挖掉高房价的支撑点？财政部等4部门悄然出手，买房人需留意

　　自2016年起，房住不炒一直是楼市调控的核心，在各个城市的积极配合下，房价大涨趋势已停止，取而代之的是涨幅的不断收缩，这正是房价回归理性的前提。如何有效调节房价呢？经济学家任泽平提出了著名的三段论，即短期看金融，中期看土地，长期看人口。金融、土地、人口三个重要因素支撑着房价上涨。从近两年的调控措施来看，明显也在围绕着这三个方面做出调整。比如三道红线、限贷令、提升购房门槛、严禁假离婚炒房等方式助推房价上涨。
　　目前来看，三个影响因素已去其二。首先来看短期金融的影响，随着房价涨幅的不断收缩，炒房客的利润空间在不断压缩，与此同时多地也出台了限购、限售等相关匹配措施，炒房门槛不断提升。在这样的大环境下，不得不说炒房已经很难了。除了炒房客影响外，房企与银行同样受到了限制，其中三道红线限制了房企的负债比，对于大多数的房企来说，为了降低自己的负债水平，只能选择多销售房产甚至做活动等方式来增加变现，而不是一味的拍地盖房。限贷令则是对于银行房地产贷款和个人住房贷款两部分占比设置了上限，限制了流入楼市的资金注水口。
　　再来看看人口的影响，人口对于房价的长期走势起到了关键作用，比如早期城镇化建设过程中，城市每年会迎来大量人口流入，住房供不应求，因此房价上涨；随着人口不断流出，一些长期处于人口净流入量大的城市房价持续下跌，都是人口对于房价的影响。根据央行去年4月发布的数据来看，截至2019年底，我国城镇住房普及率已经超过了96，且户均持有1。5套房，意味着真正的刚需已不到4。从住房供给来看，城市住房空置率处于较高水平也已是不争的事实。
　　另一方面，根据易居房地产研究院发布的数据来看，截至2020年底我国100个城市新建商品房库存已经超过5亿平米，说明大量住房等待销售。新房市场库存量大，二手房市场空置率高，说明住房供给已经远大于需求。结合近两年炒房客、炒房团不断退出的信号来看，人口支撑房价上涨的因素也已不存在。
　　可见，当前房价依旧处于较高水平，主要来源于土地方面的影响。今年3月初的重要会议上，经济学家任泽平对于解决城市高房价问题给出了自己的建议：土地是为人服务的，人口增长多的地方就应该多供地，人口增长少的地方就应少供地，我们的一些政策违背了人口迁徙规律，造成一二线高房价，三四线高库存，结果是让人非常遗憾的。政策一定要接地气，要尊重客观规律。一些专家学者也表示赞同，认为需要出台一些政策措施对于土地进行调整。
　　好消息，财政部、住建部等4部门出手，土地出让金划转税务部门征收，买房人需留意！
　　6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行等四部门发布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，提出将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入全部划转给税务部门负责征收。自2021年7月1日起，河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省作为试点，新规于2022年1月1日起全面推广实施。
　　一石激起千层浪，虽然只是征管工作职能调整，并没有改变资金分配格局，但意味着征管会更加严格和规范。一些专家认为，土地出让金划转税务部门征收后，对于一些土地依赖度高的地方来说，影响会十分明显。根据2020年中国主要城市土地财政依赖度排行来看，依赖度最高的分别是佛山（180）、长春（155）、南京（153）、武汉广州（150）、西安（146）、贵阳（144）。数据显示有20个主要城市土地财政依赖度超过了100。
　　中指研究院发布的数据显示，2020年，全国国有土地使用权出让收入8。4万亿元，同比增长15。9，再创历史新高。就城市来看，2020年，全国卖地收入超过1000亿的城市就多达14个，堪称重要的财政支柱。金融市长黄奇帆也说过，土地财政也成了许多城市的重要依赖，不少城市不乏借推高房价做大土地财政的动机。因此，卖地收入由税务部门负责征收，符合改革大方向，也是大势所趋。
　　笔者认为，土地出让的重要变革有着三个方面的重大意义：第一，地方政府的土地出让行为更加法治化和透明化，未来征管会更加严格和规范。第二，缓解部分城市对于土地财政收入产生的依赖性，同时减少楼市作为经济发展的助推作用。第三，作为开征房地产税的一大动机，就是取代土地财政，房产税属于典型的地方税，自然由税收部门进行征收，当卖地收入划归税务部门后，有利于加快房地产税的推进。
　　总结：随着楼市调控的不断加深，如今房地产已经走向正轨，房价也朝着更为理性的方向发展，未来价格会逐渐走向亲民的水平。但很多炒房客依旧认为当前房价过高，房子和土地如同面包和面粉的关系，只有土地相关政策调整房价才会出现变化，基于这个逻辑迟迟不肯退出楼市，依旧进行着炒房行为。但土地出让金划转税务部门征收后，可以说支撑房价的最后一个因素也已消失，房价上涨已无支撑点。虽然6月起房价全面下跌的可能性不大，但很多城市的楼市即将面临新的考验。