从企业管理角度对大型房企纷纷暴雷的浅见

　　笔者从事房地产行业二十几年，曾就职于大、中、小不同的房企，文内如有对同行或曾经同事的不敬，请不吝指教。
　　房地产行业是我国改革开放后，因结束福利分房而诞生的，一度是曾国民经济的支柱行业，整个产业链涉及的行业之广，经济体量之大，即使截止到目前也还是排在前列的。以至于，很多城市对房地产行业的财政依赖度很高，目前也还没有完全转型成功。很多带着光环的经济学家纷纷介入地产的管理，搬来了西方很多的经济理论。也大多都没有拿出从市场角度平稳过渡的措施。
　　最近一个时期，很多大型房企，特别是民企纷纷资金链断裂，企业维系艰难。是什么原因导致目前的现状呢？
　　首先，从房地产行业理解；
　　我国房地产行业经过二十几年的发展，已经有了相对齐全的分类，仅就开发商来说，根据操作的难易程度它大致可分为；住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等、再作细分还有很多小类，比如：物流地产、教育地产、等等。其中住宅地产就是非行业人士通常认定的房地产，也是最关乎民生和国家政策最为关注的地产门类。‘’
　　一个房地产开发企业的发展壮大，必须具备三大要素。即：国家政策（也就是我们常说的政府资源）、金融资源和企业的操盘运营能力。这也是房地产行业对国家相关政策异常敏感的原因。所以，近来国家金融政策的收紧和对地产行业的直接调控使很多不适应的房企摇摇欲坠。这也是某些人常说的风起的时候，猪也能飞起来，但现在风要停了，猪毕竟还是猪！况且，地产行业早就不是黑天鹅，而是变成了灰犀牛。
　　其次，从房地产领导者（即企业老板）理解：
　　我国是一个有五千年文明的泱泱大国，文化传承性很强。这也注定了外来文化不结合中国国情必定会水土不服，最能说明问题的是，在中华民族的危难时期，毛伟人把马克思主义和中国革命的具体实践相结合才有了今天伟大的新中国。而我国的企业管理大部分照抄了西方的所谓科学管理模式，企业发展顺利时显现不出来，一旦企业遇到危机，立即暴露了管理模式的不适应。
　　同时，中国的帝王文化深入人心，舞台上、小说里、民间的传说等等等等。到处渗透着对帝王的向往和崇拜；作为企业的所有者自然也不例外。发展到一定程度的大企业主们虽然一心想做、并且认为自己就是企业内的帝王，但对于与之配套的儒家修、齐、治、平的理论往往是一知半解。
　　《礼记大学》：古之欲明明德于天下者，先治其国；欲治其国者，先齐其家；欲齐其家者，先修其身。主张先进行内心道德修养，然后推广开来由己及人，由近及远，进而由家及国的儒家理论。
　　结合企业的管理，应该做以下理解；作为房地产开发企业，行业的特殊性，决定了开发企业，特别是到了一定规模的开发企业，要求掌舵人必须具备：
　　理解和执行国家行业政策及行业税收的变化、精通或熟悉融资渠道技巧、有相对深厚的建筑基础知识、精通市场和营销理论及实践等。
　　这就是修身了，也就是自己具备相对完整的知识体系；这样才可以选拔到真正的人才、才能组成高效的企业管理团队，否则，一个自己都不知道具备什么知识的才是人才的老板？是不可能找到真正有用的人才的，这也就是齐家，即：具备了企业发展所需的内部组织结构和人才。具备完整知识体系的掌舵人，才会有高瞻远瞩的战略眼光，才可能带领企业做大做强，高速发展，也就是治国、平天下了。
　　第三，从开发企业的战略上理解：
　　这些暴雷或即将暴雷的房地产开发企业，都具备了很大的资金实力。企业的发展方向，就变成了性命攸关的大事！笔者认为，如果不是利国利民的高科技行业，地产行业的产业链已经很长，足够企业纵向发展。没有必要涉及不熟悉的行业横向开拓。比如住宅做得很成功可以做政策鼓励的旅游地产、结合农业的物流融合地产等，虽然操作难度很大，但毕竟还在同一行业内，基础是扎实的。
　　最后，房地产开发是半金融行业，企业发展到一定程度，一定要做足金融的功课。企业盲目融资拿地、拓展，不做精细的测算或开拓部门不负责任地开拓，就是把企业一步步推向死亡！很多企业，把赌注压在房价会长期只涨不跌上，认为拿到了地就是拿到了利润，甚至初步测算略有亏损也会勉强拍地；一两块地显示不出杠杆过大的金融风险。一旦超出了企业能够承受的风险能力，政策上稍有不利影响，企业就会经历生死徘徊。
　　分享的看法可能有些浅表，希望读者能为读后的感受评论、交流，作为房地产行业的从业者，笔者将会继续分享自己的从业经验和对市场的见解。
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