房地产板块（房地产板块是什么意思）

　　房地产板块（房地产板块是什么意思）
　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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　　提问：房姐，您好，新人首问。男，34岁，未婚，非京籍，刚满五年社保，首套首贷，纯刚需，准备结婚，但也求保值增值，想一步到位，子弹1100到1200（如果特别中意的房子，可以再往上调100，因为手里还准备留有300的流动资金），准备全款买南北通透三居，在朝阳门上班，平时地铁上班居多。由于没有北京户口，也没有结婚，所以没有考虑东西城及海淀的学区房；又不想上班通勤时间太长，所以主要看的朝阳区的房子；现在有如下的问题，请帮忙分析：（1）从居住角度看，未来34年，2居也足够住了，但是目前现金足够多，也没有好的投资项目，然后再从投资角度考虑，有没有必要一步到位买三居？（5年社保只能买一套北京的房子）（2）由于有通勤时间最好40分钟以内的考虑，以及次新盘的青睐，我主看的朝青，双井，四惠，常营区域，这个策略是否正确？有没有必要再看其他区域，比如望京等？（3）我目前有意向的是润枫水尚的184平米南北通透大三居，上套成交价格在1185，还有十几到20万的增值税；对于大户型，我比较担心的是未来房产税会不会征到大户型头上，导致价格大幅下跌？这个小区的三居出房率很低，目前没有合适的挂牌房源，我有没有必要一直等下去？对于刚需的我来说，是最近就要下手好，还是等下半年下手比较划算？2020年后面的房价走势会是什么样的？润枫水尚三居值不值得买？（4）我最近几天在关注华纺易城的166左右的大三居，价格在9501060，是否值得购买？天鹅湾的房子是否值得购买？（5）对于我这样的情况，您有推荐的小区和户型吗？（6）对于房产中介的选择，中介服务点数2。7，能往下谈的空间很少，但是服务有保障；我爱我家由于20周年庆，1200万以上的交易，可以打59折，我爱我家也是上市公司；找我爱我家签约可以节省至少10万的中介费、有没有什么问题？您在中介选择方面有什么建议吗？（7）在子弹比较充裕的情况下，还有没有必要去贷款？（8）我从去年12月初就开始看房子了，除掉疫情期间没有看外，大概看了近3个月时间了，主看朝阳区，除掉望京，东坝，酒仙桥区块没有看外，朝阳其他区域，这个价位的房源，基本都有所涉猎。所以还想请您，从居住的舒适度，增值方面，以及生活和交通的便利性，给出建议。静盼您的回复
　　回答：你属于刚需首套，有合适的就买，不用等，房价普跌的可能性不大。房产税看下精华帖，不用过度担心润枫水尚是青年路那边比较不错的一个楼盘了，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以，那附近还有逸翠园你可以看看，位置稍微偏一点点，但是更安静，密度低，自住也不错。天鹅湾也可以考虑。中介服务水平差不多，选择有优惠的没问题sfsd建议贷款，你的收入能覆盖两倍月供即可，提高总价有利于你选筹另外推荐看下双井富力城，望京橄榄城、东湖湾，三元桥凤凰城。
　　提问：房姐好，新人首问，我的情况是这样，工作在双井附近，打算买二手房，意向是买3居，爱人对小区品质和户型比较看重。双井附近一带，符合条件的都远超预算。目前在看亦庄金茂悦113的，和枫丹壹号113，以及和成璟园。自有资金大概300左右，预算总价包税费700内，打算全款再抵押（您有渠道吗）。这3小区，目前都是无地铁，开车到工作地点大概在34十分钟左右。我的疑惑：1。这三个区域哪个潜力更好，目前更倾向于枫丹壹号2期，lj网单价在6万6万4左右，是否能入？我们自住为主，对学区要求不高。2。今年上车，何时出手会比较妥当。现在国内外经济不明朗，有点担心。3。面对比较强势的业主，谈判有什么建议。您若有其他推荐楼盘，请指点，多谢！
