2021年6月2日，以＂传承 守望 变革＂为主题的首届北京林业大学物业管理学术论坛暨第二届年度中国上市物业公司研究报告发布会在北京林业大学举行。广东省物业管理行业协会当值执行会长杨国贤线上参会并发言。 杨国贤在《物业管理的过去、现在与未来》主题演讲中表示，无论是过去还是现在亦或是未来，物业管理的核心始终是服务，服务的基础是品质，这也是物业行业发展所依托的持久的、具有不可替代性的和差异化的核心价值。 广东省物业管理行业协会当值执行会长 杨国贤 过去 跨越四大关键节点 物业初登大雅之堂 从1981年到2021年，内地物业行业走过了坎坷曲折的四十年。 1981年，内地第一家物业管理公司在深圳注册成立，建立了＂独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善＂的运作机制，开内地物业管理之先河，使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为。 但内地最早实施物业管理的小区，业内普遍认为是广州的东湖新村。公开资料显示，东湖新村是内地第一个商品住宅项目、第一个引进外资开发的住宅项目、第一个实施物业管理的住宅小区。 杨国贤表示，＂我们以时间轴为主线剖析物业行业发展，可以发现，物业行业发展有四个关键节点。分别是1981年、1994年、2003和2014年＂。 杨国贤在发言中透露，广东是内地物业管理的发源地。1981年广州东湖新村最早实施物业管理，从公开的资料显示，东湖新村是内地第一个商品住宅项目，第一个引进外资开发的住宅项目，第一个实施物管理的住宅小区。1981年内地第一个物业公司在深圳工商注册，建立了独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善的运作机制，开内地物业管理之先河，使房屋管理从政府行为改变为企业行为。 但从1981年到1994年，物业行业的发展非常缓慢。 ＂直到1994年国家建设部33号令，极大的消除了物业行业的担忧和顾虑，众多的物业公司如雨后春笋涌现出来，各省也大胆迈开了脚步，大胆普及和推进了物业管理＂。 从快速发展到走向规范，转折发生在2003年。 ＂2003年第一部《物业管理条例》正式颁发，从此对规范物业管理、维护业主和物业管理企业的合法权利、改善人民的生活和工作环境，提供了重要的依据＂。 此后，物业行业低调的发展了10余年，直到2014年。 ＂2014年彩生活顺利登陆资本市场，从此开创了物业行业的先河。物业公司开始得到资本市场的，物业公司登陆资本市场，我们初登大雅之堂＂。 从0到1再到走向规范并最终登陆资本市场，物业行业的发展跃然纸上。 现在 资本市场持续助力 恶性竞争蔓延行业 2018年以来，物业行业的上市热潮一浪高过一浪。截至2021年6月1日，共有45家物业公司登陆资本市场，其中碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活三家物业公司市值均超千亿元。 杨国贤表示，资本市场、疫情防控、收并购与恶性竞争，成为现阶段物业行业发展的主要特点。 资本市场方面，杨国贤表示，2018年6月至今，不到三年时间，碧桂园服务市值就翻了近十倍，甚至超过了其母公司碧桂园。2021年3月23日，碧桂园服务收盘涨4.62%，市值2137亿港元；碧桂园收盘跌0.42%，市值2096亿港元，碧桂园服务市值首超母公司碧桂园。 疫情防控方面，杨国贤透露，疫情爆发初期，物业公司响应党和政府的号召，全体物业人敢于拼搏、不怕牺牲，从出入口严防死守到协助业主购买生活用品等，以及为疫情初期的武汉等地捐款捐物，物业行业为抗疫贡献了所有的力量。＂通过全流程的严格管理以及人性化的服务，业主生活并未受到太大影响，为疫情防控的＂中国奇迹＂做出了不小的贡献＂。 