金茂地产怎么样（中国金茂地产怎么样）

　　业绩增长平稳，回款效率高，投资积极，债务结构稳健。
　　作者沈晓玲、汪维文
　　核心观点
　　【业绩稳健增长，销售回款率高达94。5】上半年中国金茂实现全口径销售额1301。5亿元，同比增长26。5，完成全年销售目标的52，排名居于第15位，与2020年持平。上半年共实现销售回款1229亿元，回款率高达94。5，处于行业前列。根据业绩发布会数据，下半年企业计划推货2300亿，仅需52的去化率即可完成业绩目标，压力不大。
　　【投资力度2倍于百强平均，拿地销售比0。58】上半年中国金茂新增土储计容总建面654万平方米，项目总土地款755亿元，权益土地款347亿元。另外企业还成功完成了对中国宏泰的收购，新增一级开发及产业市镇项目面积5797万平方米。整体来看，上半年金茂投资态度积极，拿地销售比0。58，但是在拿地销售比0。40的监管要求下，企业可以适度权益比例的提升。
　　【新增落地3个项目，锁定面积超2020年全年】上半年中国金茂成功落地贵阳金茂水晶智慧新城、长沙雅塘城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇3个项目，新增锁定面积超过1400万平方米，超过了2020年全年的1080万平方米。截止至2021年7月金茂已累计落地30个城市运营项目，计划到2022年实现对于整体投资60的土地储备贡献。
　　【总土储充裕，二级土地可满足34年开发所需】截止2021年7月底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达8552万平方米。其中一级土地开发储备建面2176万平方米，二级土地开发储备建面6377万平方米，相较2020年底略有提升，按照企业2021年的销售规模和增长速度推算，二级土储可满足大约34年的需求，土地储备充裕。
　　【营收大幅增加，毛利率20。3】2021年上半年中国金茂实现营业收入284。6亿元，同比增长135。2，根据企业业绩会数据，全年金茂预期可以实现整体营收900亿以上。上半年中国金茂实现净利润58。1亿元，净利率20。4。主要是由于上半年金茂实现公允价值收益11。3亿元，并通过购买联营公司收益16。6亿元。
　　【三项指标维持绿档，融资利率降至4。01】截止至2021年中，中国金茂整体现金短债比1。55，长短债比为2。20，目前公司商票规模在26亿左右，即使将商票作为负债计入，公司三条红线指标仍然全部保持绿档。企业整体融资成本下降至4。01，处于行业领先水平。净负债率维持在47。1，剔除预收账款资产负债率略有升高至67。9，全部满足三道红线绿线要求。
　　01hr销售
　　业绩稳健增长销售回款率高达94。5
　　上半年业绩目标完成过半，销售回款率升至94。5。根据企业公告数据，2021年上半年中国金茂实现全口径销售额1301。5亿元，同比增长26。5，稍落后于TOP20房企平均的29。4。上半年累计完成全年销售目标的52，排名位居行业第15位，与2020年持平。公司紧抓回款，上半年共实现销售回款1229亿元，回款率高达94。5，处于行业前列。根据业绩发布会数据，下半年企业计划推货2300亿，仅需52的去化率即可完成业绩目标，压力不大。
　　半数销售额来自华东地区，城市运营贡献24业绩。根据企业披露的销售明细，上半年金茂50销售额来源于华东地区，与2020年一致，其中南京、苏州、上海等城市销售额接近百亿。从企业公布的销售计划指引来看，环渤海、华南等区域剩余可售货值都比较可观，因此可以预计，华东区域仍将居于全年业绩贡献首位，但相比上半年而言区域分布会更加均衡。另外值得的是，金茂城市运营持续兑现，上半年24的签约业绩来自城市运营，相较于2020年的21再度提升3个百分点。
　　02hr投资
　　投资力度2倍于百强平均拿地销售比0。58
　　拿地销售比0。58，远高于百强房企平均0。29。根据企业业绩会披露，2021年上半年中国金茂新增土储计容总建面654万平方米，项目总土地款755亿元，权益土地款347亿元。二级土地平均拿地成本11544元平方米，拿地楼板价首次突破万元，主要是企业上半年在北京、苏州、上海、广州这类核心城市纳储较多，按拿地总价计算，一二线城市占比达到84。
