山东省是全国较为富裕的省份之一，而山东的经济建设更是走在全国的前列，山东经济总量在全国排名第三，仅次于广东、江苏。 美丽的胶东半岛 胶东半岛是山东地区经济最为发达的区域，在这个区域聚集了青岛、烟台、威海等三个重量级的城市。 随着城市化的发展，经济的高速建设，对于这些大城市中心城区人口越来越多，综合实力也越来越强。 而对于县级城市来说，从城市能级的角度，县级城市对人口的吸引力远不如地级中心城区对人口的吸引力。 璀璨的城市灯火 但对于胶东半岛区域的县级城市，或许我们并不能以县级城市的角度来看这些区域。 今天我们就位于威海地区2个县级城市来与大家进一步剖析，主要剖析荣成市、乳山市楼市潜力与未来。 影响一个城市楼市固定资产价值的因素有很多，比如：城市的常住人口、城市的经济总量、城市的产业分布、城市的建成区面积都与楼市固定资产价值有直接关系。 优秀的城市生态环境 那么首先我们先从人口的角度来认识这两座县级城市。 威海市应该是整个山东地区人口较少的一个地级市，常住人口只有290万人。 而对于这两座县级城市来说，人口最多的是荣成市，现在常住人口是71万人，另外乳山市人口只有46万人。 乳山大拇指广场 过去10年时间，荣成市的人口基本没有什么变化，但是乳山市的人口却出现超过10万人的流出，约占到原人口数据的17%。 我们再来认识一下这两座县级城市的地理位置。 胶东半岛之所以发展快，主要在于这个区域的地理位置相当好，不但海滩景色优美，对于这个片区更是有优秀的深水港，非常适合货物进出港。 荣成市地理位置 从地理位置上看，荣成市的地理位置相当不错，拥有较长的海岸线，另外荣成市与威海环翠区、文登区都不远。 乳山市地理位置 从乳山市的地理位置可以看到，乳山市与威海城区也不太远，另外乳山市距离烟台相对来说也是较近的。 地理位置看这两座城市都是相当的不错，而且这两座城市都有大量的海岸线。 我们再来认识一下这两座县级城市在过去一年的经济总量。 2020年，威海全市共完成经济总量3,017亿。对于这两座县级城市来说，2020年荣成市共完成经济总量943亿，在威海地区排名第一。 优秀的城市环境 另外乳山市共完成经济总量280亿，如果把威海经济开发区单独列项，那么乳山市在威海地区排名第五。 看得出来，这两座县级城市经济总量差异较大，相对来说，荣成市的发展远高于乳山市的发展。 座座高楼拔地起 结合经济总量，我们再来认识一下这两座县级城市他们的产业分布。 绝佳的地理位置，促进荣成产业的不断推进。 现在荣成市一二三产业结构比重大约为14.3:31.7:54。第三产业超过54%更是表示这座城市是一座服务业超级发达的城市。 荣成天鹅湖 由于荣成市管辖大量的海域区域，所以荣成市的渔业非常发达，2020年荣成市光渔业总收入就超过1,000亿，在全国所有县级城市渔业排名中，排名第一。而且这个第一是连续39年排名第一，可以见证这个区域渔业的发达。 现在荣成市逐渐形成海洋生物食品、汽车及机械制造、船舶及零件配件等三大核心产业，在荣成规上工业占比超过83.6%。 可以说荣成市的工业发展是高度聚集的，而这种高度聚集更是让很多细化领域在全国处在领先水平。 荣成船舶 整个荣成市目前共有25个工业门类，其中船舶修理、金属成型机床、电力电缆2020年发展增速都在50%以上。 荣成市第三产业比重很高，跟荣成的交通物流运输有直接关系，2020年荣成市全年共完成港口货物吞吐超过456万吨。 湛蓝的海水 现在乳山市一二三产业结构比重大约为19.2:33.2:47.6，从产业结构比重中就可以看到乳山市的农林渔牧产业也是比较发达。 随着乳山市大力推进新旧动能转换，对于现在的乳山逐渐形成3 3产业体系，重点培育食品加工、服装纺织、装备制造等三大传统优势产业集群，大力推进现代海洋、新能源、健康文旅三大新型产业集群。 生态宜居之城 我们再来认识一下这三座县级城市的管辖面积和建成区规模。 荣成市管辖面积大约1526平方公里，乳山市管辖面积大约1665平方公里。 随着城市化的发展，现在荣成市的建成区面积大约64平方公里，而对于乳山市建成区面积大约39平方公里。 荣成市城区路网 我们再来认识一下这两座县级城市目前的房价分布。 威海地区共管辖两区两县级市，现在房价最贵的是环翠区，环翠区平均房价大约在1.1万，另外一个城区文登区平均房价大约0.56万。 对于这两座县级城市来说，房价最贵的是荣成市，目前荣成市的平均房价大概在0.67万，另外乳山市的平均房价只有0.36万。 乳山市城区路网 我们通过多个维度、多个角度来对这两座县级城市进行剖析。 分别从常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、建成区规模等角度可以看到，这两座县级城市的地理位置都相当不错，都是胶东半岛重要的区域中心城市，但这两座县级城市综合实力差距较大。 整齐的规划，城市的蝶变 相对而言，荣成市的综合实力要优于乳山市的综合实力，荣成市不仅仅只是威海地区经济发展最好的区域，也是全国百强县市当中的佼佼者。 当然从房价的角度也可以看出，整个威海地区的房价都不算高，而对于荣成市和乳山市来说房价是比较低的。 特别是乳山市房价与荣成市都有巨大的差距，而乳山市的房价在全国县级城市排名当中，或许也是处在非常偏后的位置。 冬季里的城市 乳山市房价之所以低，主要跟乳山银滩也有很大的关系。 乳山银滩的大量开发而促进了当地存量房库存大，而且这些房子房价是非常偏低的。另外乳山的房价低，跟人口流出也有一定的关系。 短期的角度看，荣成市与乳山市房价大跌的概率基本不高，但房价上涨的概率也不高。 乳山银滩 毕竟这两个县级城市都处在环境较好的胶东半岛区域，而这两座县级城市与周边各大中心城市之间的距离也不远。 长期的角度看，随着大青岛都市圈的建设，加速青岛周边城市快速融入大青岛都市圈，或许未来多个中心城市轨通过轨道相连。 对于县级城市的中心城区来说，城区规模也会越来越大，而城市的配套也会越来越好。 画框里的城市 随着城市产业的不断升级，城市人均收入的大幅度提升，城市生态环境与相关配套的完善，也会大幅度提升城市固定资产价值。 未来这两座县级城市楼市都具有一定的潜力，特别是荣成市。随着城市化的发展，未来的荣成市或许也能够快速融入威海城区建设。 城市的美是不一样的美 相对而言，乳山市还有较大的进步空间。 只有不断提高乳山市的经济发展水平，加速乳山市城市建设，推动乳山市与周边城市相向发展，促进更多的新乳山人在乳山安家，我想未来的乳山市楼市也会有一定的升值空间。 从大城市的格局看这两座县级城市，从未来青岛、威海、烟台三城融合发展，建设更大的都市圈，来看这两座县级城市。 干净整洁的城市 或许现在的成绩只是未来很小的一部分，而未来的这两座县级城市也必然会迎来城市蝶变，成为胶东半岛区域璀璨的明珠区域中心城市。 个人观点，仅供参考。