潘石屹中国卖卖卖，美国买买买

　　本文由东亚财评原创
　　作者任尔东西风
　　6月16日，靴子终于落地，SOHO中国正式官宣：黑石已发出全面收购要约，取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东仅保留9的股权。也就是说，潘石屹家族只象征性地保留一些股份，基本就是清盘了。
　　从交易价格来看，236。58亿港元（约合30。47亿美元）的售价，与一年前40亿美元的交易对价相比，可谓打了7。6折。然而，即使少了10亿美元，潘石屹还是坚持大甩卖，套现离场。
　　消息一出，舆论哗然。在腾讯做的关于这一事件的用户调查中，大多数人认为潘石屹是要清仓撤退，而且是要跑路。
　　为什么吃瓜群众们会有如此一致的看法呢，第一个原因是，近十年来SOHO中国一直在出售旗下的资产，并且基本上没有在国内购入地皮或者资产，基本是只出不进。
　　第二个原因，这一次潘石屹夫妇把自己的核心资产全部变卖了，而且算是跳楼大甩卖。
　　本次收购后，黑石集团将持有SOHO中国91的股权，从这儿可以估算，SOHO中国整体估值为260亿港元，也就是215。6亿人民币。而SOHO中国目前还持有130万平方米的物业。而这130万平方米的物业，大部分都属于北京、上海核心地段的优质写字楼。
　　上图是2020年报里披露的，SOHO中国仍然持有的物业，只剩下了北京和上海的9个项目。
　　也就是说，130万平方米的优质商办类物业，总价值才215。6亿人民币，平均每平方米才1。66万元人民币！这个价格，即时相较于黑石一年之前的报价，还是大打折扣。
　　究竟为什么潘石屹夫妻要抛售这些国内黄金地段的资产呢？
　　01国内做商办生意，根本不赚钱
　　第一个原因，在中国，经营写字楼是个赔本的买卖，SOHO中国长期以来坚持不开发住宅只做高端商办地产，在目前的经济环境下根本不赚钱。
　　2020年，在疫情影响之下，全国主要城市的写字楼的空置率整体呈现上涨趋势。根据戴德梁行的数据，2020年上半年，北上广深四个城市的空置率全部攀升，分别达到16。2、20。9、6。7、25。4，相比2019年分别上升7。3、2。4、2。4、9。0个百分点。
　　覆巢之下无完卵，受疫情影响，SOHO中国的北京项目里，除了2019年12月刚开业的丽泽SOHO，其他几个项目出租率全部下跌。上海项目也差不多。
　　生意越来越难做了。
　　另一个原因是，在中国，办公楼租赁的收益实在太低了。潘石屹曾表示，中国租金回报率我都不好意思说，在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3，但银行贷款的资金成本超过了4，这几乎是地产业最低的资金成本，即使如此，全年的物业经营仍然会亏损2，这个生意怎么做呢？
　　按照SOHO中国财报数据，在2012年时，其净资产收益率（ROE）曾达40。38，到了近几年降至了个位数，2020年时的ROE为1。47。
　　实在是难以为继。
　　据SOHO中国发布年报显示，2020年SOHO中国实现营业收入约人民币21。92亿元，同比增长约19。而归母净利润却同比减少59。77，为5。35亿元，同期，实现税前利润约人民币16亿元，同比下降约17。
　　面对不断下滑的业绩，以及高昂的借贷成本，潘石屹夫妇也无能为力。
　　02潘氏家族很早就转移资产到海外
　　第二个原因，潘石屹家族通过各种高超的闪转腾挪手段，早在七年前年前开始就已经逐步把手头的国内资产转移到海外，并在海外布局收购资产了，这一次卖身黑石不过是这种资产转移的最新进展而已。
　　看看潘石屹的卖货清单：
　　2014年，82。82亿元出售上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场及凌空SOHO十万平米物业。
　　2015年，84。93亿元出售上海外滩国际金融中心81地块项目50的股权。
　　2016年，32。2亿元出售上海SOHO世纪广场。
　　2017年，85。14亿元出售上海虹口SOHO、凌空SOHO。三年套现近300亿元。
