中国房地产行业已经进入深水区，竞争格局悄然生变。早期依靠土地红利和金融红利野蛮发展的房企逐渐被时代抛弃，通过精细化管理力保现金流和安全性成为业内共识。 在行业竞争从增量到存量的转变中，践行长期主义价值观、核心财务指标持续向好的企业，可以更从容面对瞬息万变的市场考验，穿越行业新周期。 阳光城（000671.SZ）正是这样一家房企。最近两年，阳光城在业绩保持稳健增长、逐步实现其＂规模上台阶，品质树标杆＂目标的同时，引入战略投资方，优化财务结构，加强管理内控，在行业面临巨变周期时体现出强大的抗风险能力。 阳光城最新拿出的中期财报，将其不断夯实与巩固的基本面，展现在了投资者面前。 去杠杆和业绩良好共振 在房地产行业结束黄金时代后，规模红利渐弱，管理红利渐强。践行精细化管理的企业，会在未来的竞争中胜出。 上半年阳光城营利双增，实现营收299.3亿元，同比上涨24.1%；归母净利润19.94亿元，同比增长17.08%；净利率7.55%，较上年同期上升0.21个百分点。 阳光城业绩能够保持两位数增长，主要由于结转面积增加，地产主业同比上涨上升17.88%至273.2亿元。同时，阳光城对联营企业及合营企业的投资到了收获阶段，实现营收11.4亿元，同比大增128%。 值得注意的是，得益于自2018年以来进行的产品力提升计划，2021上半年阳光城产品销售单价同比大幅上涨30.36%至16142元，未来该计划的推进将助力阳光城营收规模继续上涨、利润提升。 阳光城最近几年主动降杠杆，持续增强财务安全性。去年末，对照＂三道红线＂要求，阳光城只有一项指标超过阈值，已降至 ＂黄档＂。 今年上半年，阳光城继续严格遵守现金流预算管理，实现全口径回款856亿元，平均回款率84.51%，保持业内较高水平，促使其实现经营性净现金流入79.93亿元，继续保持正值。 值得一提的是，阳光城是TOP 40房企中，少有的连续五年保持经营性净现金流为正值的企业。经营性净现金流是衡量企业财务健康程度最重要的指标之一。这个指标多年为正，表明阳光可以依靠自身造血而正常经营，并且不存在严重的库存积压。 受益于现金流的强劲，阳光城财务结构不断优化。截至六月末，阳光城账面货币资金403.73亿元，现金短债比1.53，现金流保持充裕，期末有息负债规模为953亿元，较上年末压降10%。 阳光城的净负债率较去年底下降1.06个百分点至93.84%，剔除预收款的资产负债率也降到78.8%，相比上年末下降0.3个百分点，＂三道红线＂继续保持黄档，朝着全面转绿加速。 凭借着良好的财务状况、合理的债务结构，财报发布后，多家机构对阳光城给予＂跑赢行业＂或＂买入＂评级。 稳健高质量发展 阳光城在积极降杠杆的过程中，保持了整体的稳健增长。 2021年上半年，阳光城实现销售金额1013.14亿元，同比上升12.65%，已实现销售目标的46.1%，根据年初3260亿元的可售货源来计算，下半年销售去化率达到53%即可完成2200亿的全年目标。 从销售贡献来看，长三角区域已经成为阳光城规模增长的主要贡献力量，实现销售额422.53亿元，同比上升高达166.7%，占总销售金额比例超过四成。内地区域则自2018年以来首次让出榜首位置，实现销售金额310.7亿元，占比由上年同期的38.8%下降至30.7%。此外，阳光城的大本营大福建区域、珠三角区域和京津冀区域分别占比13.1%、11.3%和3.3%。 随着财务结构调整，阳光城拿地速度明显放缓。今年上半年，阳光城新增土储429万平方米，投资力度有所收紧，且主要集中在内地区域，长三角、大福建都有不同程度的下降，珠三角区域未拿地。 