　　另外企业还成功完成了对于上市公司中国宏泰29。9股份以及1。23亿美元可转债的收购，新增一级开发及产业市镇项目面积5797万平方米。整体来看，上半年金茂投资态度积极，拿地销售比0。58，领先于百强房企平均水平的0。29，但是在拿地销售比0。40的监管要求下，由于上半年纳储较多，剩余可投资额度比较有限，企业可以适度权益比例的提升。
　　03城市运营
　　新增落地3个项目锁定面积超2020年全年
　　上半年新落地3个项目，目前累计锁定30个城市运营项目。2021年上半年中国金茂成功落地贵阳金茂水晶智慧新城、长沙雅塘城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇3个项目，新增锁定面积超过1400万平方米，超过了2020年全年的1080万平方米。截止至2021年7月金茂已累计落地30个城市运营项目，企业计划下半年再度落地5个城市运营项目，到2022年实现对于整体投资60的土地储备贡献。
　　04hr土储
　　总土储充裕二级土地可满足34年开发所需
　　土储总量充裕，二级土地储备可满足企业34年左右开发所需。截止2021年7月底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达8552万平方米。其中一级土地开发储备建面2176万平方米，二级土地开发储备建面6377万平方米，相较2020年底略有提升，按照企业2021年的销售规模和增长速度推算，目前的二级土储可满足大约34年的需求，土地储备充裕。
　　05hr营利
　　营收大幅增加毛利率20。3
　　上半年营收同比增长135。2，全年预期收入900亿以上。2021年上半年中国金茂实现营业收入284。6亿元，同比增长135。2，其中物业销售收入249。0亿元，同比上升150。9，是推动企业营收大幅增长的主要因素，商业租赁收入平稳增长9，酒店收入大幅回暖，较2020年同期增长128。另外根据企业业绩会数据，2021年全年金茂预期可以实现交付面积同比提升1倍左右，整体营收可以达到900亿。
　　毛利率20，基本与去年持平。2021年上半年中国金茂实现整体毛利润57。7亿元，整体毛利率约为20。3，与2020年基本持平。公允价值收益、购买联营公司收益拉高净利水平，上半年净利率升至20。4。2021年上半年中国金茂实现净利润58。1亿元，净利率20。4。归母净利润43。0亿元，归母净利率15。1，均处于行业内领先水平。净利率水平超过毛利率主要是由于上半年金茂实现公允价值收益11。3亿元，并通过购买联营公司收益16。6亿元。
　　06hr偿债
　　三项指标维持绿档融资利率降至4。01
　　现金短债比1。55，长短债比2。20。截止至2021年中，中国金茂共持有现金474。3亿元，整体现金短债比1。55，满足三道红线绿线要求。长短债比方面，截止至2021年中金茂长短债比为2。20，较期初略有下降。针对商票问题，管理层在业绩会上回应，目前公司商票规模在26亿左右，体量较小且利率也比较低，即使将商票作为负债计入，公司三条红线指标仍然全部保持绿档。
　　净负债率、剔除预收账款资产负债率满足监管要求，融资利率仅4。01处于行业领先。上半年金茂成功发行利率为3。74的30亿元普通中票，进一步降低企业融资成本。截止至2021年中，企业整体融资成本已下降至4。01，处于行业领先水平。净负债率维持在47。1，剔除预收账款资产负债率略有升高至67。9，全部满足三道红线绿线要求。
　　1现金短债比（现金及现金等价物受限制现金）短期有息债务
　　2净负债率（短期有息债务长期有息债务现金及现金等价物受限制现金）所有者权益
　　3剔除预收账款资产负债率（负债总额合约负债）（资产总额合约负债）
　　排版丨太阳
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