工业用地转商业用地（工业用地转商业用地补偿）

　　工业用地转商业用地（工业用地转商业用地补偿）
　　在我国，根据土地的利用方式和功能不同，由国家编制土地利用总体规划，规定土地用途。其中，工业用地和商业用地是比较常见的两种方式。那么，工业用地转商业用地合法吗？两者之间的区别是什么？
　　一、工业用地转商业用地合法吗？
　　按照《土地管理法》第五十六条规定：建设单位使用国有土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。依据土地管理法，经过原批准用地的人民政府依法批准，工业用地可以转为商业用地。但企业擅自将工业用地转商业用地是不合法的。
　　二、工业用地与商业用地之间的区别是什么？
　　1.商业用地
　　是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
　　2.工业用地
　　是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
　　商业用地与工业用的区别，工业用地通过划拔方式取得，而商业用地采取拍卖、招标的方式取得。综合用地是指科研、写字楼、会展、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。
　　3.地价不同
　　一般情况下，工业用土地价格低于商业用地价格。
　　4.使用权年限不同
　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。
　　5.土地使用性质不同
　　国家规定不允许违反用土性质使用土地，即不允许在工业用地上从事商业活动。
　　6.区位不同
　　通常情况下，商业用地在市区内、工业在市郊或接近市郊。
　　三、工业用地转为商业用地的步骤是什么？
　　1.原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
　　2.国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
　　3.经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
　　4.土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
　　虽然工业用地是可以转为商业用地的，但是必须通过有关部门的批准才是合法的，个人或企业是不能擅自改变土地的用途。