大湾区核心土地资源价值日益凸显，为招商蛇口提供充裕的中长期货值储备。 ◎作者 / 朱一鸣、贡显扬 ■■■ 核心观点 【业绩同比大幅增长，完成3300亿目标的53.6%】2021年上半年，招商蛇口累计实现签约销售金额1769.8亿元，同比大幅增长59.9%。业绩增速和目标完成率均明显高于同规模房企及行业平均水平。上半年，招商蛇口在苏州、合肥、南京、上海、深圳等11城进入累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。 【新增投资同比增长33.9%，旧改加速推进转化】2021年上半年，招商蛇口累计获取土地63宗，总计容建面883.6万平方米，同比增长33.9%。上半年，招商蛇口旧改加速发力，重点推进转化20余个旧改项目。随着湾区经济的不断发展，蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等粤港澳大湾区核心位置的土地资源价值日益凸显，为招商蛇口提供了充裕的中长期货值储备。 【营收及利润规模增长显著，财务结构持续维持稳健】上半年，招商蛇口实现营业收入446.6亿元、毛利润115.2亿元、归母净利润42.5亿元，结转利润规模较去年同期均有显著增长。毛利率25.8%，较去年末降低2.9个百分点；净利率、归母净利率较去年全年基本持平。截至上半年末，招商蛇口现金短债比1.94、净负债率30.4%，财务、债务结构持续维持稳健。 【园区业务板块增速显著，招商积余迈入发展新阶段】近年来，招商蛇口园区业务板块的营收增速明显高于社区开发与运营板块，营收占比及毛利率水平也均有明显提升。同时，招商积余以＂大物业 大资管＂为核心主业，通过资产重组、业务整合，目前已初步形成业务管理一体化，上半年实现营业收入47.8亿元，归母净利润2.5亿元，分别同比增长23.6%和38.9%。 01
销售 业绩同比大幅增长完成3300亿目标的53.6% 2021年上半年，招商蛇口累计实现签约销售金额1769.76亿元，签约销售面积770.22万平方米，分别同比大幅增长59.85%和54.88%；合约销售均价22977元/平方米，较去年同期微增2.9%。截至6月末，招商蛇口累计完成全年3300亿元业绩目标的53.6%，业绩增速和目标完成率均明显高于同规模房企及行业平均水平，销售全口径和权益口径业绩规模分别位列行业第七和第九。 从销售结构来看，2021年上半年招商蛇口在苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴11个城市进入累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。 02
投资 新增投资同比增长33.9%旧改加速推进转化 2021年上半年，招商蛇口累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万平方米，同比增长33.9%，权益面积560.32万平方米。从区域结构来看，招商蛇口围绕区域聚焦、城市深耕。上半年，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等城市在内，在高能级核心城市的投资布局占比超过60%。招商蛇口预计，在上半年新获取的项目，85%的项目能够在年内开盘，增厚下半年的可售货值。 此外，招商蛇口上半年旧改加速发力，获取大湾区3个项目前期服务商资格，重点推进转化20余个旧改项目。随着湾区经济的不断发展，蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等粤港澳大湾区核心位置的土地资源价值日益凸显，为招商蛇口提供了充裕的中长期货值储备。同时，招商蛇口上半年还积极与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，总规模约800亿元，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。 03
财务 营收及利润规模增长显著财务结构持续维持稳健 2021年上半年，招商蛇口实现营业收入446.6亿元，同比大幅增长83.6%。其中社区开发与运营收入319.4亿元，园区开发与运营收入126.4亿元，分别同比增长86.8%和76.8%。毛利润115.2亿元、净利润58.3亿元、归母净利润42.5亿元，结转利润规模较去年同期均有显著增长。 具体来看，上半年深圳招商中环、十堰兰溪谷、成都大魔方、佛山时代天禧等项目大额结转，使得社区业务收入同比增幅较大。而受益深圳前海启动区一期的大额结转，上半年招商蛇口园区业务收入的同比增幅也较为显著。 从盈利指标来看，2021年上半年招商蛇口实现毛利率25.8%，较去年末降低2.9个百分点；净利率13%、归母净利率9.5%，较去年全年基本持平。