　　回答：1。可以在和枫丹壹号这个盘还不错，价格可以入2。春节前入就可以，经济不好才应该买房，现在放水严重，肯定会刺激房地产，现在M2增速都超过11了，现金在持续贬值3。谈判策略看看精华帖有过介绍
　　提问：房姐您好！京户，夫妻二人45岁，家庭成员4人。目前有东铁营桥92平两居。想换卖了加上贷款，换一套大三居或者四居自主为主。目标锁定在西红门九龙山庄或者九龙花园选一套老破大（600个左右），或者西红门荟聚附近临近地铁的，您怎么建议？
　　回答：西红门商业发展还不错，在大兴自住保值是不错的选择九龙山庄和九龙花园算是大兴很早的商品房，周边配套很成熟，不过大兴从保值角度次新最好同时也要接受溢价，或者折中看2000年后的盘
　　提问：房姐好，新人首问，本人情况：老家保定有两套空置，总价值150左右，大兴有一套商住两用被套中，未来大概率在望京长期工作。由于刚够5年资格想卖掉保定的凑200300子弹，总价想控制在450500尽快上首套的车；主要考虑两点：1。投资用，考虑升值空间。2。未来孩子上学的学区房，到时候不想再换房了。问题有几个：1。因为是小白首先看是否需要纠正思路，因为目前还没有孩子是否需要提前买学区房，还是只考虑自住和投资到时候再换学区2。大兴的房如果只出租不自住，是否还有升至空间，还是割肉卖掉3。基于以上因素有什么推荐的小区，望京和朝阳有什么推荐的片区可选？另外还想问下房姐对雄安新区影响的保定房价怎么看，现在已经1万多了，连邻近新区的县城都8000了，以后看涨看跌？谢谢
　　回答：1。没小孩不需要提前考虑学区，大兴能出掉就出，放在那里等回血没有意义，合力投资优质才是正确选择。望京新城、澳洲康都、季景沁园、青年汇佳园、石佛营西里等，自住保值优先2。雄安雷声大雨点小，未来如何还不知道。先要解决产业和人口问题房产投资才有价值。
　　提问：房姐，海淀幸福里值得买吗？后期升值潜力如何？
　　回答：华润的问题在于品控比过去差远了，我怕你买完就维权。另外，幸福里位置其实不太行，已经到山后了，我觉得单价最多8w，再高就不值了，毕竟橡树湾二手也就8。59w啊，位置好多了。
　　提问：亲爱的房姐，您好，关于人生重要的选择我们两人商量决定咨询下您的看法，以帮助我们决策。基本情况如下：两个人都有购房资格，尚未领结婚证。现需要买首套住房，我在房山长阳上班，老公在西城右安门工作。他西城户口，我房山有工作居住证。两个人刚参加工作，两个人月收入加起来2万，首付父母可以出150万200万。提问：1。今年是否是买房时间？大概在几月？2。西城老破小，大兴，房山，应该怎么做最优买房选择？3。房山区长阳商圈，青龙湖，良乡商圈，窦店商圈，哪个值得我们选择，为什么？4。新楼盘和二手房，宜居房和学区房如何选择？您怎么综合考虑这些问题，期待专业聪明的房姐回复～谢谢，比芯～
　　回答：北京未来城市发展以东南向为主，京津冀都市圈的协同发展需要北京做为核心辐射源，包括联动雄安现在买房越早越好，没有最佳时间房山缺乏支柱产业，商圈很难成型，投资不建议，自住：长阳gt；良乡gt；窦店如果以后会置换改善，首套大概率只是过度，一定要慎重，建议二手房核心地段为主，后面换房会更轻松
