越来越多的人从高层搬到低层？过来人给出5点原因，很真实

　　最近几年，有一种观点在广泛传播，并迅速得到越来越多国人的认可，那就是以后中国也会出现大面积的’贫民区’，主要就集中在现在建造的动辄三四十层以上的高层住宅里。不仅如此，有些观点还认为，一二十年后，城市里的很多长期缺乏科学有效管理、容积率奇高的超高层住宅建筑，还可能沦为’永久贫民窟’，居住和投资价值都将所剩无几。
　　需要说明的是，这些观点并非出自泛泛之辈，而是在我国学术界拥有举足轻重地位的专家学者。我们查阅资料发现，最先提出未来高层住宅将沦为贫民窟观点的是东北财经大学经济研究中心主任周天勇2018年8月份，在一场公开演讲中，周毫不掩饰地指出，未来大量的高层住宅，会面临玻璃老化、电梯故障、设施陈旧、维修困难等一系列难题，将会变成永久贫民窟。随后在2019年初，北大光华管理学院朱国钟教授，通过结合大量房价、供给、房龄和城市扩张等因素，分析了住宅用地70年使用权对房价、供给、房龄以及城市扩张的影响，最终得出了和周天勇相同的结论。
　　巧合的是，仅时隔一年后，也就是2020年4月份，住建部和发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，宣布未来将对各大城市新建高楼进行限高。重点值得一提的是，文件中对未来县城的新建住房提出了明确要求：75为多层、原则上不得建18层以上的高楼。
　　此外，今年的9月10日，住建部就《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》公开征求意见。文件内容在此前的基础上，又提出了实行超高层建筑决策责任终身制未来符合条件的城市，新建150米以上超高层建筑，实行责任终身追究。
　　机构统计资料显示，过去十年，国人惯用的买房逻辑就是买房买高，尤其是第三代电梯房的普及，更让很多十年前不受待见的二十多层的高楼层也备受市场欢迎，尤其是很多90后、00后新生代购房群体，购房时最热衷的几个楼层就是次顶层及其以下楼层，比如一栋楼总高25层，2024层就是最受欢迎的几个楼层。主要还是被高楼层的四大优势所吸引：采光好、通风好、视野好、无蚊虫。
　　前有权威专家发声警告未来高层住宅有沦为贫民窟的可能，后有国家主管部委出台限高令，对新建建筑进行严格的限高，这两件事合在一起，不由得对数以万计的国人买房买高的原有购房理念造成了剧烈冲击很多人开始意识到高层住宅确实存在不少弊端，并及时调整了购房计划。一些购房者原本非常热衷于购买较高的楼层，但仔细斟酌之后，也开始有意改变自己的选择。说得直白点，不少人因为专家的话和限高令而故意降低了楼层。
　　贝壳研究院公布的2020年购房者消费行为统计结果显示，2020年越来越多的人从高层搬到低层：购房者对高层住宅（13层以上）的喜爱度由2017年的接近50直线下降至不足33。而多层（47层）住宅却逆袭成为2020年购房者最喜爱的房产类型。一言概之：短短两年多时间，国人的购房喜好已经发生了巨大变化，很多人在买房时更加理性了，不再盲目追高，对楼层的高度也有新的标准了。这个标准就是，降低了所买楼栋的整体高度，同时也降低了理想楼层高度。这显然是受了未来高层住宅沦为贫民窟的影响。
　　住高层什么感觉？为何越来越多的人从高层搬到低层？仅仅是因为国家出台了限高令，以及专家学者抛出了高层可能沦为贫民窟的观点影响吗？当然不是！这些只是催化因子，但并不是起主导作用的关键因素。真正决定了越来越多购房者从高层搬到低层的关键因素是高层的5大硬伤。笔者采访了一位在25层高楼层居住了9年的老业主谈居住体会，该过来人也透露，过去这9年，自己备受高楼层的5大硬伤影响，住得十分窝火。
　　在我们看来，这5点原因还是非常现实的，如果你正在为选择高楼层还是低楼层而发愁，不妨参考一下这位9年居住高层的老业主的经验。
　　硬伤一：高层住宅容积率高，小区嘈杂，居住体验很差
　　容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度。独栋别墅的容积率可能仅有0。3，多层住宅也通常保持在0。81。2之间，但高层住宅的容积率一般高达3。05。0，有些喜欢算计的开发商甚至可能把容积率挤压得高达7。0。
　　众所周知，对购买者来说，容积率数值小比较友好，表示居住舒适度高。高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高容积率的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。比如全国最知名的第一大小区，北京回龙观天通苑，有645栋楼，常住人口近50万，聚集了大量的外地务工人员，是名副其实的职住分离睡城。据曾经居住其中的多位租客反馈，居住在这样的小区，居住体验极差，每天都伴随着嘈杂喧闹，遇到那种素质低的邻居，生活简直是一种折磨。
