亦庄属于哪个区（亦庄独立成区北京行政区）

　　在过去几篇文章中，我们重点分析了东西城、海淀、昌平回天地区及通州的整个价值体系以及在售楼盘，未来的土地潜力。
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　　今天这篇文章，我们重点来解读一下亦庄的历史发展及楼市特征，重点解读一下亦庄核心区的楼市潜力。
　　【1】
　　亦庄的城市定位：三城一区
　　北京四大高新技术产业集群
　　码农集中地
　　对于很多人来说，亦庄不过是一个郊区，而且还是南城。
　　然而却忘了亦庄在整个北京城市规划定位中，已经提高到与海淀科学城、未来科学城，怀柔科学城的同等地位。
　　2017年北京城市总体规划提出要大力发展高新技术产业，同时把科技创新中心功能纳入到首都四大功能之一。
　　同时确定把三城一区打造成为北京高新技术产业和科技创新中心的重要承载地，亦庄从而迎来最重要的发展红利期。
　　北京最重要的产业核心支柱就是高新技术产业。
　　海淀科学城，未来科学城，怀柔科学城及亦庄经济开发区被统称为三城一区的码农集中地。
　　而亦庄经济开发区又因而被称之为小海淀。
　　【2】
　　亦庄正在走向独立
　　2019年大规模扩区
　　2020年教育独立
　　亦庄近几年得到北京市的支持力度是肉眼可见的，可以说所谓的南城计划，从本质上就是亦庄计划。
　　2019年11月，亦庄新城规划正式亮相，亦庄新城范围从原来的60平方公里直接扩大到255平方公里，扩大了4倍多。
　　这个面积已经和丰台区相差不远了。
　　很显然，亦庄已经从经济功能区具备向行政区的转变可能，亦庄区似乎已经指日可待。
　　2021年4月，北京市批准经开区独立行使教育职权，亦庄独立学籍区正式亮相，并在当年大规模向海淀区点招。
　　可见，北京市对亦庄的支持力度和投资是前所未有的，仅排在北京城市副中心之后。
　　【3】
　　亦庄具备四大核心优势
　　亦庄核心区潜力巨大
　　亦庄优势一：坐享三城一区政策利好，高尖端产业集中，码农群体相对集中，购买力很强。
　　作为北京三城一区中的重要组成部分，亦庄毫无疑问是北京码农群体相对集中的版块，仅次于海淀及朝阳。
　　目前区域内已经引进90余家世界500强企业120个项目，投资近千亿美元，涵盖ABB、SMC、京东、小米、奔驰、拜耳，华为、等多家高精尖企业入驻，聚集众多高消费人群。
　　亦庄优势二：区域轨道交通密度很高，7条轨道交通线路。
　　亦庄的地铁规划当然是庞大的：除了8号线、亦庄线和17号线，未来还有四环线、29号线、21号线、102号线和城际铁路联络线。
　　7条地铁1条城际，8条轨道交通数量秒杀几乎所有的郊区。
　　同时在亦庄内部交通上，还规划有有轨电车的T1线，T2线，T3线和T4线，简直就是一个轨道之城和交通之城。
　　亦庄优势三：配套齐全，生活便利，已经有了微中心的成型。
　　区域内有城乡世纪广场、亦庄创意生活广场、力宝广场、大族广场等大型综合类商场，拥有山姆会员店、京东7FRESH、盒马鲜生、BHG等大型综合商超。
　　区域内有多家大兴医院，同仁医院、北京陆道培医院、北京爱育华妇儿医院、中医药大学东方医院、亦庄医院等。
　　亦庄的第四个优势：汇聚优质教育资源，享受亦庄独立学籍政策。
　　有两所人大附、北京二中、建华实验学校、十一学校等海淀优质学校，北京这几年可以说是不留余力的把海淀的优质学校疏解到亦庄。
　　另外亦庄核心区为亦庄独立学籍区范围，独立于大兴学籍，其价值堪比东西城。
　　【4】
