美国以房养老模式如何运作

　　美国模式，在美国以房养老是什么样的模式呢？以房养老在美国发展的怎么样？就此，小编收集到的资料，原来美国住房以房养老（反向抵押）贷款产品主要有三种：联邦住房管理局的房产转换抵押贷款，联邦国民抵押贷款协会提供的住房保留项目和财务自由高级基金公司提供的财务独立计划，这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。
　　【房产转换抵押贷款】
　　房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。
　　信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色，贷款额度可以随着时间增长，因此非常受借款人的欢迎。
　　【财务独立计划】
　　财务独立计划由财务自由老年基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以，通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。
　　【住房保留计划】
　　住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两者组合的支付方式。
　　住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度，因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制，这也是住房保留计划的特点之一。
　　下面用具体的例子来说明一下美国的以房养老。一名72岁的老人卖掉位于洛杉矶价值50万美元的房子，老人将25万美元赠送给儿子，25万美元用于养老。这位老人然后搬到附近一个房价较低的社区，购买了一幢价值20万美元的住宅。这时老人有两种选择，一是用自己的现金买房，二是申请反向贷款。按照新的法律，老人在买新房时可直接申请反向贷款。根据老人的年龄、住房价值，20万美元的住房可得到的反向贷款额为13万4000美元，老人只需交纳6万6000美元的头款和手续费就可以拥有这座住宅并可一直住到过世。
　　老人们如果希望通过住房来增加收入，上面提到的购新房使用住房反向贷款的例子是一个思路。实际上老人居住在价值20万美元的住宅，房地产税会比50万美元的住宅低、保险费用也会低，这等于降低了生活成本。过去的房子因要抚养孩子可能是四个卧室，如今老两口有两个或三个卧室的住宅也不算降低住房水平。而且6万多的头款如果按10年分摊，每年也就5000美元，比租房子还划算。
　　如果是有一定管理或经商的头脑，老人还可以让自己更划算一些。比如将卖老房子的钱拿出一部分，再买一幢价值15万美元的住房，然后出租，每年的收益也会有5000美元，10年就是5万美元。住房会增值，住房10年间按50的增值率，到时卖掉房子可获得现金23万5000美元，这又是一笔收入。82岁的人了，可以将这笔钱用于雇用保姆照顾自己，既不麻烦儿女也不差钱。这里透露出的以房养老信息，不仅仅是政府对老年人晚年生活的关注和政策优惠，实际上等于是让老人有了一只会下金蛋的鸡，而住宅的合理变现就成了这只鸡。当然老人如果不喜欢这么麻烦，手头存有不买房子的15万美元用来应急也是一种选择。
　　在这种以房养老的方式中，老人获益应是最大的考量，所以如果老人成为赢家，这说明政策得当。那么其他方的利益呢，金融机构首先可以拿到老人支付的住房头款，再卖房可以获得增值的利润。而政府可以得到房地产税，更关键的是老人手头钱变多了，一定会增加消费，过去住房的死钱变活了，经济增长了，老人晚年安康，这才是社会之福。当然中国在住房反向贷款上目前只是试水，而且是以老人们拥有的老房做实验。至于用反向贷款助老人买新房这种方式，大概还不会出笼。但这种方式会抵消很多老人的顾虑，在美国利用这种方式以房养老的人数一年内就增加了一倍，因为老人们得到了很实在的利益。在中国推行用老人们拥有的老房进行住房反向贷款，恐怕有兴趣的人不多，但如果让老人自行决定如何处理老房，而在老人购买新房时实行住房反向贷款，可能会得到一些人的认可。这种美国式住房反向贷款或许是中国在试点住房反向贷款过程中最值得的借鉴之处。
　　财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务自由计划划实现了证券化，由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品，其中零点现金账户是第一个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。