无购房合同，如何证明合同关系？

　　购买人无法提供购房合同时，提供何种证据能证明购买人与出售人之间具有购房合同关系？
　　姚培福诉称与万顺公司签订了房屋买卖合同，购买了案涉房屋。该房屋买卖合同因万顺公司称需办理产权证而交付给了万顺公司，因此姚培福未提供房屋买卖合同。
　　姚培福就案涉房屋购房款210000元提供了《中国建设银行个人住房借款合同》，该合同载明：2002年6月11日，姚培福（甲方、借款人、抵押人）与中国建设银行长沙市湘蓉支行（乙方、贷款人、抵押权人）、万顺公司（丙方、即开发商或售房单位）签订《中国建设银行个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），主要内容有：1、乙方向甲方提供贷款210000元，本借款用于购买万顺家园北座208号；2、借款期限为5年，从2002年8月10日至2007年8月10日；3、甲方借款直接由乙方划入丙方在乙方开立的存款账户；4、甲方借款所购买并作为抵押物的住房位于长沙市某室，共有人周中伟同意将该房屋用于抵押；5、在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还本息或者相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任。合同签订后，2006年5月9日，中国建设银行湘蓉支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》证明姚培福已结清《中国建设银行个人住房借款合同》中贷款210000元。万顺公司已向姚培福交付了讼争房屋。
　　另，长沙建宇物业管理有限公司出具证明，载明：姚培福自2006年12月至2021年3月19日在长沙建宇物业缴纳万顺家园北栋208房物业管理费、水电费。
　　姚培福向一审法院起诉请求：1、判令万顺公司为姚培福办理长沙市芙蓉区定王台街道办事处金沙里社区万顺家园北栋208房屋的不动产权属证，未按期办理不动产权属证按100元日的标准支付迟延履行金。2、判决万顺公司承担本案全部诉讼费用。
　　一审法院认为：关于姚培福与万顺公司是否形成房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，1、姚培福未提供买卖合同予以证明其和万顺公司之间的买卖合同关系，但就购房款提供了其与中国建设银行长沙市湘蓉支行、万顺公司签订《中国建设银行个人住房借款合同》。通过借款合同，可以证明万顺公司系案涉房屋的开发商，姚培福购买了由万顺公司开发的案涉房屋并将其抵押给中国建设银行长沙市湘蓉支行进行借款。2、中国建设银行长沙市湘蓉支行出具了《中国建设银行个人贷款结清证明》，证明姚培福已将购房款全部支付完毕。3、长沙建宇物业管理有限公司开具了证明，证明姚培福长期居住在案涉房屋的事实。
　　综上几点情况考虑，基于姚培福履行了房屋款项给付义务以及万顺公司已交付讼争房屋多年的事实，姚培福虽未能提供房屋买卖合同原件，但双方已形成了事实上的房屋合同买卖关系，万顺公司依法应履行为案涉房屋办理产权证的义务。姚培福居住案涉房屋多年，已由物业公司提供证明，案涉房屋的房号以物业公司出具的证明为准。
　　根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定，一审法院确认姚培福作为债权人，在给予合同对方必要的准备时间后可以随时要求履行。关于姚培福诉请的迟延履行金。一审法院认为，双方并未就迟延履行金进行约定，姚培福也未提交其他证据予以证明，一审法院不予支持。关于万顺公司辩称诉讼时效问题。一审法院认为，在房屋买卖合同中，出卖人已将房屋交付买受人的情况下，买受人已对房屋合法占有，买受人请求出卖人办证不仅有合同依据，还有其作为房屋合法占有人的基础，此时关于办证的请求权具有物权属性，因此不应适用诉讼时效。关于万顺公司辩称的姚培福未能提供原件，姚培福解释原件因办证需要已提交至万顺公司，物业公司也证明姚培福对案涉房屋已居住多年，且双方就房屋买卖的事实没有异议。故该辩称意见一审法院不予支持。关于万顺公司的其他辩称意见，在一审法院审理关于其他业主诉请万顺公司办理产权证的系列案件中，其中一审法院审理的莫树根与万顺公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院作出的（2020）湘0102民初8200号民事判决及二审法院作出的（2021）湘01民终5648号民事判决均已对此作出明确认定。因此，本案中一审法院不再予以评析，均不予支持。
　　综上所述，判决如下：一、万顺（湖南）置业发展有限公司于本判决生效后五日内，为姚培福办理不动产权属证书。二、驳回姚培福的其他诉讼请求。
　　万顺公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
　　事实和理由：