　　2019年开始，潘石屹又计划出售总价值约80亿美元的8个写字楼项目，包括：北京望京SOHO、光华路SOHO二期、前门大街、丽泽SOHO，上海外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、天山广场项目。
　　2020年3月，拟40亿美元私有化SOHO中国。
　　现在，黑石接盘SOHO中国，意味着潘石屹的卖卖卖之旅即将画上句号，基本等同于潘氏家族清空了中国境内的资产。
　　据AI财经社不完全统计，从2014年开始，潘石屹陆续通过出售资产套现超过300亿元。
　　在国内大量甩卖资产的同时，潘石屹也开启了在海外尤其是美国的资产购入之旅。
　　看看潘石屹的买货清单：
　　2011年，潘石屹便以7亿美元，买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼。
　　2012年，他又花了6亿美元，收购了曼哈顿公园大道广场49股权。
　　2013年，潘石屹的现任妻子，也就是SOHO中国CEO张欣又联手巴西Safra家族，以14亿美元收购美国通用汽车大厦40股权。
　　此外，潘石屹长子还在英国成立了一家房地产公司，拿下当地多个地产项目。
　　2019年末，潘石屹开始了一系列海外资本动作。天眼查数据显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，仅28天时间里潘石屹先后注册了7家公司，股东均为境外公司。
　　可以看出，潘石屹通过近些年的各种骚操作，已经逐步变卖国内资产并买入美国资产，事业重心基本上全部放到了海外，已经成一个中国地产商人逐步变成了美国地产商人。
　　顺便说一句，不要以为地产商人在美国就没地位，川普川大爷也是地产商人哦。
　　03属于潘石屹们的时代已经过去了
　　第三个原因，可能也是笔者妄加揣测，就是潘石屹清楚地认识到属于他的时代已经过去了，他该退场了。
　　2019年5月，在《潘谈摄影间》节目中，潘石屹对话柳传志。他自称自己的钱已经赚够了，做事不会优先考虑赚钱，如果有些事情有需要就去做，如果没必要的就不去添乱了。
　　不给社会添乱，反映在实际行动上，就是潘石屹逐渐退出了公众视野，并且他也越来越刻意地淡化身上的大佬光环，他的新身份包括摄影师、木匠、编程师，但不再是谈论公共事务的大V、也不再是意气风发的地产大佬。
　　这些年，房地产行业，从一个众人眼中的朝阳行业、明星产业逐步蜕化成暴利行业、吸血行业，这个行业的大佬的社会形象，也从白手起家的企业家逐步变成了贪婪无度的资本家。有一些精明的商人认识到，最重要的不是继续赚钱，而是保住自己的家业。
　　跟潘石屹同一个时代的地产地产大佬，有的退隐江湖，有的失意潦倒，还有的身陷囹圄，也许对潘石屹都是一个警示。
　　曾经的首富、一代地产大佬王健林，从2012年开始大举收购海外资产，收购项目包括美国第二大院线AMC、马德里地标西班牙大厦、美国传奇影业公司等。
　　然而，2017年，在国家加强外汇管控之后，万达遭遇了股债双杀，陷入了4000亿债务危机之中，之后，王健林不得不低价大幅甩卖资产来还债。自此以后，王健林保持低调态势，远离江湖是非。
　　另一位地产大佬王石，于2017年正式辞任万科董事会主席，之后的生活，除了与年轻娇妻田朴珺秀恩爱，在69岁时还喜得千金，其他的就主要是从事各类公益活动了，逐渐远离了地产江湖。
　　相比于前面两位大佬，另一个地产大佬许家印的日子则不太好过。近年的房地产严监管政策，给长期高负债运营的恒大造成了很大压力。据相关文件，恒大地产的有息负债达到8000多亿。对此，许家印专门回应到，恒大将通过高增长、控规模、降负债的运营方式，尽量将负债降低，最终符合监管要求。恒大能否解决这次黑天鹅事件，市场人士都在观望。
　　至于身陷囹圄的其他地产大佬，就不一一列举了，感兴趣的朋友请自行查找。他们当年也曾是风云人物，但可能在某个关口一步走错就满盘皆输，晚景凄凉。
　　04后记
　　曹德旺先生对潘石屹的评价是鬼精鬼精的，回望过去这些年，潘石屹确实不是赚得最多的那个地产商，却可能是活得最滋润的商人之一。
　　如今，这个鬼精鬼精的商人要清空国内资产奔赴大洋彼岸，必然是经过长期权衡和周密计算的。就希望，国外的月亮能够真的更圆一些吧。