房改房买卖（房改房的产权归属）

　　房改房买卖（房购买房改房以后通常是需要补交了土地出让金才能办土地使用证的，房改房其实也是属于一种福利性住房，一般职工在住满5年以后就可以归个人所有了，因为当初购买房改房的时候都是按照成本价出售的，所以办土地使用证的时候需要添钱。
　　一、买房改房后需要添钱办土地使用证吗？
　　买房改房后需要缴纳土地出让金才能办土地使用证，住房土地使用权申报办理程序一般来说，是由房改单位或个人提出申请，并提供原土地权属等证明材料，填写申请表格，报国土部门审核，待批准后即可领取分户《国有土地使用证》。
　　按照不同的申报人申请，有以下三种申报办理程序：
　　１、原房改单位统一申报的，由原房改单位收集、整理以下材料申报办理：
　　（１）＂房改房＂房产证、房主身份证、公有住房出售协议书复印件；
　　（２）原《国有土地使用证》书，或其它权属证明材料；
　　（３）填写土地登记申请表、明细表；
　　（４）提供载有住房位置的地籍图或地形图。
　　２、原房改单位已统一办理、住户漏办的，房改单位未统一办理、住户自己前往办理的，除提供上述材料外，还需携带原房改单位出具的同意个人申报证明。
　　３、已进入二手市场交易的＂房改房＂，新房主在取得变更后的房产证后，可以提供以下材料委托中介机构或自己申报变更、补办手续：
　　（１）变更后的新房产证、新房主身份证、交易合同复印件；
　　（２）原＂房改房＂住户《国有土地使用证》原件、交纳土地收益金收据复印件；
　　（３）填写土地登记申请表、明细表；
　　（４）提供载有房屋平面位置的地籍图或地形图。
　　二、房改房土地使用年限
　　１、在《房屋权证》上，没有土地使用年限。如果该房的土地使用权是经出让取得的，用途是住宅，一般是７０年的土地使用权年限。具体的要看该房的《国有土地使用权证》上的土地年限。
　　２、土地证没有年限，说明该房改房的地还是划拨土地。当房改房转让时，要交土地出让金和土地收益金后，房改房的性质才能会改为商品房，才能正常交易。
　　３、根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，划拨土地使用权原则上是没有使用年限的。
　　４、但如果所购买的这套住房在今后发生买卖关系的时候，就必须按照法律、法规的要求，由买房人（注意不是卖房人）缴纳一定数额的土地使用权出让金，那时候这套房产就会在办理出让手续的那天开始，使用权变更为出让，使用年限变更为住宅用地的７０年。
　　交了土地出让金，并且办理了土地使用证的这些房改房，其实就逐步成为了私有房产，将来就算是出售这套房改房，也基本上不会受到任何的影响了。像是房改房的话，未交土地出让金之前就属于央产房，要补交的土地出让金以当地政策为准。
　　买＂房改房＂注意事项有哪些?
　　为消除交易风险，买家需特别注意以下关键环节：
　　(一) 房屋权属问题。
　　确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。
　　(二)确认登记的面积、使用期限。
　　在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。
　　(三)确定房价的合理性。
　　通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。
　　(四)房改房中超标问题。
　　房改房是单位给予员工的福利，面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的，在二次转让时如原产权单位认定超标，则必须先将超标问题处理完毕才可上市交易。因此购房者所购买的房屋只能是超标问题已经处理的房屋。
　　(五)慎重办理交易过户手续。
　　办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，有关代理行、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。
　　购买房改房注意事项律师详解主要注意事项
　　1、弄清＂房改房＂产权
　　＂房改房＂不同于商品房，消费者往往要面对情况多样且资讯不太明朗的＂个体＂，在实施交易之前，弄清房改房＂产权＂是房屋买卖的＂必修课＂。
　　通过了解，二手房市场上的＂房改房＂无外乎两种：完全产权和部分产权。形成这两种＂房改房＂的原因，要追溯至当年的房改政策，当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种选择，这三种价格出示的手续是有区别的，在购买＂房改房＂之前一定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易;按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金;按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。
　　1998年以前，许多职工都是按标准价购买的住房，按相关规定，以标准价购得的＂房改房＂上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手＂房改房＂时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。
　　据了解，并非所有＂房改房＂都可以上市交易，比如军队、保密单位、教育部直属高校的＂房改房＂，不可以随便出售。
　　2、看看房子有无＂前科＂
　　和二手商品房买卖一样，消费者同样要弄清＂房改房＂的即时信息，并对房屋所有人的情况有大致的了解。＂房改房＂的真实＂年龄＂究竟有多大，消费者往往难以辨别，据专家介绍，＂房改房＂不像商品房那样，在土地证上标示出土地明确的使用年限，只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后，才会按照补交出让金的时间开始计算70年产权，但并不意味着＂房改房＂就成了新房子。
　　这样来看，从产权证上看不出＂房改房＂的真实＂年龄＂，如果此套房屋几易其手，房屋的实际＂年龄＂不就无从查起了吗?
　　事实并非如此，消费者可以根据房产证和户主的相关证件，到房管局交易大厅查询该房屋的档案，这样可以确定＂房改房＂的实际＂年龄＂。
　　同时，在房管局交易大厅我们还可以查询到＂房改房＂的即时信息以及户主所享有的优惠政策。
　　通过查询，消费者可以了解到此套＂房改房＂是否存在被查封和抵押的情况，并能够查询到户主个人或与他人以共有的形式，实际拥有几套＂房改房＂的信息。
　　如若房屋存在查封或抵押，户主个人或与他人以共有的形式拥有一套以上＂房改房＂，则此套房屋无法办理过户手续。
　　其实，在购买房改房的时候，大家心里就应该知道，房改房和商品房的价格就存在较大的差异，所以关于在我国房改房算商品房吗的这一问题，答案是肯定的，房改房和商品房是两种性质的房子。除了价格以外，房改房属于公产房，而商品房不是的，商品房的销售和价格都是结合国家对商品房销售的管理法则的。
　　买＂房改房＂后悔怎么办？民法典规定房屋撤销的规定
　　一、民法典撤销房屋买卖合同需要多久
　　民法典规定，如果要撤销购房合同的，可以向仲裁机构或者人民法院申请。而合同撤销权行使的期限一般是一年。
　　《中华人民共和国民法典》
　　第一百四十七条【基于重大误解实施的民事法律行为的效力】基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
　　第一百四十八条【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
　　第一百五十二条【撤销权的消灭】有下列情形之一的，撤销权消灭：
　　(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权;
　　(二)当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权;
　　(三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。
　　当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
　　二、哪些情形下合同可以撤销
　　可撤销合同，就是因意思表示不真实，通过有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。
　　下列情况下合同可撤销：
　　1、因重大误解而订立的合同。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。
　　2、在订立合同时显失公平的。所谓显失公平的合同，就是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险承担显然不合理的合同，都可称为显失公平的合同。
　　3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背对方真实意思的情况下订立的合同。
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　　改房的产权归属）