房产媒体人 辣椒 陈家林的业主们呐，盼星星~盼月亮~每天都想盼到28号线的消息。 各大营销号一写，楼盘销售一说，仿佛28号线近在眼前！马上动工！ 但…醒醒啊兄弟们！这几天我跑了整个板块，晒了几天太阳，小腿也走到酸，终于写出了这篇文章，且看且珍惜~ 01
首先我们来列个几个问题：28号线是否有批复？陈家林站点是否落实？落实后是从哪里开始建设？ 来个科普 地铁建设需要多少步？ 线网规划——建设规划——预可（规划方案）——工可——总体设计——初步设计——施工设计图——施工——运营 从规划到开通，需要花费6~10年，那么28号线处于第三步——预可（已批复）状态，况且28号线由佛山延伸至广州经东莞，在增城设有3个站，这条线路是途径广州境内最长的一条轨道，主线总长度107公里，投资金额953亿。 这算是大湾区地铁中投资金额最高的一条线路。 还有个28号线支线（规划中）延伸至挂绿湖及惠州，但这条线…在去年深圳有条14号线准备延伸至惠州的，惠州政府倒是非常想要，深圳不愿意呀！因为惠州有很多＂深圳人＂，如果通过去就有点像广州一样，实行广佛同城制。深圳可非常傲娇：我才不要模仿你呢！ 所以这条支线，想想就好啦！估计买了大亚湾的炒房客哭晕在厕所了...... 1. 28号线是否有批复？ 2020年8月份就已经批复了 2. 陈家林站点是否落实？ 目前我查阅了各种资料，都没有查到陈家林站的选址在哪个位置，所以不得而知。但按文中图片的走向来看，陈家林路站靠近广园快速，应该在广园和广深高速的交汇处，位于合生湖山国际的西南方向，东晋物流园东边。 如果真的在这个位置，翡翠绿洲、合生湖山国际、凤凰城单独几个板块将会解决很大的问题——堵车，凤凰城一半在新塘，一半在永宁，在新塘的业主还可以蹭下地铁，永宁的业主就......反正如果真的开建，陈家林终于可以昂首挺胸了：你们再也不准说我偏说我远！！! 3. 落实后从哪里开始建设？ 首先28号线虽然已经批复，但国家发改委官网发布了的。说的是并未标注明确的推进时间，只是提到＂建设落条件实后有序推进＂，好一个有序推进呐，也就是＂八字那一撇写了一半还没写完＂！佛山的地铁建设是公认的慢，3号线建设好几年还没开通，换做广州，居民们早已享福了 为什么这条线会慢呢？28号线在去年就已经获得批复，但目前卡在线路如何走，站点再重新调整，是两个城市要再深入探讨的问题。 不过说真的哈，投入953亿的资金，真的挺牛的。 02
那么在入住率极高的陈家林板块，有什么楼盘可以选择？真正的精华在下面，请看—— 整个陈家林板块分为3个楼盘 1.翡翠绿洲 2.合生湖山国际 3.凤凰城(云顶组团) 这三个盘都属于超大型楼盘，凤凰城沉淀了20年，居住人口是三个楼盘中排名第一，二手房成交量也是三个盘中名列前茅的。 这一块的居住人口高达5万以上，相当于一个小镇，不管业主是开车去往天河、黄埔上班，还是搭乘公交车/楼巴去往地铁口，必经之路——陈家林路，所以一到早晚高峰，这条路就成了所有业主的必经之路，堵是必然的。 来说说陈家林的故事吧，陈家林在沙村范围，沙村在明代以前是属于番禺区的，明代以后才规划到增城。不过陈家林的面积大，风景好，合生和碧桂园的少数楼栋可以望着陈家林，在新塘这个缺少生态资源的状态中，这个景区就成了这里的一大亮点。 不过在新力海石洲悦的北侧，有一片＂墓地＂，每年清明节附近的居民都会上山扫墓，位置倒是距离合生和翡翠比较远，只有碧桂园云顶部分楼栋可以直接看到，所以小伙伴们知道该怎么买了么？ 正因为是大盘，所以教育资源和商业配套都在小区内，翡翠绿洲的学校是九年一贯制，香江学校（私立）和香江育才中学（公立），但这所小学非常奇葩，整个学校本身是私立，但后面应政府要求，重新开了三个公立班，只有中学才是公立。 合生湖山国际是合生育才学校，是属于省一级的九年一贯制学校，据我了解到，校长是原越秀区育才实验学校副校长陈景惠，教导主任曾是华阳小学的校长周玉娥。招生范围：合生湖山小区、紫云山庄、果林场。 这样看教育质量和师资是没什么问题的，最关键还是要看家长们的评价。如果看到这篇文章的你是育才学校的家长，可以反馈给辣椒哦！ 凤凰城非常大，你如果是业主，可能你对凤凰城都不会特别熟悉，开车绕一圈要半个多小时，且有几十个组团，名字记到你怀疑人生…小区内虽然有市二中应元学校可以读，但目前据说是云顶优先，其他组团后边站，教育质量是有保障的。 香江中学是增城比较优质的学校，多次中考平均分都是增城第一，中英文学校（私立）的平均分数也常是位列第二，三个盘也大概率是读香江中学和育才中学。 增城的学区非常＂混乱＂，为什么我这么说呢？ 就比如荔城的执信中学，小学部属于荔城街，而中学属于荔湖街，这为什么可以直升呢？放在天河是不可能直升的，你说它是按区域的吧，招商臻园的业主却收到了可以读市二中的信息，你说它是街道办吧，实地蔷薇却读不了家门口的执信中学，感觉没有一点规矩，不像天河黄埔是人户一致，按街道办来的。 （但在昨天增城教育局公布了执信中学附近几个盘都是可以读的，大多数是因为业主维权的原因才定下来）当然每个区的学位方式都不同，所以以后我会专门写一篇关于增城学位房的事儿~ 03