在行业盈利能力整体下滑的背景下，同时受自身货值结构、前期高价地交付结转等因素的影响，上半年招商蛇口社区开发业务毛利率处于历年来较低水平。 截至上半年末，招商蛇口持有现金841.6亿元，较去年同期增加29.8%；现金短债比1.94、长短期债务比2.81，较去年同期和年末水平均进一步优化，负债结构健康。净负债率30.4%，剔除预收款后的资产负债率59.6%，均长期保持在行业较低水平。整体来看，招商蛇口现金流充裕，＂三道红线＂指标全部绿档达标，财务、债务结构持续维持稳健。 此外，招商蛇口加大金融创新，通过基础设施公募REITs平台促进良性循环。同时，积极拓展融资渠道及品种，持续落实降本增长举措，上半年综合融资成本4.6%，同比降低18个基点，融资成本维持行业低位。 04
战略 园区业务板块增速显著招商积余迈入发展新阶段 招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，以＂成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商＂为目标，通过独特的＂前港—中区—后城＂综合发展模式，全面参与中国以及＂一带一路＂重要节点的城市化建设。近年来园区业务板块的营收增速明显高于社区开发与运营板块，营收占比及毛利率水平也均有明显提升。截至上半年末，招商蛇口产业新城项目总合作面积约468平方公里；运营管理的产业园区项目（网谷/意库/智慧城）布局15个城市，规划建面约475万平方米。 同时，招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，以＂大物业 大资管＂为核心主业。招商积余通过资产重组、业务整合，目前已初步形成业务管理一体化。2021年上半年，招商积余实现营业收入47.8亿元，同比增长23.6%；利润总额3.6亿元，归母净利润2.5亿元，分别同比增长33.5和38.9%。报告期内，招商积余实现新签年度合同额13.6亿元，同比增长20.6%。截至6月末在管项目1520个，管理面积1.99亿平方米。 此外，招商蛇口从养老、医疗和健康管理三方面开展大健康业务，积极拓展健康版图、打造健康生态圈。目前已落子深圳、广州、杭州、武汉、嘉兴、南通、西安等地。健康管理方面，美伦健康巩固体检业务，并积极业务转型、探索健康管理新收入增长点；养老方面，蛇口招商观颐之家于5月实现首次100%入住；医院方面，太子湾医院、常熟琴湖医院建设正常推进，同步启动学科及科室深化工作。 排版丨太阳 本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载 以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考 转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合 更多中报点评 中报点评1 | 金辉控股：结算加快、权益大幅提升， 净利增幅92.4% 中报点评2 | 禹洲集团：坚持一二线城市深耕，土储总货值逾4400亿元 中报点评3 | 时代中国：存货周转承压，仍看好城市更新 中报点评4 | 越秀地产：坚持大湾区深耕布局，发挥国企合作及TOD开发优势 中报点评5 | 宝龙地产：去化与回款存隐忧，核心归母净利大增42% 中报点评6 | 建业地产：营收显著增长56.4%，盈利能力有待增强 中报点评7 | 雅居乐：多元业务稳健增长，＂三道红线＂绿档 中报点评8 | 荣盛发展：环京土储占比仍较高，债务处于黄档水平 中报点评9 | 中海地产：毛利率跌破30%，财务依旧稳健 中报点评10 | 三盛控股：优化内生驱动不断加强，财务状况持续改善 中报点评11 | 远洋集团：持续推进＂南移西拓＂，运营能力需提升 中报点评12 | 保利发展：财务优势持续扩大，拿地下沉三四线 中报点评13 | 正荣地产：前十城市销售贡献77.3%，三条红线年底有望转绿 中报点评14 | 绿地控股：投资更为审慎，基建产业提速发展 中报点评15 | 中国奥园：土储充裕、购地审慎，城市更新项目加速转化 中报点评16 | 碧桂园：坚持深耕城镇化市场，多元发展驱动＂全竞提升＂ 中报点评17 | 绿城中国：增收不增利，2023年永续债余额将清零 中报点评18 | 大发地产：销售同比增长130%，坚持深耕长三角和成渝地区 中报点评19 | 富力地产：投拓刹车，三道红线仍处红档 中报点评20 | 华润置地：完成全年销售目标的52.3%，投资力度加码 中报点评21 | 龙湖集团：财务优势凸显，有息债增速接近阈值伺机拿地 中报点评22 | 旭辉集团：减少新进入城市加强深耕力度，目标年内进入绿档 中报点评23 | 中梁控股：拿地谨慎灵活，持续改善债务结构降低成本 中报点评24 | 美的置业：城市深耕助力规模，融资成本仅4.92% 中报点评25 | 佳兆业：持续巩固湾区优势，城市更新提供动力