　　一、一审判决事实不清。仅就一审判决实体内容而言，其事实认定不清主要表现在以下方面：1、被上诉人未能提供房屋买卖合同等主要证据原件，且其诉状中称原件为万顺公司索取并丢失的证据不足，被上诉人应对此承担举证不能的责任。一审在本案基础事实证据不清的情况下做出事实认定，证据不足。2、被上诉人虽提供证据证明其向建行贷款21万元，但该21万元是否系支付给上诉人没有相应证据，被上诉人也没有按照购房惯例提供相应的收款收据或者发票，因此不能证明该款项支付给了上诉人；3、一审判决第3页认定上诉人已向被上诉人交付了诉争房屋，该认定亦缺乏客观事实证据支持。
　　二、一审判决适用法律不当。案涉房屋所在万顺家园南栋存在规划、施工、消防等各方面的竣工验收问题、无预售证、土地被多个法院查封以及与购房人之间的纠纷，购房人都对此问题都非常清楚，该楼栋不具备办理商品房初始登记的条件。南栋购房人或被安置人在明知上述房屋存在交付瑕疵的情况下，仍占有房屋并使用，应承担相应的不利法律后果。相应地，被上诉人的办证主张不符合法律规定。一审判决支持被上诉人的办证请求，适用法律不当。综上，由于被上诉人未能就双方之间的法律关系和事实提供真实合法有效充分的证据予以支持，签约、付款、交房等相关事实的真实性尚远远无法达到盖然性标准，案涉房屋所在楼栋存在的规划等方面的问题明显影响合同关系的效力和履行，因此，请二审法院就相关事实再次予以核实，在被上诉人能够提供确实充分的证据予以支持其诉讼主张前，支持上诉人上诉请求。
　　姚培福辩称，一、万顺公司声称答辩人未能提供买卖合同等主要证据原件而认为事实不清。答辩人虽不能举证房屋购买合同由万顺公司收走，但是其他证据可以证明答辩人向万顺公司购涉案房屋的事实：1、为购买涉案房屋，答辩人姚培福、中国建设银行长沙市湘蓉支行、万顺公司三方签订过《中国建设银行个人住房借款合同》。2、答辩人与万顺公司还签署过《万顺家园【储藏室】用权转让协议书》，此协议第十三条明确约定本协议作为万顺家园《商品房屋买卖合同》的附件，具有同等法律效力。如果没有涉案房的买卖合同，又何来附属合同。
　　二、万顺公司提出21万贷款是否支付给上诉人，答辩人没有证据响应。对此，答辩如下：1。贷款合同由答辩人、中国建设银行湘蓉支行、万顺公司三方共同签订。万顺公司完全清楚并认可，款项由中国建设银行湘蓉支行专项拨至万顺公司账户，而非由答辩人直接打入万顺公司账户，21万的支付款项如有异议，万顺公司不应向答辩人提出。答辩人义务已履行。2。《贷款结清证明》就是答辩人完全支付的凭证。
　　三、万顺公司提出万顺向答辩人交付诉争房屋缺乏客观事实证据。答辩人有居住期间的水电物业发票，长沙建宇物业管理有限公司也开具证明，证明答辩人长期居住的事实。且答辩人入住至今约19年之久，万顺公司未提出任何异议。如果是虚假交付，请万顺公司举证。
　　四、万顺公司提出答辩人清楚房屋存在交付瑕疵，仍占有房屋并使用，应承担相应的不利法律后果。1。答辩人当时按市场价购入房产，预知房产有纠纷有瑕疵，是不合逻辑的凭空推断，请万顺公司举证。答辩人结清贷款，占有并使用房屋，要求上产权是合情合理的权利。2。万顺公司作为房产的建设和经营者，保证房屋的质量且权益无纠纷是万顺公司的义务，瑕疵和纠纷应由万顺公司解决。
　　五、万顺公司提出原法定代表人2014年死亡后私刻印章等问题，大股东有损失，万顺公司濒临破产。答辩人的上产权要求不是针对个人，是对万顺公司提出，万顺公司内部利益与答辩人无关，考虑到万顺公司的现状，答辩人只要求上产权，不要求任何延迟赔偿。综上，答辩人与万顺公司购买涉案房屋的事实有理有据，《中国建设银行个人住房借款合同》、《贷款结清证明》、《万顺家园【储藏室】使用权转让协议书》（新增）、长沙建宇物业开具的证明，均能证明答辩人购房事实。万顺公司举证无能，凭空推断答辩人应预知瑕疵和纠纷，是相当不负责任的。企业不能由于自身经营不善。将损失转移至曾经购买且信任万顺公司的消费者。
　　因此，希望二审法院就相关事实再次予以核实，为万顺公司的起诉，答辩人新增《万顺家园〔储藏室〕使用权转让协议书》证据。请法庭综合考虑上述情况，核实相关证据，维持原判。
　　二审中，双方当事人未提交新的证据。
　　二审查明的事实与一审认定的事实一致。
　　二审法院认为：姚培福虽未提供买卖合同予以证明其与万顺公司之间的买卖合同关系，但提供了其与建设银行湘蓉支行以及上诉人万顺公司之间签订的《中国建设银行个人住房借款合同》以及建设银行湘蓉支行出具的《中国建设银行个人贷款结清证明》证明姚培福抵押房屋进行借款以及将购房款全部结清的事实。物业公司也出具证明证实姚培福已在涉案房屋居住多年，万顺公司虽对房屋的购买、付款以及交付不予认可，但其未提供证据予以反驳，故其应承担举证不能的不利后果，所以，上诉人拒绝办理不动产权属证书的理由不能成立。万顺公司上诉主张姚培福明知房屋存在交付瑕疵，仍占有房屋，应承担不利后果，但未提交相应证据，二审法院亦不予支持。综上所述，万顺公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确