住房租赁合同中承租人权益保护的途径

　　【摘要】在当今我国高速城市化进程下，城市房价高居不下，国家提倡租售并举解决公民住房问题，住房租赁提上日程。保护住房租赁合同中弱势地位的承租人利益变得尤其重要，本文从几个方面入手，提出我国加强保护承租人利益的途径，完善我国住房租赁制度。
　　【关键词】住房租赁；承租人；权益保护
　　一、问题的提出
　　在当前社会，城市化将会吸引更多的人进入城市生活，这对住房的需求将会大大增加，但对于这些人来说，很少有人愿意在城市里买房，因为他们承受不起现在居高不下的房价，所以他们把目光放在了租赁方面，这造就了目前需求旺盛的住房租赁市场。
　　在这样的快速发展之下，由于根基不稳暴露了许多的问题，从而引发了各种纠纷，使出租方或者是承租方的权益受到侵害。而承租人在这一过程中往往属于弱势地位，也就决定了其合法权益往往得不到保障。虽然相关部门制订了相应的法律法规，但在实践中并不能得到完整的落实。在现行法律法规中对于承租人利益的保护，还有很多盲区。
　　二、研究意义
　　房屋租赁是房地产业改革发展的必然产物之一，在当前的国家推动去库存的政策下，积极鼓励租售并举，从而解决大量工薪阶层的住房需求。
　　通过对住房租赁合同中承租人权益的保护问题的分析与对策研究，引导出租方与承租方的正确观念，增强公民合同意识，进而激发公民的维权意识。正确引导房地产经纪公司的服务意识，掌握服务技巧，提高服务质量，全面准确地了解目前市场的现状，客观深入地弄清发展中存在的问题，分清雙方各自应当担负的责任并根据实际情况加以解决，对于规范和促进房屋租赁行业发展，维护承租人的权益，构建和谐社会具有十分重要的意义。
　　三、完善保护承租人权益的途径
　　（一）适当限制出租人的权利及提高出租人的违约成本
　　住房是人们日常生活中必不可少的需求，而住房租赁则是关乎民生的问题。若只是按照合同意思自治的原则，不对出租人的权利适当限制，就很容易造成因承租人权益受到侵害而造成租赁关系的不稳定，这将不利于社会的稳定以及租赁市场的健康发展。在实践中，经常因为承租人的一些原因造成出租人肆意提前终止租赁合同，这对承租人来说是极其不利的。我们应本着人道主义原则，适当限制出租人随意解除合同的行为。
　　在生活实践中出现的合同纠纷，多数来源于出租人的提前终止合同。在这个过程中，因为出租人违约的成本几乎没有，甚至不会被追究任何责任，因此有必要通过增加违约成本来对出租人的行为进行一定的约束。前提是增加出租人违约行为的曝光率，开通城市房屋管理局的投诉热线，让承租人在其权益遭到侵害时有地方可以寻求帮助，并鼓励承租人积极维护自己的权益。对一些有恶劣性质的出租人予以罚款或者在一定时间限制其房屋的出租，这在一定程度上对出租人有警示作用，还能激发承租人的维权意识。
　　（二）落实住房租赁登记备案制度
　　我国早在1994年就出台了相关规定，要求合同双方签订了租赁合同之后，应当向当地的房地产管理部门进行登记备案，并且在1995年我国建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》中进一步强调了信息登记。虽然这项制度由来已久，但在实践生活中进行登记的信息很少。在住房租赁过程中，大多都是属于私房租赁，并且很多人也不愿去房地产管理部门登记备案，因此房屋登记制度的执行还有较长一段路要走。一方面民众没有登记意识，另一方面由于中介机构的存在，私房交易大多是通过中介机构达成的，而中介机构并不配合房地产管理部门对房屋信息进行登记。
　　（三）加强住房租金监管
　　虽然合同有着意思自治的原则，其租金由双方共同协商议定，但租金很容易受各种因素的影响，偏离正常的市场租金价格。租金日益上涨的今天，在市场经济快速发展的背景下，很多人为了能够获得更多的利益，从而通过各种手段提高租金价格。通过借鉴国外的先进经验来看，租金水平应当保持在一个合理的范围之内。租金的制定应当包括出租人的购房成本、应缴的各种税费、物业费以及正常的房屋维修费，出租人不得随意制定租金，使租金偏离正常的租金水平。