　　现实中，每个城市都有不少这种属性的楼盘，楼栋密集，常年居住着大量外来中低收入务工人员，租客占总住户的半数以上。事实上，这些楼盘，通常物业管理服务也不达标，这就导致，楼盘在交付几年后，就会出现衰败迹象。此外，高容积率小区的楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是摆在很多人面前的真实问题。
　　硬伤二：基础配套设施故障率高、老化快，对电梯依赖度特别高
　　高容积率的住宅小区，还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的使用会导致这些设施故障率高，甚至是加剧其老化。尤其是高层住宅小区的高楼层住户对电梯的依赖度特别高。
　　用过来人的话说，没有电梯寸步难行。据他透露，每天要花至少半个小时在等电梯上（每天出门56次，每次等电梯510分钟左右）。尤其是早晚高峰期，可能要花一倍的时间，如果其中某部电梯停摆，则花费的时间无法具体计算。有时候，自己宁愿爬楼梯都不坐电梯，但随着年岁的增长，体力跟不上，有时候电梯坏了，自己就尽量少出门，或者没事干脆就宅在家里不出门。
　　硬伤三：公摊面积系数高，得房率极低，物业费、取暖费等分文不少
　　一个月前，青岛某楼盘就被爆出，总高五十多层的超高层住宅公摊面积系数高达46，这引发了老业主的集体不满，甚至有人明确要求退房，因为购房时置业顾问给出的公摊面积系数是30。
　　以上案例并不是个例，近年来，开发商为了获得额外利益，往往都会最大程度提高公摊面积，很多高层住宅的公摊面积系数普遍在30左右。这边多层、洋房等类型的住房的公摊面积系数要高出不少。总体而言，同样是100平米的建筑面积，最终业主的得房率相差高达1015。
　　公摊面积系数高，对于业主而言，意味着得房率低，同时每年的物业费、取暖费等也要分文不少。说句不好听的，在现如今的高房价局面下，仅公摊部分这一项就吃掉了购房者二三十万的成本。
　　硬伤四：安全隐患大，火灾等救援难度极大
　　过来人对居住高楼层的最不好的一个感受就是，引发火灾时救援难度极大。为什么这么说？首先，现在的高层住宅，外墙都有保温层，其中很多都不达标，不仅不阻燃，而且可燃。高楼层本身楼层就高，发生火灾时，受风力助推的影响，起火迅速，燃烧面积大；其次，高楼层灭火救援有显著的痛点现在很多城市的消防登高救援设备都无法满足需求，很多中小城市最高的救援高度在六七十米左右，这意味着，一旦发生火灾，高层建筑只能依靠建筑本身硬抗和居民自己来完成自救。
　　过来人直言，自己曾亲眼看到相邻楼栋一住户家里因电器老化而起火，起火速度超出想象，短短几分钟，整个室内就大火喷涌。所幸家里没有人，但经济损失让这家人难以承受。如果是较低的楼层，消防救援难度就低很多，即使发生火灾，也大概率能在短时间内完成灭火和救援。
　　硬伤五：通风好过头、水压不稳定偏小
　　很多人喜欢买高楼层，其中一个重要原因是看中了高楼层的通风好。但殊不知，高楼层的通风有时候也会变成劣势。过来人透露，自己家是南北通透户型格局，通风好得不能再好，夏天确实可以做到不用开空调，家里都很凉快。但是遇到不好的天气，如果家里忘记关窗，就会遭殃，室内的窗帘都可能大风刮掉，雨水不夸张地说都能潲到客厅里。冬天更麻烦，北风阵阵吹来，吹得门窗缝里都发出呜呜呜的怪声，严重影响睡眠质量。
　　除此之外，高楼层的水压小、水压不稳定，也十分让人头疼。该过来人透露，自己这9年时间里，已经记不得多少次遭遇停水问题了。最初的几年，自己还会找物业提出诉求，但最终都闹得不欢而散。该过来人还自嘲，居住在高楼层的这些年，自己不得不养成了存水的好习惯。
　　除此之外，高楼层还存在空调难装，安装人员不敢装，或者安装加收费用等情况。笔者身边就有这样的案例，同事2019年就拿房了，但是次卧的空调到现在都没装，当初交房时开发商确实安装了升降机供业主安装空调使用，但为期仅仅6个月，笔者的该朋友那时没有装空调的打算。等到去年底装修准备入住时，才想起来安装空调。找了不同品牌的工人来安装，给出的结果都是一样的：安装难度大，工人不愿意安装，除非物业提供升降缆车。
　　有时候空调外机坏了，维修也是一件头疼的事。再有就是，长远来看，高层住宅的未来堪忧，拆迁成本高，拆迁难度大，三四十年高层住宅小区的使用寿命完毕后，高层住宅小区会出现明显的衰败迹象。
　　有人可能会说，没有完美的房子，现在就为未来几十年可能根本不存在的事情担忧，纯属是吃饱了撑的没事干。对此我们想说，人无远虑必有近忧。虽然当下中国的高层建筑很少出现沦为贫民窟的案例，但是不代表上述提到的高层各种问题不会出现。尤其是现在电梯房的高层占据了市场的主流，而之前大多是不超过7层的楼梯房，楼梯房维护和改造起来自然会比电梯房容易很多。过来人给出的高楼层的5大硬伤（从高楼层搬到低楼层的5点原因），也很真实。所以，未来高层住宅带来的种种弊端，现在就该考虑到了。