收并购方面，杨国贤分析道，由于资本市场的助力、疫情的突出表现，物业公司成了＂香饽饽＂，那么物业行业收并购必然形成活跃的态势。＂收并购方面有三个小趋势，一是上市物业公司间收并购正从以头部物业公司为主转变为中型物业公司跑步入局；二是物业公司之间的并购整合也由碧桂园服务拉开帷幕，预计将会持续；三是目前收并购PE普遍在12倍以上，甚至超过15倍，估值虚高＂ 。 恶性竞争方面，杨国贤举例道，国税总局金税三期项目预算2400多万元，中标价才1900余万元，中标价比预算低500万元。同时广州有一个项目进入最后阶段的投标单位达到了23家。这说明在资本市场助力下，上市物业公司及部分资金雄厚的物业公司加大了项目获取力度，项目竞争愈发激烈，不少物业公司在行业掀起价格战，行业迈入了急速的动荡期。 未来 中小物业举步维艰 生态型物业公司将现 杨国贤分析道，在资本市场的加持及收并购的持续进行、恶性竞争蔓延全行业的大背景下，中小物业公司发展将举步维艰。 从中小物业公司的发展困局出发，杨国贤大胆预测了物业行业发展的五大趋势并做了详细解读。 一是中小物业公司举步维艰。杨国贤表示，通过对比2020年上市物业公司的营收及增速，其惊讶的发现，物业公司并不是规模越小增长越快，整体趋势反而是规模越大的物业公司增长越快。而在获取政府补助方面，大型物业公司也具有更大的优势，以绿城服务为例，2020年其共计获得了超过1.2亿元的政府补贴。 ＂我们现在了解到的，现在不少中小物业公司已经接不到大项目了，自有项目还在不断丢失，2020年的主要利润来源之一就是政府补贴和社保减免。所以2021年很多小物业公司发展目标方面利润指标都比2020年低不少，加上规模缩水，头部物业公司低价中标，会越来越差。随着2021年及以后政府补助逐步回归常态，以及行业恶性竞争的影响，缺乏相关方支持及资本加持、尚未建立护城河与抗风险能力较低的中小型物业公司将很快遭遇发展瓶颈。＂ 二是数字化与数智化减速。杨国贤分析道，数字化与数智化仍将快速发展一段时间，但逐渐遇到非技术瓶颈。＂随着国家在数据管理方面的严格以及对个人信息保护趋严，数据的收集与使用日趋规范化，政府可能介入物业系统的底层搭建，物业公司的数据独有、来源、分析、使用面临挑战＂。 三是员工结构的K型发展。杨国贤给出了自己的最新观察，＂人普办负责人近期表示，我国劳动年龄人口素质显著提高，医疗服务体系的覆盖面也在不断扩大，人口的身体素质也日益改善，人口的预期寿命不断延长，人口健康水平的提高也为经济社会发展提供了重要的人力资源保障。而人力资源这个说法，意味着国家对60周岁以上老年人认识的历史性转变＂。 杨国贤进一步表示，预计后续政策会采取切实措施推动延迟退休、老年人口再就业，包括在企业用工、风险规避等方面提供支持，物业公司要尽早做准备。 四是资本退潮裸泳者出局。杨国贤以2021年首个交易日至今的物业公司股价涨幅为例，＂上市物业公司之间分化已现。涨幅居前的10家物业公司中，头部物业公司占据主要比重，碧桂园服务是高市值、高增长的突出代表。蚊型物业公司纷纷折戟。市值低于10亿的物业公司中，除了中奥到家等少数几家物业公司外，大部分股价下挫，且股票交易极为冷清。当资本退潮，行业估值下滑，预计部分物业公司将不得不出局＂。 五是生态型物业公司出现。杨国贤以碧桂园服务和万物云为例，分析了头部物业公司围绕核心业务打造平台，并逐步转型为生态型物业公司的发展趋势。 ＂头部物业公司以自身核心业务为中心培育能力，并逐步打造服务平台，不断进行升级与重新组合，不断重构与解构自身。基于万物互联的数据化管理系统，配合一以贯之的、有温度的服务，将创造更紧密、更高质的客户关系，并以此为基础打造全新的、包含＂互联网 物业＂及智慧社区、城市运营等更多领域的服务生态综合体＂，杨国贤最后表示。