本章知识点概要：
　　Step1：了解静态动态测算的实质内涵
　　Step2：分析投资测算的主要评价指标（NPV、IRR、销净率等）
　　Step3：概览静态测算的整体投资框架
　　第一步，学测算之前，应该理解投资测算的实质内涵和目的意义是什么？
　　投资测算是房地产项目可行性研判的关键一环。其核心价值在于，通过科学的模拟运算，预测项目投后的收入产出，评估项目投资的回报风险，涉及到对项目盈利能力的预估，清偿能力的预判，以及筹措资金的财务平衡等情况的判断，从而预判项目的整体发展可行性。
　　项目投资测算，包括静态测算和动态测算两种，首先明确一下两种测算的主要区别：
　　静态测算：不考虑时间周期的影响，利用假设开发法，直接计算项目整体收入扣减项目整体支出后所剩余的收益。一定程度上类似于资产负债表的瞬时快照效果，考虑当前某时点下的投入产出，其目的是为了快速评价项目的投资回报，从而拟定下一轮的投资计划和谈判策略。
　　动态测算：动态测算则需要充分考虑资金的时间价值，在静态测算的收入支出收益的公式基础上还需要重点考虑到以下几点：
　　1）项目收入的递增情况。租金和售价将在一个合理的递增率上增长，而不会永远保持不变；
　　2）资金的时间价值。在现实社会中资金存在购买力逐年下降的情况，这种情况是基于通货膨胀导致购买力贬值的原因导致，即今日的购买力，与10年后或20年后的购买力完全不一样。对于房地产项目而言，因为投入多、体量大的原因，其投资的回收是逐年兑现，逐步形成的，中间存在较大的时间跨度，因此必须充分考虑到资金时间价值对项目带来的长期影响，这也是许多企业非常关注项目投资回收期的原因。一般认为资金回收期越长，则项目收入的贬值压力越大、不确定性风险越高。
　　3）项目财务费用的影响。房地产项目投资额巨大须善用财务杠杆，金融机构借贷或股东借款等形式都将产生项目的财务费用，借款周期和筹资还款计划，将对项目的整体投资回报表现产生影响。
　　第二步，投资测算中，重要的评判考核指标有哪些？
　　先来看静态测算：是一种项目投资研究阶段的概算，以达到对项目初步快速判断的效果。也意味着静态测算需要有明

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