关键要点：不动产（Real Estate）一般是指土地及附着在土地上的各类自然或人造固定设施，包括：树木，矿山，建筑物，房屋，桥梁，铁路和水利工程等。不动产和动产都是法律层面的定义，属于财产（Property），用以明确物的权利，包括：所有权，用益物权和担保物权。相比其他资产类别，在物理上不动产具有：固定，永久和唯一三大特征。不动产在经济上的独特性包括：稀缺性，改善性，永久性和地域性。不动产可分为土地，住宅，商业，工业和特殊用途五类。不动产对经济的影响是因为它占据了社会财富的很大一部分，而且提供了大量就业岗位，是经济增长的关键驱动力。人口结构，利率，宏观经济和政府政策是影响不动产价格的四个关键因素。可以直接投资不动产，也可以通过REITs进行间接投资。 什么是不动产？ 不动产（Real Estate）一般是指土地及附着在土地上的各类自然或人造固定设施，包括：树木，矿山，建筑物，房屋，桥梁，铁路和水利工程等。与不动产相对应的是动产（Personal Property），一般是指那些不会永久附着在土地上的物品，比如：车辆，家具，器械，服装和首饰等。 不动产和动产都是法律层面的定义，属于财产（Property），用以明确物的权利，包括：所有权，用益物权和担保物权。具体法律条款可参见《民法典》中的物权相关章节。 不动产的物理特征 不动产和其他资产类别不一样，在物理上具有如下三点特征：固定的：虽然土地的某些部分是可移动的，地形也是可以改变的，但任何一块土地的地理位置一般是固定的。永久的：土地是耐用，不可摧毁且永久存在的。唯一的：没有两块土地可以完全相同。尽管它们可能有相似之处，但每个地块在地理上都是不同的。 不动产的经济特征 土地还具有一些影响其投资价值的独特经济特征：稀缺性：虽然土地并不稀有，但总供应量是固定的。改善性：土地或建筑物的改善会影响其财产价值。永久性：对土地或建筑物的建造/改善属于相当大的固定投资，虽然建筑物可以被夷为平地，但由于无法非常经济地拆除或更换，类似水利工程，电力设施和下水道系统等往往认为是永久性的。地域性：地理位置是不动产最重要的经济特征之一，是指人们根据便利程度、声誉和历史等因素会对特定区域有选择或偏爱。 不动产的类型 一般而言，不动产可分为五种类型：土地：包括未开发的空地和农业用地（农场、果园、牧场和林地）。住宅类：任何用于住宅目的的财产。包括：商品房，普通公寓，复式楼，联排别墅和独栋等。商业类：任何用于商业目的的财产。包括：购物中心，商业公寓，酒店，办公楼，停车场和剧院等。工业类：任何用于制造、生产、分销、储存和研发目的的财产。包括：工厂，发电厂和仓库等。特殊用途：一般指政府大楼、图书馆、公园和公立学校等公共使用的财产。 不动产对经济的影响 不动产对经济的影响是因为它占据了社会财富的很大一部分，而且提供了大量就业岗位。比如：经纪，销售，会计，建筑开发，物业管理，咨询，银行和律师等大量从业人员都依赖于不动产行业的发展。所以，不动产是经济增长的关键驱动力。 不动产的价格变化会影响到个人和企业的经济行为。在主要依赖消费驱动的经济体中，当不动产价格上涨，财富增加，人们会感到信心，更有可能去消费，他们在房价上涨期间会花更多钱，储蓄更少，因为他们知道如果遇到困难，总有房产可以托底保障。 而且，在房价上涨期间，个人和企业更有可能承担债务。一方面，是因为房价上涨意味着银行将可能在违约情况下弥补更多损失，因此会加大放贷力度。一方面，是因为在资产价值上涨环境下，个人和企业也会更乐意去借贷。 大量的消费和借贷就会国民经济产生强大的积极影响。但物极必反，风险借贷的激增也会导致泡沫，就像2008年金融危机一样。而且，高昂的房价会给年轻一代增加很多生活压力，导致贫富差距，进而衍生出很多社会问题。 影响不动产市场的关键因素 影响不动产价格和投资潜力的因素很多，但最为关键的是如下四个方面：人口结构：一个国家人口结构的重大变化可能会对不动产行业产生重大影响。比如：随着中国上世纪60年代约2.45亿＂婴儿潮一代＂未来数年即将步入退休，对于养老社区，第二套改善性住房需求可能产生很大变化。利率：利率变化会极大影响人们购买住宅的能力。这是因为利率越低，购买房屋的抵押贷款成本就越低，购房需求旺盛，从而再次推高价格。相反，利率上升，获得抵押贷款的成本增加，从而降低了房地产的需求和价格。宏观经济：经济的周期性会对不同类型的不动产价格产生不同影响。比如：经济衰退时，酒店会比写字楼更糟糕。因为酒店一般是短租，如果经济情况不好，消费者可以随时取消酒店消费。但写字楼租户通常是长租，在经济衰退期间也无法轻易变更。政府政策：出台政策可以对不动产需求和价格产生相当大的影响。比如：购房首付比例，一线城市限购和户口学区政策等都会显著影响区域的房价水平。 如何投资不动产？ 一般常见的直接投资方式有：直接购买租赁（Rental properties）翻修后转售不动产（House flipping） 直接投资的获利主要有两种方式：租金和升值部分。与其他投资不同，不动产受其地理位置的影响很大。区域的就业率，犯罪率，经济环境，交通设施和学校质量等因素都会推动不动产价格的上涨或下跌。 同时，也可以采取间接的投资方式，比如：购买不动产投资信托基金（REITs）。这是一种将众多投资者资金汇集在一起，然后通过购买，运营或融资等方式进行不动产相关投资，并将收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的出现，使得广大个人投资者可以无需自己购买拥有或管理任何不动产，也能从中获利，提供了一种投资不动产市场的低成本方式。 REITs投资的不动产类型很多，包括：公寓楼、商业办公楼，酒店、零售中心，仓库，医疗设施，甚至手机信号塔和数据中心等。不同于这些传统不易买卖的不动产，大多数REITs像股票一样公开交易，使得它们具有很高的流动性。 不动产投资信托基金REITs产生的股息收入和资本增值潜力使其成为股票，债券和现金的绝佳平衡点，属于历年来表现最好的资产类别之一。