踏入社会的第一顿毒打租房篇

　　2020年下半年，多家长租公寓暴雷，导致大量租客无家可归，甚至还要背负租金贷，造成了极大的社会影响。9月份广州市房地产租赁协会发布了《住房租赁风险提示》，提示全国已出现多家企业因高进低出、长收短付导致爆雷的现象，应提高风险防范意识。并公布了以下爆雷公寓名单：
　　今天，笔者结合即将实施的《民法典》和遇到的常见租房套路，谈谈如何避免风险和事后挽救，送给正在接受或即将面临社会毒打的年轻人一些经验。租房租房贷公寓暴雷
　　一、套路一：租金贷
　　租金贷一般的模式是，公寓方从房主手上收房，然后公寓方把房子租给租客，公寓方诱导租客向金融公司或小贷银行申请租赁贷款，金融公司或小贷银行一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款，甚至押金都可以申请贷款，而公寓方则每个月给房主支付租金。近期大量爆雷的长租公寓大多便是这种模式。各方具体的关系图如下：
　　这种模式下，租客表面上每个月还款给小贷银行似乎和每个月给房主交房租没什么区别，而公寓方为了引诱租客办理租金贷，甚至会承诺每个月还款给小贷银行的金额比正常向房主交租金的金额还要低一点，租客以为自己捡了个大便宜。但是一旦公寓方爆雷无钱交租金给房主，房主（出租人）有权解除与公寓方（承租人）的租赁合同，由于公寓方和租客（次承租人）之间租赁合同的存在是基于房主和公寓方的租赁合同合法有效且未解除的前提下，一旦房主和公寓方的租赁合同被房主方解除，作为次承租人的租客则丧失了合法占有的依据，此时为无权占有人，房主作为所有权人有权向租客主张返还租赁物。而租客此时不仅面临无房可住的窘境，还需要每月偿还向银行借的贷款。
　　建议：
　　1、不要选择租金贷的方式承租房子，公寓爆雷只会导致得不偿失。现在很多公寓平台，都是在网上申请并签署电子合同。各位承租前一定要看清楚合同的每一项条款和上下落款再按确定键和签名，有的借款合同条款会嵌入在租赁合同当中，你以为你签署的是租赁合同，实际上把借款合同也签了。
　　2、如果不幸遇到爆雷公寓，首先判断公寓方和房主之间形成的是委托关系还是合同关系，如果是委托关系，公寓方则只扮演委托招租和收款的角色，即使公寓方爆雷，租客和房主之间的租赁合同仍然有效，租客已经相当于把租金一次性缴纳给房主，只是房主没有从公寓方收到代收的租金。因此，房主无权把租客赶走，房主可循其他途径向公寓方索赔。
　　3、如果公寓方和房主之间形成租赁合同关系，那么公寓方则是扮演二房东的角色。公寓不幸爆雷，租客可争取和房主协商免除部分租金，如果发现公寓方已经被刑事立案侦查，租客应及时到公安机关报警备案。
　　二、套路二：转租房
　　转租房，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。而转租房常见的风险有两个：
　　1、一房多租
　　承租人作为二房东，利用各方信息不对称，将同一套房子同时租给不同的次承租人。当次承租人搬进去的时候才发现，还有很多人和这位二房东签了合同。如果出现一房多组的情况，则按照已经合法占有租赁房屋的已经办理登记备案手续的合同成立在先的优劣顺序确定有权入住的次承租人，而无法入住的租客只能找已经卷钱跑路的二房东要求赔偿。（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第六条）
　　2、无权转租
　　有的承租人并未获得房主的同意，就擅自对外进行转租。一旦转租行为被房主发现，房主有权解除与承租人之间的租赁合同，如前所述，这种情况下，作为次承租人的和承租人之间的租赁合同也会被解除。更有甚者，二房东会冒充房主告诉租客他是房子的权属人，让租客误以为二房东是房主而签下合同，最后租客落得扫地出门的下场。（《民法典》第七百一十六条）
　　建议：
　　1、如果对方告诉你是房主，要求对方提供产权证明，核查对方身份信息和产权证明是否一致。
　　2、如果对方告诉你是二房东，要求对方出示房主同意转租的证明，一般会写在合同条文内或者另外出具书面的同意书。另外，查看及复印保留二房东和房主的租赁合同，确保转租的租赁期没有超出二房东和房主的租赁期。
　　三、套路三：甲醛房
　　2018年，一位阿里P7员工生前租了自如甲醛房得白血病身故的事件在网络上引起了不少关注。一般来说，新装修完的甲醛房应通风空置两到三个月才能入住，现在一些公寓为了更快投入使用，隐瞒房子刚装修完的事实，租客付钱租房变成了付费吸甲醛。长期、低浓度接触甲醛会引起头痛、头晕、乏力、感觉障碍、免疫力降低，并可出现瞌睡、记忆力减退或神经衰弱、精神抑郁，慢性中毒对呼吸系统的危害也是巨大的。根据《室内空气质量标准（GBT188832002）》的规定，室内甲醛浓度要求小于等于每立方米0。1毫克（0。1mgm3）。
　　建议：
　　1、入住前先在某宝购物平台购买简易的甲醛检测机器检查所居住的房间甲醛是否超标。
　　2、如果甲醛超标，跟公寓运营方协商要求更换房间。公寓方有提供适租居住的义务，公寓方如不同意更换，租客有权单方解除合同。（《民法典》第五百六十三条）
　　3、如果居住甲醛房后对租客身体造成影响，租客有权要求公寓方赔偿由此造成的损失。
　　四、套路四：黑中介
　　黑中介常常以低租金或零佣金引诱租房人，随后以要租该房的人很多、本人或房主较忙不能见面等为由，要求租房人先交订金、租金等，而后很有可能卷款消失。
　　建议：
　　1、找正规的房产中介，在线上看完房源后必须线下确认。
　　2、在签署正式的租赁合同前不交任何费用。
　　3、和中介之间最好另外签署一份居间合同，约定达成什么条件下才付中介费。
　　五、其他注意事项
　　1、各方应签署书面的租赁合同，并对租赁过程中产生的管理费、电费、水费、保洁费等费用约定清楚由谁负担，如何计费。
　　2、看清楚合同条款再签，避免不平等的合同条款，例如合同只约定了租客的违约责任，房主没有违约责任。
　　3、入住前签署家具、家电交收清单，检查并记录家具、家电和房屋装修的状况，以及采用录像方式记录入住时的房屋状态，避免退房时因承租损毁而产生纠纷。
　　4、要求租赁合同的相对人（一般是出租人）提供身份证复印件并保留下来，用于日后产生纠纷到法院起诉之用。
　　六、结语
　　从校园贷到租金贷，年轻人似乎一直都在成长的道路上被社会教育和毒打，但是阳光总在风雨后，现在的毒打都将成就未来更强大的你。
　　今天的分享就到这里，我们下期再见，拜了个拜！
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