　　提问：房姐，新人首问，第三天了没见到回答，再问一遍吧：未婚女，首房首贷，社保满五年且有工作居住证，在亦庄京东附近上班，想购买总价350左右的上车盘，自住加保值，小两居。目前看房有三个区域：东三四环，南三四环，旧宫附近。东边看过的小区有：1。松榆西里，预算符合的顶楼居多，基本都6。2。磨房北里，松榆东里，松榆里，农光东里，华威西里，这些也基本都是6左右，预算顶楼居多，且看的房子9495年的都已经算新了。3。双龙南里，离地铁稍远，1公里外，房龄基本都是94年的。南边看过的小区：晨光小区，角门16号院，建欣苑，石榴园北里，这些单价比东边稍便宜，但小区房子看着较破，周边建设没有东边好，房龄较新有9697年的。旧宫房子：美然，灵秀，清和园，清乐园，单价比前面的都低，离地铁不太近，周边建设也相对差一些。想请问房姐：1。除了我看的区域，从投资保值角度考虑，还有没有推荐的小区？2。我看的区域更推荐那边，小区排序的话是怎样的建议？单价多少内合适？3。对房子的房龄和楼层的建议是怎样的呢？目前不接受底层，顶层爬楼较辛苦，考虑自住会有老人。
　　回答：1。另外推荐看石佛营西里，丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区2。东边双龙南里一般，其它几个都可以淘。南面晨光可以淘。旧宫位置过偏不如其它的潜力大。主淘单价6以内的标的3。楼龄90年以后都可以，楼层和价格也有关系，非电梯选中间35比较好
　　提问：新人首次提问，户口vs工作居住证和换房问题两人自住75平大一居，因为理念希望孩子走国际学校路线。不考虑公立路线。考虑未来房子置换和身份问题：1。不考虑公立学校，户口是否有价值？您了解办理北京户口和工作居住证是什么价格？工作居住证可以买限竟房吗？有朋友说2个月内拿到京户，办好给钱您觉得靠谱么？有什么坑吗？2。国际学校费用高昂，我们担心未来支付不起孩子的学费，若有户口可以让孩子走公立路线，高中考国际班然后出国，费用可以大大降低，为保底选择。工作居住证可以实现私立转公立高中就读吗？（不高考）3。目前房子估价580到600左右（租金1万2，房贷月还款7700），租金高不想卖，老人可来住。稀缺纯南向大一居小户型，自住特别舒服，不知道是否具有持有价值？我们都没有首套资格，现金子弹预计800。在乐成国际学校附近想置备一个2室加保姆间或者三室，您有推荐的小区吗？最好没有学区溢价但有保值潜力。4。孩子爸爸马上上emba，毕业后不知道是否有落户资格？（涉及大量引起希望这条不要公开发表或者隐去问题12和4）
　　回答：1。限竞房的购买同普通商品房是一样的，工作居住证可以买。可以明确问下你朋友的操作方法，在判断是否靠谱2。进公立高中政策上不确定有点困难难度。可以高中争取考到好的私立高中读完出国，比如人大附朝阳或者建华这种的，或则小学初中公立，考进好的高中国际部更可行。3。可以看看天之骄子、九龙花园、苹果社区南区等4。毕业后能增加积分，没法直接落户
　　提问：房姐好，我们四口之家，俩娃已上学。18年底分别以400、460全款购入海淀景王坟、丰台建邦枫景。现在想置换，目的是纯投资、出租，不自住。贷款方面，有公积金贷款额度50，且是二套贷款。请问现在置换是否合适？卖1套还是卖2套？单价低、面积大、租售比6个点的商住两用房是否值得投？如何配置比较好？谢谢。
　　回答：现在置换合适，北京市场宜早不宜迟，未来上涨空间还是蛮大的。卖一套抵押一套最合适，可以看一套800上下的标的。商住说实话不适合长期投资，虽然租金高，但是涨幅太差了。住宅行情一旦来半年的涨幅就足够了，长周期看租金收益是赶不上住宅增值收益。我的建议是，如果未来你没有强现金流支撑，或者不想承担高风险，就选择租金类产品。否则一律选择住宅。