一、房地产市场情况 1、销售面积 销售面积同比首现由负转正；今年年初以来一线城市销售面积累计同比下降，三线城市增速下降较缓。截至9月末，今年前三季度商品房累计销售面积为116006万平方米，累计同比增长10。3，低于去年同期值的26。9。且9月商品房销售面积同比增速创下2015年4月以来的新低，结束连续26个月的同比正增长下降至1。5。具体到各线城市，今年一线城市商品房销售面积累计同比由正转负，9月累计同比下降30。34；二线和三线城市商品房销售面积虽仍然保持累计同比正增长，但不及去年同期，9月末分别为1。17和11。19。 2、销售价格 不同城市销售价格增速分化，一二线同比降，三线升。70大中城市新建商品房住宅价格指数同比增长放缓。但不同线城市价格增速出现分化。今年年初以来，一线和二线城市新建商品房住宅价格同比增长每月都有所放缓；三线城市17月呈现上升趋势，直到8月才略微有所回落。 3、待售面积和新开工面积 待售面积下降速度加快，房屋新开工面积增速下滑。去年以来，在响应国家三四线城市去库存的号召和棚改货币化政策刺激销售下，商品房待售面积从17年初的7。05亿平方米下降到今年9月末的6。11亿平方米，且下降速度加快。但房屋新开工累计面积增速由年初的两位数增长下降至9月末的6。8，增速放缓。 4、开发投资完成额和资金来源 房地产开发投资增速整体处于下降通道，资金来源受限。虽然8月和9月房地产开发投资同比略微上升，但是由于一般而言投资增速滞后于销售增速6个月左右的时间，因此仍然整体处于下降通道。开发资金来源方面，截止今年9月累计增速已放缓至8，其中当月其他资金（定金及预收款和个人按揭贷款）分项自2015年4月以来首现负增长。其他资金占房地产开发企业到位资金的一半左右，可谓相当重要。 二、房地产相关政策研究 政策环境综述：行政调控下沉非热点城市，租赁政策持续落地 17年9月，政策调控继续向非热点城市下沉，尤其针对房价上涨过快的强二、三线城市，行业再次迎来了一波小规模限售调控潮。资金层面，监管进一步趋紧，监管延伸至消费贷流向的排查，进一步封堵了资金流向地产的入口。 长效机制方面，9月共有产权房与租赁政策持续落地。值得一提的是，10月18日党的十九大会议报告中明确我国要加快建立主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，结合各地区前期的政策方案，我们预计未来住宅供给将会形成租赁共有产权商品房的多层次供应体系。 9月长效机制继续加速推进，主要体现在共有产权房与租赁政策持续落地。共有产权房方面，9月14日，住建部发文支持北京、上海开展共有产权房试点，形成可推广的试点经验，将抓紧起草相关法规草案，推动住房租赁管理条例立法。同时，北京住建委发文，共有产权房针对符合限购条件的户籍及非户籍无房家庭，在份额方面，个人产权份额参照同质商品房价格确定，政府产权份额由所在地区级代持机构持有或市级代持机构持有，出售方面，取得不动产权证满5年可按市场价转让产权份额。 租赁政策方面，试点城市继续在需求端强调租购同权。上海市政府于9月15日发布26条租赁支持政策，在需求端明确租房租住的常住居民可通过办理居住证、办理人户分离登记享受子女义务教育等服务。而山东租赁政策同样强调保障租房人权益，其中强调同一套住房在同一就学时段内，只允许同一租赁家庭子女就近入学。值得一提的是，10月18日党的十九大会议报告中明确我国要加快建立主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，结合各地区前期的政策方案，我们预计未来住宅供给将会形成租赁共有产权商品房的多层次供应体系。
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