新开地王（重仓成都西安，绿城难掩掉队焦虑）

　　新开地王（重仓成都西安，绿城难掩掉队焦虑）
　　文丨西部菌
　　成功迈入＂GDP万亿俱乐部＂的西安，最近关注度颇高。而在另一边，西安开年的土地出让市场也异常火爆。
　　据界面新闻，1月28日，西咸新区能源金贸区101.878亩住宅地成交，最终经过88轮报价，西北致美绿城（绿城西北公司）拿下XXFD-JM03-45地块，成交楼面价16044元/㎡，总价20.79亿元，刷新了西安全市（包含西咸新区）楼面价，成为新晋地王。
　　此次竞拍吸引了包括碧桂园、万科、招商、龙湖等27家房企的参与，最终绿城以＂地王＂价格成功拿下标的，足见拿地决心。
　　在全国头部房企中，长期深耕浙江的绿城，进入包括成都、西安等在内的西部市场并不算早。但＂迟到＂的绿城却来势汹汹。此次在西安再拿＂地王＂就是一个有力注脚。
　　不过，连续重仓西部重镇，＂一顿操作猛如虎＂的绿城，如何平衡好速度与质量，野心与能力，依然充满不确定性。
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　　之所以说＂连续重仓＂，是因为就在这次勇夺西安＂地王＂之前不久，绿城还以15400元/平方米+8%无偿移交拿下了2021年成都的＂第一块地＂。而2020年，绿城也在成都多次出手。
　　把时间再往前推，绿城在西安也早有大手笔落子。其中一个标志性动作是于2017年上半年，在西安启动继济南全运村、沈阳全运村、天津全运村之后的第四个全运村建设。
　　全运会首次在西部地区举办，对西安的重要性不言而喻。绿城能够成功获得全运村的建设资格，这背后的分量相信无需多言。也可以说，全运村项目，为绿城在西安的后续扩张奠定了一个好的基调。
　　但是，无论是在成都多次出手，还是在西安继续扩张，都不过是近些年深陷掉队困境的绿城的＂自救＂行动罢了。
　　作为曾经的销售额前十强房企，绿城在2018年的克而瑞销售榜中排到了第17名，险些跌出20强。随后，在房地产＂黄金年代＂明显表现出＂慢半拍＂的绿城，正式重启了规模化进程。
　　2019年，绿城销售额排名上升到第11位。
　　根据最新公布的数据，绿城2020年取得总合同销售金额约2892亿元，同比增长约43%，在克而瑞发布的房企操盘榜上，重返前十，升至第八位。
　　这背后当然离不开在西安等非主场城市的开疆拓土。
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　　不过，尽管规模化有一定起色，但背后的含金量却并没有想象中的高。
　　一方面，2892亿的操盘金额中，有745亿元来自代建项目；而在剩下的2147亿元中，归属于绿城集团的权益金额只有1194亿元。也就是说，看起来不错的操盘金额，却有接近一半是来自合作方的支撑。
　　另一方面，操盘金额上升的同时，拿地金额也在快速增加。
　　根据中指研究院的数据，绿城2020年的拿地金额达到887亿元，仅比权益金额低了300亿元左右。
　　没有意外，随着揽储的加速，绿城的负债规模也水涨船高。
　　2019年上半年，绿城负债总额2347.3亿元，而到了2020年上半年，则突破了3000亿。事实上，去年3月，绿城就对外发债170亿元。
　　可见，即便中交入主后，绿城的融资成本有所降低，但总体来说，资金压力依然不小。
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　　错过了＂黄金年代＂，再来逆势扩张，绿城的压力，还远不只体现在资金上。
　　比如，盈利能力如何突破，就是摆在当前绿城面前的一道必须应对的难题。
　　2020年上半年，绿城毛利率为 25.9%，较2019年同期下降了6.1个百分点。
　　根据克而瑞对172家A股、H股上市房企数据的分析，2019年上半年，172家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别为30.4%、33.8%。对比来看，绿城中国的毛利率不及行业平均水平。
　　此外，将时间拉至2016年来看，绿城中国营收由289.76亿元增长至2019年的615.93亿元，较2016年增长112.57%；而利润则由2016年的15.13亿元，增长至2019年的24.8亿元，较2016年只增长了63.91%。
　　很明显，增收不增利的困境在绿城身上也体现得非常明显。
　　而由于长期深耕一二线，绿城在调控趋紧之下的压力也格外突显。根据中报，2020年上半年，绿城一二线城市的可售货值占比达74%。
　　值得注意的是，绿城的产品偏向中高端，不仅拿地成本高，且在不少城市又都遭遇限价，这更是＂雪上加霜＂。
　　绿城的中报也坦承，调控仍将持续、金融监管力度趋严、行业集中度提升、毛利率缩减，仍将是地产企业开发运营面临的挑战。
　　在这样的背景下，绿城近几年开始向成都、西安等西部城市进军，这在一定程度上可以摊薄拿地成本。但从拿地的溢价率来看，整体的缓解效果毫无疑问有限。
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　　更无法忽视的一点在于，一向标榜质量的绿城，随着规模的扩大，周转速度的加快，质量问题也开始涌现出来。
　　2019年，绿城在西安的全运会项目遭遇维权；去年，绿城在西安第一个在建项目——西安绿城桂语江南，传出遭遇深夜维权的消息。乃至在＂大本营＂杭州、南通，也先后发生维权事件。
　　这一现象无疑暴露了绿城在扩张中的一个风险点，那就是企业自身的管理能力是否跟得上自己的野心。尤其是在向西部一些＂陌生＂城市进军时，是否会遭遇＂水土不服＂，目前来看，还是要打上一个问号。
　　根据2020年中报，当期绿城新增43个项目，总建筑面积1097万平方米，预计可售货值达1756亿元，较2019年同期大幅增长181%。如此快的扩张，对于一个过去并不擅长高周转的企业来讲，对能力的考验显而易见。
　　众所周知，过去几年，绿城内部发生过一些大变动和架构调整。不管是于内还是于外，重启规模化的绿城都需要一个适应期。但问题在于，市场不等人，留给绿城的时间不多了。
　　去年的业绩会上，绿城喊出了＂预计到2025年冲击5000亿元＂的销售目标，相当于5年内要翻番。但对绿城来说，＂走得快＂和＂走得稳＂，哪个都错不起。