　　亦庄板块众多
　　亦庄核心区价值最高
　　台湖性价比最强
　　马驹桥有待进一步开发
　　亦庄主要可以分为5个板块：旧宫板块、河西板块、路东板块、台湖板块、马驹桥板块。
　　其中亦庄核心区包括河西板块路东板块，是亦庄学籍区。
　　河西板块为亦庄主要的居住区，也是亦庄最好的学区。
　　河西区属于亦庄独立学籍区内，有人大附亦庄新城学校、亦庄实验小学中学、北京二中几个非常优质学校。
　　区域中间位置还有在建的龙湖天街满足购物娱乐需求。区域内有一条有轨电车T1号线，可以直接通达亦庄线。
　　路东板块产业结构最优片区之一，有京东、小米、信创园，片区内产业区占比较大，居住区较小，商业配套较为集中。
　　路东区也属于独立学籍区内，有建华实验学校，还有城乡世纪广场、经开壹广场，区域内有亦庄线经过。
　　旧宫板块是亦庄地理位置比较好的片区，靠近五环最北边快到南四环了，周边有6个公园环绕，南侧就是南海子公园，自然环境优越。
　　区域内有亦庄线、8号线经过，未来规划有29号线，区域内现阶段地铁出行最方便的片区。
　　但旧宫不属于亦庄学籍区，同时区域内生活配套一般，总体价值不如亦庄核心区。
　　台湖板块在大兴与通州交界处，享受两站一街政策利好，片区内有环渤海高端总部基地，靠近通州环球影城。
　　片区内地铁线路密度超高，亦庄线、在建17号线、规划21号线、规划102线、规划T4线、规划S7、京津城际。
　　有景山学校通州片区，规划了大型城市商业体，还有北京儿童医院，十四五规划明确提出将打造成为亦庄会客厅，未来亦庄新城形象展示窗口。
　　台湖是亦庄地区比较有潜力的版块，房价相对较低，规划前景好，有地铁、有学校、有医院，但主要是实施通州的双限政策。
　　片区未来有望划入亦庄，取消双限政策，将有大批人群涌入台湖市场，对房价起到带动作用。
　　马驹桥板块南北跨过6环，现阶段发展以及配套都不如亦庄其他几个板块，目前没有地铁路线。
　　未来规划有S6号线、T3号线，基本公交或自驾出行，马驹桥片区属于待发展区，是目前亦庄地区相对偏弱的版块。
　　【5】
　　限竞房红利已经消失
　　亦庄大规模开发期过去
　　核心区房价直逼7万
　　亦庄前几年是限竞房供应大户，尤其是河西板块，是限竞房的红海，最集中的时候有接近11个限竞房同时亮相。
　　但进入2020年后，亦庄限竞房逐渐清空，亦庄大规模开发时代终结，亦庄核心区的房价也从5万开始突破7万。
　　2021年上半年，亦庄旧宫成交一块住宅用地，位于旧宫新桥西侧，由首开住总竞得，市场指导价高达7万平米。
　　亦庄已经开始蜕变。
　　预计2021年下半年，亦庄还会有3块地入市，一块位于路东区，一块位于台湖，一块位于旧宫地区。
　　亦庄大规模供地时代已经没有了，尤其是独立亦庄学籍的亦庄核心区，基本上已经没有新地块供应。
　　亦庄在售项目有8个：旧宫两个，和锦诚园和合生ME悦；河西两个，中铁国际公馆和京叁号；路东一个，臻珑府；台湖两个，明月听澜和万科东望；马驹桥一个，金悦郡。
　　随着北京市场低总价房源的去化，目前亦庄新房大部分在尾盘去化阶段，仅有台湖的万科东望和房价高达7万的京叁号房源还算充足。
　　从亦庄的房价格局上看：
　　六环外的亦庄，金悦郡已经4万。
　　56环的台湖，5万；
　　56环的亦庄核心区，7万；
　　56环的旧宫，6万。
　　预计未来亦庄新供应的地块，价格都会6万，刚需客户最好尽快下手。
　　综合来看，台湖片区是现阶段不错的选择，房源充足、有地铁、有教育、有产业、配套正在不断完善，价格上升空间大。