长久以来，阳光城坚持聚焦高能级城市，重仓二线，包围一线，在收获一线城市发展红利的同时，更是承接了都市圈化趋势下周边城市、二线城市的转移性增长机会。目前，阳光城的土地储备已形成二线以上城市全覆盖。 聚焦高线城市并不意味着要拿贵地。今年上半年第一轮集中供地中，重点城市土地竞争已经白热化，房企利润受到空前挤压。阳光城有意避开热点城市竞争，加速拓展多种拿地方式，通过招拍挂、收并购、旧改等多种方式进行投资布局。 今年上半年，阳光城新增的23块地中仅有10块来自招拍挂，占比为43.5%，同比大幅下降27.3个百分点。随着土地市场持续升温，多元化扩储可以有效降低拿地成本，确保阳光城未来的利润空间。 可以佐证的是，在土地市场持续升温的背景下，今年上半年阳光城累计成本地价同比下降7%至4118.63元。 截至六月末，阳光城总土储建筑面积达到4371万平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比75.52%。 追求长效可持续发展 房地产行业面临的政策环境和未来发展形势已愈加明晰：＂房住不炒＂依旧为政策主基调，行业发展形势已经发生了深刻变化。面对后疫情时代叠加最严政策窗口期，阳光城通过＂数字化变革＂，为未来十年的发展打造＂最强光驱＂。 2021年，阳光城财务、人力、IT三大职能率先推行＂ABC战略＂，最终实现共享服务＂五化目标＂（标准化、平台化、智能化、数字化、生态化）。与此同时，阳光城持续加码数字化营销，在线销售工具阳光房宝也进入2.0时代，累计客户资源800万，累计贡献销售额370亿元，平均日活8000＋。上半年，阳光城推出线上客评功能，目前评价均分达到4.99分（满分5分）。 随着长效监管机制不断强化，做大规模已经不再是房企的唯一追求，保持健康可持续的稳健发展才是房企在不确定的周期内找寻确定性的方法所在。 阳光城半年报上有一个名词被反复提及：＂绿色智慧家＂。 总体来看，＂绿色智慧家＂是全套体系，倡导健康生活方式，分享科技发展成果，涵盖了产品、硬件配套、物业服务的方方面面，经历了＂品质住宅-智能化住宅-健康 智能化住宅＂的演变和沉淀过程。 2018年阳光城转向发力供应端时，推出＂绿色智慧家＂住宅体系，最初的1.0版本，涵盖＂空气、水、健康、舒适、精神、健身、节能环保＂七个层面的健康指标。 随着大众健康意识的提升和需求的更迭，该产品迭代升级成＂绿色智慧家2.0＂，结合WELL建筑标准升级10大指标，并根据科技发展、疫情突发等造成的影响，更新了绿色智慧家产品配置。截至六月末，＂绿色智慧家＂项目已在全国落地96座，为超10万户家庭带来绿色智慧的生活方式。 2020年的新冠疫情印证了＂绿色智慧家＂的前瞻性和科学性。疫情期间，＂绿色智慧家＂成功上线＂0接触＂归家入户功能，切实做到了 ＂以用户为导向＂。 在当下追求绿色健康的行业风口中，阳光城无疑是领跑者。促进产品迭代升级的背后，则是阳光城＂规模上台阶，品质树标杆＂战略发展目标的真实反映。 基于长期发展考量，今年8月阳光城将旗下物业阳光智博100%股权换取万物云4.8%股权，并组建合资公司＂万物阳光＂。双方将在智慧建造、社区商业、智慧城市、智慧安防、生态圈孵化与投资等方面进一步实现战略合作。 从行业趋势来看，物业股上市热潮已过，阳光城是少数头部阵营中物业板块未上市的地产公司，与物业行业标杆企业万科的万物云换股并实现战略合作，本质上是强强联合，可以增厚阳光城净资产，对阳光城实现降杠杆，深入参与头部物业企业的竞争赛道。 厚土植根，坚韧生长。践行长期主义、保持稳健增长的阳光城，未来的成长边际在哪里？值得期待。