未来，世代人口数量落差超过1亿人，楼市将面临人口断崖

　　转眼间，已经进入了2021年。在2020年年底，据21世纪经济报道，清华大学第40届中国与世界经济论坛上，中国社科院财经院综合经济研究部副主任、清华大学ACCEPT研究院研究员冯煦明指出，中国存在着人口世代断崖的问题。
　　数据显示，在各个人口世代中，60后出生人口最多，总数达到2。45亿人；其次是80后，总数为2。22亿人。而90后人口总数相比80后减少了1172万人，00后人口总数相比90后又减少了4736万人。
　　如果以20年划分人口世代，0010后世代总人口相比8090后世代减少了1。1亿人。也就是说，未来十到二十年，中国世代人口落差超过1亿人，这并不是一个小数字，已经远超过了德国、英国、法国等国家总人口，人口数量的剧烈变动将带来广泛的影响。
　　关于人口的问题，在2020年的下半年一直被提起，人口经济学家梁建章、恒大研究院首席经济学家任泽平、独立经济学家马光远等众多专家均撰写过文章，无一例外对当前形势作出了判断，并且呼吁在十四五期间放开生育。
　　其后，也有权威部门的表态，在十四五规划辅导读本中，民政部部长李纪恒撰写了《实施积极应对人口老龄化国家战略》一文，明确指出我国适龄人口生育意愿偏低，总和生育率已跌破警戒线，人口发展进入关键转折期。不得不说，人口形势越来越严峻了，楼市自然不可避免面临人口断崖的问题。
　　其实，历史上楼市的人口断崖有例可寻。当然，这个案例发生在上世纪90年代的日本。1985年，日本、美国等5个国家签订了广场协议，逼迫日元大幅升值，自此日本工业失去了价格优势，外贸受阻，实体经济也遭受重创。另一方面，货币升值意味着购买力增强，相比较于投资实体行业，股市和楼市成为了稳赚不赔的买卖，这也导致了大量的资本、资金在楼市集聚，推动房价过度上涨。在1986年1991年间，日本住宅用地价格上涨73，六大主要城市上涨169。据说在巅峰之时，卖掉一个东京的房产可以买下整个美国。
　　然而，在1971年时，日本65岁及以上人口占比达到7。05，正式进入老龄化社会，总和出生率为2。16，即1000个妇女平均孕育2160个子女。也就是说，新生人口恰好可以弥补生育妇女和其伴侣的数量。但是，日本的老龄人口不断增加，在1991年时占比达到12。31，总和出生率也持续降低，在1991年时降低为1。53。在这期间，老龄少子现象的加剧，导致人口断崖的出现，2050岁适龄购房人口数量大幅快速下降。
　　与此同时，高昂的房价又进一步造成需求侧的缩减，楼市存在着巨大的泡沫经济。于是日本通过施行紧缩的货币政策，增加税收等措施刺破泡沫经济，房价短期内下跌超过70，大量企业破产倒闭，大量人口面临着失业财富缩水，房贷债务难以偿还，银行坏账大幅上升，自此日本经济崩溃，进入了长达十几年的衰退期。
　　如果预测中国未来的楼市，冯煦明指出，在微观层面上，421家庭结构的地区将出现住房供需结构性失衡。也就是说，主要以4个老人、父母2人、1个子女家庭结构的地区住房将失去人口需求支撑，房价下跌。
　　公开数据显示，截至2018年，城镇约有3。11亿套商品住房，套户比达到1。09，按常见的三口之家的家庭结构计算，城镇中的住房满足9亿多人的住房需求，加上尚未统计的小产权房与农村宅基地，住房足够15亿人居住，住房存在明显的过剩现象。在2020年年底，社科院发布的《中国住房发展报告（20202021）》中，数据显示，截至目前我国还剩下3。14的家庭在城市中没有住房。
　　很明显，如果以家庭为基数参考，几乎每个人都有房子，即使在城市中没有房子，农村也有房子。对于421结构的家庭来说，意味着1个子女常规情况下可以继承3套房子，4个老人的2套房子加上父母2人的1套房子。因此，在高昂的房价之下，拥有住房的1个子女自然没有必要去购房，即住房供需结构的需求端减少。另一方面，如今开发商依旧在拿地建房，即住房供需结构的供应端增加。长期以往，住房供需结构必然失衡，从而引起房价下跌。
　　在一定程度上，人口断崖的现象是渐进出现的，而非某个年份的突变。但根据众多专家的预测来看，人口将在十四五期间出现负增长，届时不再是鹤岗、阜新等城市，部分人口净流出，421家庭结构的城市地区房价下跌将普遍出现，对于居住生活在这类城市的人，买房将不是一个好的选择。正如央行前副行长吴晓灵所说的：在泡沫中狂欢的日子不多了，每个人都应做好潮水退却后的准备。
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