由于是板块测评文章，就不说废话，直接上干货！从三大方面深度测评，供大家参考。一、世纪城板块发展历程 我们通常说的世纪城板块，实际上就是指世纪城小区。它是昆明东南城区建设比较早的小区之一。 03年破土动工的时候，广福路还只是碎石泥巴路，连水泥硬化都没做，更不要说彩云北路和官南大道。 04年售楼部盖起来，销售价大概2000 ，交行集资房价大概2500。我们当时也算经过＂万水千山＂才来到售楼部的，到了以后的感觉只有一个：＂荒凉＂！ 06年陆续交房后，周边的市政道路，像金源大道、广福路、彩云北路陆续修建。开在路上，很难碰到对头车，完全不像现在这样堵，也很难想象现在会这样繁华。 09年的时候，官渡区产权处筹备、设立世纪城便民办证点，日均交易量大概10来件。虽然缴税要去到银行，但工作人员非常负责，办起来也挺快的。 10年头，世纪城房价迎来了第一轮上涨，房价一跃涨到6000 ！ 涨了这头后，到16年这期间，世纪城房价都在＂横盘＂，甚至有些阴跌！但价格始终维持在7000左右，小面积的（106户型）价格稍高些，大户型普遍在6000 。 16年起，受＂棚改货币化＂和＂去库存＂提振，世纪城房价一路上涨到现在的1.3万左右。 目前，房价较为稳定。 二、世纪城小区配套 从五个维度进行汇总： 01、小区概况 四至道路 东邻彩云北路，南邻珥季路、西邻广福路、北邻金源大道。 只有茗春苑、世纪公寓在上述四至道路范围外，紧邻世纪金源大道北侧东段和金源购物中心。 小区体量 小区总占地3800亩，总建面480万平。 其中，住宅苑16个，总建面340万平，设计总户数23400户，设计容纳人数6.6万，实际居住人数10万 ，相当于普通县城城区常住人口体量。 购物中心建面约35万平、商业街建面约8万平、金源饭店建面约7.5万平、社区如意公园占地约25万平、学校建面约5.5万平。 02、生活便捷度 农贸市场 主要有2个，小区北端--昱绅海鲜农贸市场，能辐射茗春苑、元春苑、惜春苑、忆春苑4个，其他苑过去买菜的话，会相对远些。 小区南端有小板桥农贸市场，菜品比较全，价格比较低，也比较新鲜！能辐射叠春苑、岚春苑和玉春苑3个，其他苑过去的话，会比较远。 也就意味着，小区剩下的9个苑去农贸市场买菜的话都比较远。 大型超市 属于世纪城配套的只有一个，就是金源购物中心的家乐福，位于小区外围北端。 小区外围西端的大润发属于海伦国际的配套，而东端的喜玛特则是过来＂蹭＂的，属于大都商业的一部分。 从三大超市的购物体验来看，个人感觉家乐福和喜玛特还行。 银行金融 大概有中行、农行、工行、建行、中信、兴业、交行、招商、民生、浦发、信用社，还算齐全。 恒丰、平安、富滇等银行就要去到小区外围的海伦国际或新亚洲体育城，会稍微远些。 其他设施 像健身会所、生鲜门店等小区也都比较多，可以根据需要选择。 03、商业聚集度 购物中心 小区附近有三大购物中心，规模最大、门类最齐全、人气最旺的就是金源购物中心，涵盖汽车市场、餐饮、超市、服装、百货、日用品、家居建材，等等门类。 海伦城市广场和大都购物中心是后起之秀，虽然对金源购物中心有所分流，但人气和体量均不如已经成熟的金源购物中心。 社区商业街 小区建设有体量庞大的社区商业，体量最大的是珥季路、广福路沿街商铺，都是上下两层布局，目前看，人气都不是很好。 反而是社区内的华春苑对面商业街、金源大道商业街、玉春苑和望春苑商业街要相对好些。 其中，临近世纪金源购物中心的商业街，也就是金源大道东段商业街，目前是人气最旺的，生意很好做，房租也高。 大型市场 小区北侧有家居市场（居然之家）、二手车市场、新车市场、茶叶市场和东侧织布营综合市场，稍远一些还有中林建材市场、华阳家居市场以及汽配市场，能满足普通居家需求。 休闲娱乐 3大购物中心内均有影院、KTV、足疗足浴等休闲娱乐设施。 总的来说，世纪城板块的商业聚集度还是蛮高的，能满足休闲娱乐、居家购物的大部分需求。 04、市政配套度 行政办公 小区内有使领馆区，目前缅甸、老挝都在此有使领馆，前往这两个东南亚国家办签证，不开车，步行就可以去办了。 小区离官渡区政府1.5公里，小区内有世纪城派出所，不管是申请户籍，还是其他类行政申请？都比较方便。 金源大道东段有三栋写字楼，金源大道西段有海伦城市广场写字楼，广福路西侧也有幸福广场办公区，有商务办公需求也很便捷。 商务接待 世纪金源大饭店目前是方圆5公里内仅有的五星酒店，能满足高端商务接待需求；金源大道中段有若干快捷酒店，能满足一般商务接待需求。 教育机构 世纪城教育配套是非常完善的，涵盖了从幼儿园到高中，都是公立的。 