文｜AI财经社 董雨晴 编｜严冬雪 两位地产大佬正在默契地完成一宗大交易，一切都在有条不紊中进行，所有的消息，包括彼此的不满、矛盾被遮掩得严严实实。 哪有不透风的墙。10月16日傍晚，财经网的一篇报道将秘密曝光：万达文旅经营权完全转让给融创。 10月17日上午，万达集团官方回应称网传＂融创将全部接盘万达文旅＂消息失实，强调自己作为先行者，一直看好中国文旅发展前景，今后将继续投资，旗下文旅集团（含文旅规划、建设、项目管理部门）将继续作为万达的重要产业集团＂永续发展＂——声明最后四字强调。 实际上，双方此番交割的是万达出售给融创的13个文旅项目的运营权。上周，一位原万达文旅集团员工就对AI财经社透露，自己已经和融创签了合同，现在算融创的人了，＂大家正在重新签合同，已经有一段时间了。＂ 正如万达官方回应所说，万达在出售了大部分文旅项目后，仍有少数项目留在手中，而且据知情人士透露，万达也保留了所售文旅项目中的秀场运营。 01
万达模式不灵了？ 一年多前，围绕万达文旅项目的交易，曾引起广泛。2017年7月，深陷债务危机的万达与融创、富力签下了一笔大单，融创和富力以总计631.7亿元的价格，收购了万达旗下13个文旅城以及76家酒店，其中，文旅归融创，酒店归富力。 坊间流传着这场合作背后经历的摔杯子、发布会背景板三度撤换的曲折故事。最终，这笔中国地产史上的最大交易达成，形成三方共赢的局面：万达抛售重资产，回笼百亿资金，降低了资产负债率；融创一次性获得了大量土地；富力也获得了大量酒店。不论背后暗流如何涌动，站在发布会台前，三位老板其乐融融。 根据当时融创发布的公告，人们了解到这项合作协议背后的具体数字细节：万达文旅项目的总建筑面积达到了6221.9万平方米，融创以295.75亿元的价格收购万达文旅项目91%的权益，万达回笼资金，并保有上述文旅项目9%的权益。 这场合作，为万达教科书式的自救行动添上了浓重的一笔。 但这个复杂交易留下了一个伏笔：合作达成时，双方定下了＂四项不变＂协议，一是品牌不变，仍是＂万达文化旅游城＂；二是规划内容不变，仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；三是项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量仍由万达实施管控；四是运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。 一年后，＂四项不变＂开始改变。＂这么说吧，自签约以来，我们两家的合并并不愉快。＂一位知情人士告诉AI财经社，＂虽然还没到撕破脸的地步，但的确已经很不满了，主要问题是运营部门是融创掏钱，但是不满意万达人的干活结果。＂ 在这位人士的讲述中，双方本着和平友好的原则做出了一个新决定——融创将万达现有的13家万达文旅城剩余9%的权益也买下，＂主要是项目的运营权，这次的交易总价比上次低得多。＂ ＂其中不包括文旅城中的秀场业务＂。多个万达文旅项目员工透露，自己正在改签合同，改签完成后，这些人将成为融创文旅员工。在这场权力交接中，双方会并行运营6个月，给员工一定的磨合期。 ＂据我所知，万达一共有17个文旅项目，跟融创交割的这13个是已经公布了，剩余几个项目不清楚进展，也不知道未来如何运行。＂前述人士告诉AI财经社，＂很难说万达就不做文旅业务了＂。 由于万达文旅城内的秀场业务不会卖出，＂这些万达秀场很可能将暂时处于托管状态＂。 从去年开始，在所有已经被融创接盘的文旅项目中，万达员工喜欢用＂物业＂这个词来形容双方的关系，融创是业主，万达运营部门负责管理，显然，业主融创是要支付物业费的。 一年后，双方对费用使用方向产生了分歧。今年年中，万达文旅集团下各业务部门做出了年度预算规划，其中运营部门分到了2000万元的预算。融创关心的是，这笔钱怎么花，能给融创带来什么？ 一位原万达文旅员工举例说，融创方面一直对万达文旅规划院不满意。＂原因不详，融创另有打算，听说融创目前也在和山水文旅集团接洽。＂据该员工透露，万达规划院的主要职能是设计文旅项目中的乐园、秀场等内容。 关于这个规划院何去何从，有两个不同版本的说法。有人说融创已经计划牵头成立一个新的规划院，也有人说融创将接手，只做职能调整。 这场你情我愿的运营权交易中，还有一个潜在的第三方：地方政府。据知情人士透露，在万达与融创交换文旅运营权的消息传出后，多个地方政府表示了不满，威协将收回原本承诺的优惠政策。 万达方面当然清楚这一点。去年7月，合约签订之后，王健林又在11月先后面见了天津市北辰区、上海市崇明区等地区的区委书记，当时有情人人士表示，这两次会面均与发展万达文旅地产业务相关。 多位业内人士反馈，万达十分擅长帮助地方政府规划地块建设，从而拿到更低的的土地价格，尤其是在一些欠发达地区。 秘诀就在于，万达文旅的项目规划足够大也足够吸引人。经过多年的地产开发探索，万达模式已经到了第三代——王健林倾向于称之为＂城市综合体＂，既拥有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅等，也包括电影城、电玩城等非零售业态。 文旅城则是第三代万达模式的升级版，在商业综合体之外拓展文化旅游业务，盘子铺得更大。万达对外表述为采用轻资产与重资产混合的模式，包括＂销售 自持物业＂，其中住宅、写字楼和商铺为销售型物业，销售额可以支撑现金流，购物中心和高星级酒店为自持物业，产生租金收入及物业增值收益，同时还能提升地段周围的商业价值。 航拍济南万达文旅城 02
王健林的文旅梦 一个亿只是小目标——王健林曾经的宏伟目标是：让上海迪士尼20年内不盈利。然而，这个目标根本没实现，上海迪士尼度假区在其第一个完整运营财年即获得了盈利。 此前，为了达成这个目标，万达已经做了5年准备。故事要从2013年4月讲起，彼时，万达集团首个文化旅游城——哈尔滨万达文旅城破土动工，投资超200亿元。当年10月，万达集团开发的另一大项目，合肥万达文旅城举行了奠基仪式。紧接着，无锡、广州、成都、重庆、郑州等地的万达文旅城陆续浮出水面。 接连布局文旅业务也是万达去房地产化的重要策略。万达有过规划，希望从2016年开始万达电影、万达体育、万达文旅都相继上市，届时，万达三分之二的利润都将来源于非地产业务，这将成为万达史上一个漂亮的转型动作。 文旅项目远比商业综合体复杂，成功先例如迪士尼乐园，其核心资产是迪士尼旗下多年积累的影视IP，放眼中国电影市场，还无人企及。于是，同一时期，万达一面造城，一面开始对海外文娱领域的大举投资，收购美国AMC、欧洲odeon