房地产项目投资风险评价体系初探

　　【摘要】本文在对房地产项目投资风险进行分析研究的基础上，提出了房地产项目投资风险评价指标体系，构建出房地产项目投资风险评价思路、程序和要求，指标数值的无量纲化处理。本文力求通过对房地产项目投资风险评价体系的研究进一步促进房地产行业持续健康的发展。
　　【关键词】房地产项目；投资风险；评价体系
　　一、引言
　　消费是投资的目的和归宿，是投资增长的动力，从经济学理论来看，投资行为具有很强的能动性，一方面由投资所形成的资产，是经济发展的基本生产要素；另一方面投资还能够创造出新的消费需求，有效地促进经济的发展〔1〕。由此可见投资在经济建设中的作用是十分重要的，必须给予投资决策高度重视。房地产是不动产，具有不可移动性、相对耐久性、价格高昂等特征，与其他类型投资活动相比，房地产项目的建设周期较长，项目影响因素多，专业性、法律性的要求也比较突出，同时占用资金大，因而造成房地产投资的风险大、回报率高、回收期长等特点。投资者要牟取投资的成功，必须具有经济头脑和战略眼光，熟知市场状况，具备相关操作经验和技巧，除了要进行常规的投资可行性研究外，还要特别对房地产投资风险进行分析评价，以确定投资风险大小，为投资决策提供依据〔2〕。
　　二、房地产项目投资风险评价指标体系
　　投资项目风险管理的基础是风险识别，只有正确识别出风险，才能进行风险估计、风险评价、风险规划、风险控制、风险监督。由于在房地产项目投资过程中导致风险发生的因素众多，因此首先要对导致房地产项目投资风险产生的因素加以认识和分析〔3〕。房地产项目投资风险依据风险因素的性质可划分为四大类：即环境风险、市场风险、财务风险、信用风险。各项风险的含义如下：
　　1。环境风险
　　环境风险是指房地产开发项目所处的投资环境的变动对该项目产生的不利影响。投资环境包括项目所处的的社会环境和项目所处的自然环境。如经济形式、国家及地区有关房地产项目的相关政策，如土地制、住房制度、城市规划、产业政策、税收政策、金融政策等是否稳定以及突发事件等社会环境引起的风险；另外由于房地产是不动产，因此房地产项目必然要遭受不利的地理位置、自然灾害等自然环境因素的影响。投资环境引起的风险是项目主体不可控制的风险，房地产投资项目必须从适应投资环境角度出发，降低环境风险。
　　2。市场风险
　　市场是连接生产和消费的桥梁和纽带，房地产投资项目能否获得成功最终要由市场作出裁定。房地产投资项目的市场风险是指由房地产市场的供求关系、竞争关系、资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好以及金融市场、劳动力市场、原材料市场、中介服务市场、同业竞争市场等市场环境变化带来的风险。
　　3。财务风险
　　财务风险指房地产投资项目资本融通、保障供给以及资金运作等财务管理方面带来的风险。由于房地产项目投资数额大，投资通常要依靠贷款，如过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务，使项目活动主体面临破产危险。房地产投资项目要确定适度的负使比例，使财
　　务杠杆效益抵消财务风险。
　　4。信用风险
　　任何一个房地产项目的投资开发，必然要涉及开发商、金融机构、承包商、材料及设备供应商等众多的机构和公司，这些部门之间依靠有效的信用结构支撑着。组织信用保证结构的各项目参与方是否有能力履行其信用职责，是否愿意并能够按法律文件的规定对项目履行其信用职责，就构成了房地产投资过程中的信用风险。
　　三、房地产项目投资风险评价
　　1。投资风险评价的思路
　　层次分析法是一种多准则决策分析方法，基本思路多个单准则分层结果的综合估计，分层一般包括决策目标层，准则层、方案层。在风险分析中它有两种用途一是将影响项目的风险因素逐层归类分解、识别、直到最基本的风险因素，即风险因素正向分解二是两两比较同一层次风险因素的重要程度，列出该层风险因素的判断矩阵可由专家调查法得出，每层判断矩阵的特征根表明了该层次各个风险因素的权重，利用权重与同层次风险因素得分的组合，求得上一层风险的得分，直至求出总目标的得分，即反向合成，根据总目标风险得分大小综合判断项目整体风险。
　　2。投资风险评价的程序及要求
　　风险评价是依据呷目标和评价标准书识别和估计的结果钾栋统分挤明确项目风险之间的因果联系，确定项目风险整体水平和风险等级等。投资项自风险评价的基本程序是系统研究项目风险背景信息，确定评价目的。
　　（1）确定风险评价基今风险评价基准是针对项目主体每一种风险后果确定的可接受水平。一风险的可接受水平是绝对的，也是相对的。
　　（2）使用风险评价方法确定项目整体风险水平。项目风险整体水平是综合了所有单个风险之后确定的。
　　（3）使用风险评价模型寻求项目各种风险因素之间的因果联系，确定关键因素。
　　（4）对风险进行综合评价，确定项目风险状态及风险管理策略。
　　房地产项目投资风险具体由以下几个方面来分析评价：
　　（1）风险存在即风险发生时间
　　（2）风险影响及损失的程度
　　（3）风险概率
　　（4）风险等级
　　风险评价过程还要满足下面几个方面的要求：
　　（1）能够有效的系统分析方法综合分析项目整体风险水平；
　　（2）确定项目风险的关键因素；
　　（3）确定项目风险管理的有效途径；
　　（4）确定项目风险的优先等级。
　　3。指标数值的无量纲化处理
　　综合评价模型是针对房地产项目投资决策阶段构建的，各种类型风险评价指标的意义不同，表示的形式也多样，有绝对指标、相对指标、平均数指标。对风险评价系统的作用方向也不一致，有正指标、适度指标，负指标，正指标以数值大为优，适度指标以适中为优，一负指标以数值越小为优，因此各种类型风险评价指标之间并不具有可比性。为了有效进行综合评价，需要进行无量纲化處理。
　　无量纲化处粤是对评价指标数值的标准化、正规化进行处理，通过一系列数学变换消除指标量纲蔚锄方法，把性质、量纲各异的指标转换为可以进行综合评价的量化值。根据指标实际值和无量纲化结果数值的关系特征可以分为直线型无量纲化方法、折线型无量纲化方法、曲线型无量纲化一方法。直线型的无量纲化处理方法是最常用的方法，但这种方法存在一定的缺陷，没有考虑各种指标对目标函数的作用方向和变化方向。在一个完整评价体系中，正指标、负指标和适度指标都是存在的，直接采用直线型方法无法反映各指标的真实价值。
　　四、结束语
　　房地产开发醒目投资风险有着比较大的不确定性，也就是有着典型模糊性。通过对复杂系统的复杂因素进行量化的分析，进而为决策者提供较为科学的决策依据。层次分析法计算较为简单。在实际的操作过程当中，可以更好的为决策者进行服务，让管理者做出心中有数，及时的利用风险对策措施，进而得到更好的投资效果。
　　【参考文献】
　　〔1〕唐秀丽。房地产项目投资风险识别研究〔J〕，建筑经济，2017（7）：206。
　　〔2〕杨子君等。房地产项目投资风险管理研究〔J〕，建筑经济，2016（7），186。
　　〔3〕刘潇。房地产投资风险的模糊综合评价〔J〕，金融经济，2008（2），103104。