　　从各国的历史上可以了解到，不同的国家以及不同的时期，在房屋租赁方面，政府都采取了相应的措施来对租金进行限制，比如德国、英国等，政府制定了指导价格，并且限制了租金的涨幅，这一举措在一定程度上取得了不错的效果，这不但控制了租金价格，更在很大程度上保护了承租人的权益。
　　通过对国外法律的发展历程的了解，我们可以通过初始租金由市场决定，适度调控租金上涨幅度的方式来保障市场租金不偏离正常水平，必要的时候可以学习德国的做法，由政府制定官方指导价，市场租金水平围绕指导价浮动。
　　（四）加强对中介机构行为的管理
　　当今房屋租赁大部分业务由中介机构垄断，鉴于此种情况，将来的租赁立法可能主要针对规范中介机构的行为。相对于出租人来说，中介机构更容易被法律所约束，虽然通过《合同法》与《城市房地产管理法》可以看出国家已经对房地产中介机构的行为进行了一定的规范，但是在实践中，收到的效果确实微乎其微。要加强对中介机构的管理，可以从以下几个方面出发：一是积极努力地提升中介机构的信誉，对于中介机构的不正当行为进行纠正，相关监察部门要发挥作用，鼓励群众积极检举，一经发现，从严处理。二是避免中介吃差价的行为，中介存在的意义是帮助租赁双方签订合同，在此过程中，适当收取报酬是应当的，但不可故意抬高价格，损害承租人的利益。三是成立相关部门来对市场上的房屋进行评估，规范中介机构的收费标准。四是建立统一的信息交易平台，让承租人有更多的渠道了解房源信息，打破中介机构的信息垄断。
　　（五）普及承租人的法律知识和维权意识
　　在实践中，许多的纠纷都是由于承租人不了解法律，法律素养低下的原因造成的，据调查显示，许多人对于优先购买权以及买卖不破租赁的原则是完全不知道的，而且认为合同无关紧要，这就是没有法律常识的体现。若承租人了解法，那么生活中就可以避免许多的合同纠纷。发生了纠纷，可以向法律维权机构寻求帮助，但如果自己就能解决的事情，那么就不必浪费时间在调解法律纠纷的事情上去，且能及时维护自身权益。为此，应当通过多种渠道了解、学习法律，提高人们对法律的认知度，从而最终帮助人们有维权的意识。
　　（六）加强解决住房租赁纠纷的渠道建设
　　通过调查得知，法院关于住房租赁的案件很少，即使有时候有，也是关于优先购买权的问题。由于优先购买权实现的条件很容易被规避，承租人很难有胜诉的机会，对于其他的问题，法院基本没有遇到，这是因为承租人不愿意到法院去起诉，其根本原因是打官司需要大量的时间与金钱，而承租人一般恰恰是没有的。
　　为了帮助承租人能够有能力维权，可以适当设立维权机构，为承租人提供法律援助，缓和因合同纠纷引发的社会矛盾。因维权机构的盈利能力比较弱，那么维权机构的人员与资金就是需要解决的问题。首先资金问题，可以通过社会募捐的方式或者用福利彩票来加以援助。至于人员可以通过向社会寻求志愿者，或者是向一些法学院寻求帮助，可以让老师带领学生接手一些案子，一方面解决了维权机构人员的问题，另一方面也给了学生锻炼的机会。
　　四、总结
　　在当今社会经济飞速发展的大背景之下，住房因其特殊的地位，致使在租赁市场中承租人的利益保护问题愈发重要。要解决这一问题，需要多方面的协助，制订更加详细的具体措施，完善我国住房租赁制度，保障住房租赁市场的良性发展。
　　【参考文献】
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　　〔2〕金检。中国住宅法研究。〔M〕。法律出版社，2004。
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