国务院新国五条定调今年房产调控适度收紧

　　国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，会议明确了5项基本政策措施（即国五条）来稳定市场预期，促进房地产市场健康发展，确保今年房价基本稳定。虽然相关的政策细则暂未出台，但国五条已基本给今年中央房地产调控政策的走向定调。在政策保持持续性、稳定性的基础上，今年房地产调控政策力度将适度从紧。
　　很明显，中央对于今年楼市调控的主基调依旧为从严的态度。但是从另一方面看，本次出台的新国五条并没有提出实质性的内容。此外，从新国五条出台的时机看，随着全国两会的临近，楼市调控处在一个非常敏感的时期，如果一旦房价再次飙升，那么新的楼市调控政策也将呼之欲出。
　　解读一：政策出台契合市场走势
　　可以说，国五条的出台与当前的房地产市场走势十分契合。
　　2012年房地产市场已整体回暖，而在蛇年春节前后，主要大中城市楼市仍然表现为持续升温，成交量较同期水平维持高位，房价呈现上涨迹象。根据中房指数数据显示，1月份全国前十大房企实现销售额734亿元，环比增长12，同比增幅高达185。
　　2月份以来，二手房市场成交量虽然受春节假期影响显著回落，但是价格上涨势头并未减弱。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据显示，2月份，上海二手房挂牌价格环比上涨5。其中，中低端二手房市场价格平均涨幅达7。
　　房价上涨预期，促使以首次置业、置换型为主力的购房人群加速入市。虽然也有部分购房者和房东2、3月份会维持观望等，待今年调控政策明朗化，但是多数购房者认为，政策即便有所收紧，对于房价上涨的影响也有限，所以二手房东跳价、涨价、惜售的意识仍然强烈。
　　解读二：楼市交易节奏可能放缓
　　关于接下来的实施细则，购房者普遍关心的还是二套房贷问题，尤其是对于广大希望改善居住条件的本地购房者来说，他们购入的大多已属于二套房了。
　　目前低价位的刚需楼盘购房者中约三成为二套房购买者，而中高端楼盘二套房买家的比例要更高些，几乎超过一半。宝华集团副总裁杨健认为，如果二套房贷政策有变化，比如首付提升、利率上涨，那么将增加购房者的成本，再加上部分客户重新回到观望状态，那么新政势必将拦截一批改善型客户。对于这些迫切需要换房的中低端改善型客户来说，市场传言二套房贷首付七成、利率1。3倍几乎等于停贷。
　　不过，对于高端改善型买家，二套房贷方面可能的变化似乎不会有太大影响。合景地产营销策划总监杨子江表示，对于这些有实力的购房者，要么选择一次性付款，要么增加资金筹措方式，实在不行可能还会采取短期分期付款的方式来应对，因此二套房贷相关政策的变化对他们影响不会很大。
　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，国五条透露出几个新信息：重提房价控制目标，体现出现在房价走势正突破预期。以房价控制为出发点，倒逼各级地方政府拿出调控举措。
　　他表示：总体来说，这些政策措施并没有突破原有调控框架，更多是起到调控预警的效果，会给市场带来猜测空间，交投情绪也会趋于纠结踟蹰，交易和房价的运行节奏可能放慢。
　　解读三：中央维持房价稳定决心坚决
　　和2010年的国11条、国十条，2011年的国八条相比，此次的国五条主要还是对房地产调控政策的重申。楼市调控的核心手段仍然是限购和差别化信贷政策。扩大房产税试点范围则是积极推进房地产市场长效调控机制的建设。不过上述政策的落实力度今年都将会有所增强，特别是房产税，扩容的城市可能受到较大的影响。除此之外，国五条再度重申了要健全地方政府对于房地产调控的考核问责和市场监管，这表明中央维持房价稳定运行的决心十分坚决。
　　由于需求升温的趋势短期内不会改变，今年的楼市供需关系整体较为紧张。国五条此次对于普通商品住宅土地的供给作出了非常具体的要求。虽然完善住房供应体系是治本之策，但是，加大土地供应的力度，保证土地实际供应量和供应结构的优化，对于面临土地供应缺口的一、二线城市来说，仍有较大的执行难度。所以，要实现楼市供需关系平衡运行，短期内仍将主要依赖于房地产调控政策，特别是限购令和差别化房贷政策的落实，长期来看要通过保障房对于过剩自住需求进行有效疏导。先治标，后治本，才能既保障合理的住房需求，又保持房价的平稳运行。