那么这一块该怎么选房呢？ 别急别急，预算200多万的你还是能找到的。 合生湖山国际总共9期，目前新房7期2.5万~2.6万，二手房4期2.3万左右96平，如果是二手的小三房，还是可以接受的，不过户型就不咋地了。 合生的1、2期是120~180的大户型，3期是紫云山庄，4期刚满两年（不过按照新政，还有3年要等...），5期刚收楼，6期新房刚售罄所以刚加推了7期。 不过合生的拿地时间比较早，1992年的地，迄今为止29年了。但目前不动产到期自动续期，一套房也不可能住几十年，看个人如何看待这个问题。 既然一手房和二手房能读的学校是一样的，那为什么新房比二手卖贵2000~3000？ 有两种原因： 7期园林升级改造，绿化投入更多资金 7期的户型使用率83%，90平可以做3房，118平能有9米宽的阳台，这对于合生这种做刚改型户型的楼盘来说，不错。有可能是合生把项目给女儿接手的缘故，所以在今年合生的楼盘来说，比往年要更人性化，现代感更强了。 翡翠绿洲的绿化做的非常好，树种比较多，但是二手房的户型非常差，客厅竟然没有阳台，只有一个飘窗，阳台设计在主卧外面。 也许是因为香江是小开发商的原因，户型设计始终比不了大开发商。这也是森林半岛组团价格低的原因，180左右就可以买到三房。 新房的香江天赋平层28000，复式32000左右，价格相差的非常大，但香江天赋是新组团，小区和翡翠是分开管理，密度低一些，不靠近底商小区就没有那么嘈杂。 但是论商业配套，凤凰城和湖山国际就比不过翡翠了，翡翠的家门口就是大型商超，还有各种底商配套齐全，居住氛围相当浓厚了，所以凤凰城和湖山国际的业主都会来这里享受配套。 200万左右，在凤凰城想找到楼龄比较新的，只有一个组团——凤荔苑，但凤荔苑南向面朝广园快速！且中高楼层的噪音是最明显的，真正的＂呼啸山庄＂！ 但好在于凤凰城可以读市二中，云顶2.8万，凤荔苑2万不到，换做你会怎么选？ 04
如果陈家林站能开通，那么旁边的爱特城也能蹭到利好，爱特城过来两公里左右。28号线的上一个站是云埔大道站，云埔板块目前有两个盘，金梦4万＋，中海3.6＋，看吧，就连云埔板块，也在慢慢的抛弃刚需。 这些被黄埔抛弃的刚需，经过了思想挣扎，和残忍的现实打压，还是投入了增城妈妈的怀抱。 2018~2020年，这个板块的价格一直没有涨幅，除了去年凤凰城大跌之外，合生一直保持在20000左右，而这次7期的价格已经去到了25000以上！ 为什么今年陈家林板块能涨起来呢？ 1.有28号线的炒作，记住，是炒作 2.云埔的价格4万多，价格会往旁边的盘一路辐射，途径爱特城、陈家林板块。 3.受限于首付款打压，所以实在是买不了黄埔，只能向现实妥协了。 每一个板块都有针对性客群，就比如科学城上班的刚需不会买石滩去，荔城的人不会买新塘来，新塘工作的人不会买天河去，是一个道理。 4.你会发现黄埔很多新盘迟迟不开盘，导致黄埔没房可卖，所以客群被市场筛选倒增城，其实以前是买得起黄埔的。就因为这次被筛选到增城，30%会买在陈家林，导致这一块成交量明显上涨，价格也持续增长。 05
如果想买陈家林板块，一定要放弃地铁的这项要求，因为去到地铁口也要两三公里，除非融入＂新塘人＂，买一辆电瓶车~ 要求有学位的情况下，对比下13号线，除了3万的品秀星图有学位，其他都是普通学区，这时候陈家林＂近黄埔、有学位＂的优势就体现出来了。 而反观文章开头说的28号线，又是大家所期盼的，只是还需要时间和佛山、东莞再磨合一下，毕竟是大湾区第二条跨市地铁，没有这么轻松落地！ 好了，本期文章就到这里，我是辣椒，深耕广州楼市多年，擅长市场研究、政策解读、区域及楼盘精准分析。这是个信息透明化的时代，但我能给到你＂信息差＋认知差＂，欢迎我的头条号，帮助你购房路上不踩雷！ 再啰嗦一句：记得点赞＋转发呀！