幼儿园有4所，小学1所，初中、高中各1所，小区业主子女上学问题基本能满足。 医疗机构 区域内最近的综合性医疗机构是星耀医院，但目前仍不够完善；小区配套的三甲医院，土地空置了近20年，仍不见医院的影子，这是业主最吐槽的地方。 除了大型医院缺失外，社区医院是有的，在如意公园内，打疫苗、看个小病，还是没问题的。 总的来说，市政配套还是可以的，比很多小区都好。 05、交通便捷性 小区东侧是彩云北路、西侧是广福路，都是城市主干道，出行非常方便。 从彩云北路往北，一个红绿灯就上高架，可以上东三环，到东市区和北市区；也可以上昆玉、昆石高速，前往滇南、滇东北地区。 还可以不上高架，沿着彩云北路往北走，进入城市二环快速系统。 从广福路往西，可以上绕城高速，前往滇西片区，也可以通过海口、晋宁，绕到玉溪及滇南地区。 当然，在使领馆区外面，还有地铁2号线，可以在塘子巷、菊花村、东风广场转乘其他地铁线，非常方便。 另外，金源大道东段，世纪城公寓旁，还有公交车站，可以乘坐公交。 世纪城板块的交通配套也是很完善的，公交、地铁、城市快速系统、高速出入口，都很齐全，出行很方便。 综上五个维度，世纪城小区体量大、生活方便、市政配套完善、商业聚集度高、交通便捷。正是有这些优势，让世纪城房价始终保持稳中上涨的趋势。三、世纪城小区的价格水平及前景分析 从三个方面分析： 01、价格水平 幸福里数据显示，世纪城小区整体均价1.37万/平。 其中，春城佳墅均价最高，超过了2万/平；其次是叠春苑，均价1.8万/平；再次是岚春苑、沁春苑和咏春苑；后面依次是雅春苑、忆春苑、惜春苑；均价较低的是茗春苑、望春苑和傲春苑。 当然，这个价格数据是挂牌价情况，实际成交价格上看，可能会略低于这个水平。 02、前景分析 世纪城的房价目前看，低于海伦国际、红星天铂、银海畅园及樱花雨，虽然世纪城的配套是最好的，但房价始终要低它们一些。 为什么？ 因为世纪城有四大硬伤： 第一、房龄较老 这点是客观的，世纪城04年建的，其它小区都在它之后，在房龄上都有优势。 毕竟，不管是高层，还是小高层，建筑设计寿命都是不低于50年，世纪城已经用了17年，快20年了，差不多就是＂半截身子入土＂的房子了。 第二、配套含金量成色不足 主要吐槽两个配套： 先说三甲医院配套！ 世纪城板块、海伦板块、新亚洲体育城板块，加上周边零零碎碎的，差不多30多万人睡着，却没有一所公立三甲医院，你说好笑不好笑？ 小区预留了一块三甲医院用地，闲置了快20年，都没见哪家医院能顺利入驻，小区业主看病不方便不说，那些当时因为医院配套，买周边商铺的人才是冤大头，白白地把钱砸那里这么多年，你说坑不坑？ 后说农贸市场配套！ 住了10万 人，没有配套农贸市场，你说奇不奇怪？ 这么多人要买菜做饭，居然没有标准化农贸市场，只能去蹭海伦的昱绅农贸市场和城中村的小板桥农贸市场！但即便如此，也只能辐射到大概7个苑，还有9个苑买菜只能自己想办法。 不要小看买个菜，价格超级贵不说，菜品还不新鲜，也不齐全，关键是长年累月这样买，谁耐得住？ 以前住沁春苑，实在是受够了买菜这个问题。 第三、体量太大，定价权分散 房子虽然已经盖了17年，但截止目前，依然还有一手买过来没有交易过的。 这意味着什么？ 就是价格上不去。 为什么？ 因为一手买过来的业主，当时买的价格才2000多，他现在随便怎么卖，即便只卖8000，也是赚的，而且这类业主还不少，必然会冲击到N手接盘的买家售价。 当然，在价格上还要注意一点，就是世纪城业主做生意的比较多，容易出问题，一旦周转不灵，急需用钱，可能就会甩卖房子。 这种甩卖价格，就很难预料！必然会冲击到正常交易价。 第四、房子几乎都是大户型，会拉低成交单价 除了世纪公寓和部分一层才一套的特殊小户型，最小面积是104和106平2房的那种，其他都是127以上的大户型。 面积大了，总价会受到抑制，单价折算下来就不高。 为什么？ 因为像140多平的才3房，要花180万 ，但这个价格，已经可以买周边小区4房、5房了，就划不来去买17年的老房子。 所以，有四大硬伤在，世纪城的房子价格不容易上得去，往往只能被周边房价带涨。 03、置业建议 如果是改善置业，不建议考虑世纪城，可以选银行畅园、海伦国际部分地块及巫家坝片区。 毕竟是换房，就要考虑房子更新，配套更完善，最好还能升升值。 如果是刚需，还是可以买的。 毕竟，均价在板块是最低的（别墅区、洋房区除外），但配套并不差，至少是可以将就下的。 世纪城板块测评大致就是这样，如有疑问或咨询，欢迎了解。