和200多亿。 以前，万科一直对销售排名很淡定，起码，嘴上是很淡定的。 但现在，与前面的碧桂园、恒大的距离越来越大，也被融创和保利越追越近，不焦虑也不正常。 比如，2021年初，万科公开对外公布了全年7900亿的销售目标，这在以前是不曾有过的。 05
万科的焦虑，其实是行业的通病。 无论如何，行业的几大趋势，已很明显： 1、总量见顶 如果没记错的话，全国新建商品房的销售面积已连续四年在17亿平左右徘徊；在售价上，一线城市和部分优质二线城市还有继续上冲的可能，但绝大多数三四线城市，没有未来了。 2、大分化 城市间的大分化和行业内的大分化已肉眼可见； 3、多元化时代到来 2020年下半场，我曾瞎琢磨了一个地产行业的估值定价模型： 1.0土地红利时代：特征是土地为王、龙头定价。 这一时代，享有先发优势的万科，成为一骑绝尘的行业老大。 2.0杠杆红利时代：特征是杠杠为王、规模定价。 奉行＂高杠杆、快周转＂路线的碧桂园、融创等房企，后来居上。 3.0多元发展时代：服务、运营为王，更注重稳健、高质的增长，华润、龙湖是典型代表。 最近几年，多元化做得好的企业（尤其是商业等自持物业），比如华润、龙湖、新城控股这些公司，资本市场就给予了较高的资本溢价。 而各个层面看似都十分优秀的万科，却没得到资本市场的认可。 06
这一次，万科提出从开发为主转到开发经营服务并重，这其中，商业地产被放到极为重要的位置。 应该说，郁亮意识到了问题的核心所在。 尽管5年前万科重金收购了印力，起了个大早，但干得确实不咋地。 以前，都是学习万科好榜样，但现在，华润、龙湖才是万科的老师。 郁亮时代的万科，一直在探索、一直在转型。 一会创新，一会儿转型，一会儿又说要收敛聚焦了。然后过两天，又说要转型。 2020年前后，万科一度对曾经大鸣大放的转型进行某种程度的纠正，进而提出了＂巩固基本盘＂的口号，原因之一就是大鸣大放的转型效果不佳。 在业内熟知的商业、长租公寓、物流、冰雪、教育等领域上，万科都有尝试，在物流、长租公司等板块也建立了一定的护城河，但你要说做得多好，也不见得。 现在万科再次修正方向，再次提出转型，要求＂开发经营服务并重＂，某种程度上，是再次反思。 7
过去几年，万科似乎有点过于追求所谓的创新，或者为了创新而创新。 至少，从各大区域的对外表态是这样的，不知道这是为了做给总部看，还是真的在努力。 在此次人员变动中，原万科北方区域首席合伙人刘肖，卸任原职，任万科集团执行副总裁和首席运营官，而原南方区域首席合伙人孙嘉则留任。 有意思的是，在过去的2020年，这两大区首干得都不咋样，我看一篇文章说： ＂刘肖在北京这些年，北方区域乏善可陈，去年业绩在五大区域里排倒数第二。 而郁亮对南方区域业绩的不满早已不是啥新闻了。 据说，在2020年南方区域的年会上，郁亮第一次没有上台讲话，原因就是业绩太差。 此外，在2020年的一次媒体交流会上，万科某区首向界面新闻表示： 2021年他的重点方向放在了科创园上。 话说，对于一家地产公司而言，其掌舵一个大区的核心高管，工作重心居然不是开发，这就有点意思了。 这就像一个卖烧烤的，现在居然尝试着卖火箭，总有点那么味道不对。 08
万科还有想象力吗？当然有。 比如，尚未分拆上市的万科物业就很有想象力，一旦上市，其市值大概率会超越碧桂园服务，至少在2600亿港币之上。 很多人问，万科物业为何一直没上呢？ 我猜原因大致有二。 一是宝能。宝能对万科的持股比例一度超过25%，这就意味着一旦万科物业上市，宝能也会持有万科物业相当大一部分的股权，如此让宝能收割，是万科不愿意看到的。不过，目前宝能已从万科大举撤退，这个障碍已不存在。 二是，万科管理层在万科物业的权益尚未明确，对于一个预期超3000亿港币的公司而言，哪怕是很小的一部分股权，都是很惊人的。 我猜，一旦第二个问题解决之时，也就是万科物业上市的开始。 好了，今天就扯这么多废话。 还是那句话，这只是我一家之言，对与不对，仅供参考。 生命是一场雷同且漫长的修行 学习是一场枯燥且充满了希望的渡劫 无论如何， 深悦君将14年地产从业积攒的所有私货 用一个有趣的江湖视角