地产年财富的命运与轮回

　　中国房地产行业的30年，是阳光彩虹与狂风暴雨轮回更替的30年。
　　狂热，调控，下泄，去库存，再次狂热。有人在轮回中水深火热，有人却春风得意；有人在轮回中黯然出局，有人却强势再起。
　　30年来，中国人在地产业的轮回中寻找财富的本质。而历史告诉我们，永远不要与趋势为敌。一切都是最好的安排。趋势内外的赢家
　　正是在风暴来袭、房地产行业万马齐喑的1993年，王石在众人的惊诧中做出allin房地产的决定，万科迅速地从综合商社发展为纯粹的房地产企业。
　　这一冒险行为在1998年收获奇效：政府宣布全面终止福利分房，住房分配货币化开启。中国房地产去库存1。0让蓄势许久的万科成功登顶。
　　对行业趋势的精准把握，向来被认为是万科称王的法宝。30年风云变换，王石丢过两次对万科控制权的阵地，却从来没有判断错行业的趋势。
　　1994年，《城市房地产管理法》出台，建立预售许可。预售放大了房地产公司的杠杆，使其能够快马加鞭超前建设；同时，也给房地产公司的掌舵者们出了一道难题：开盘价几何？
　　如果行业向好，预测房价平稳上升，房地产企业势必会抓紧建房、迅速开盘，同时大张旗鼓拿地；如果行业走弱，预测房价一般甚至下跌，房地产企业则既不拿地也不建房。
　　显然，王石把这一问题看作是轮回：月盈则亏。水满则溢，周而复始，生生不息。
　　2000年，有人选择跳出轮回，他就是王健林。
　　在佳兆业、阳光100等企业拥抱商住市场的时候。王健林执掌的万达果断抽身，进军商业地产。他还发明了一种全新的商业模式订单地产：招商在前。建设在后，与一流商家共同选址、共同设计、先租后建。
　　到2017年，万达广场已达168座。2018年预计新开52座。伴随攻城略地，30年来成长起来的商业力量与万达广场深度捆绑，改变了一个又一个城市的商业综合体生态。
　　30年，中国住房市场经历了至少3次大起大落，然而中国商业地产的轮回至今没有真正出现。王健林安全平稳地荣升中国首富，他成为中国经济持续攀升荫蔽下的受益者。效率与质量
　　在激荡的房地产行业轮回中。进化出了一种独有的物种：粤式地产商。他们的特点就是短平快。
　　1996年，恒大成立。掌门人许家印给恒大下的项目开发命令就是：当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益。极快的开发速度，带来极短的反应时间，无疑是应对行业趋势沉浮的利器。
　　在恒大，半小时内，集团的任何指令都能传达给各个角落所有的基层员工；如果上午决定成立一家分公司，下午就可以到目的地召开新公司管理层会议；即便是临时决定开发一个新的项目，恒大也可以在短短两个小时内组建一个工种齐全的队伍。
　　20142015年，在万科陷入宝万之争、整个房地产行业陷入调整期的时间节点上，许家印强势加注，在一二线城市频繁拿地，积蓄势能。2016年，行业复苏，恒大速度显示威力，一年干掉3734亿元销售额，将万科远远地甩在了后面，首次问鼎最大房地产企业。
　　在拼快这一项上，杨国强执掌的碧桂园似乎有过之而无不及。
　　有关碧桂园速度的描述是这样的：项目从土地摘牌到动工，平均时间是50天；从土地摘牌到开盘，平均时间是156天；从开工到开盘，到资金回流，即3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用，一年内资金可以回笼2次。
　　2017年，碧桂园实现销售收入5508亿元，超越恒大、万科。首次問鼎最大房地产企业。
　　然而，2018年接二连三的变故，让这场群雄逐鹿陷入深深的反思。
　　2018年67月，碧桂园接连发生安全生产事故，造成多人死伤。碧桂园的高周转，从现实来看就意味着项目有充足的理由压缩从拿地，到开工、施工、开盘、现金流回正的时间。而任何工程都有合理的工期，如果为了速度而赶工，安全与质量问题便难有保证。
　　出于对商业规律与人道主义的尊重，碧桂园的高周转引起舆论的强烈反弹，也让人们对持续高烧不退的房地产市场产生疑问
　　房地产市场如此焦躁，新一轮的行业寒冬即将到来了吗？财富的本质不死
　　新一轮房地产行业的财富狂飙在2016年国庆戛然而止：限购限贷限售限价陆续推出，调控政策不断加码。
　　然而，任志强说，越出政策的地方，房价越要上涨。
　　事实上，作为一名看多派，任志强并没有享受到多少房价飙升的好处，反而深受其害。由于土地拍卖价格的持续攀升，华远地产一度被挤出一线城市，也甚少当过地王，南万科、北华远的辉煌历史渐成往事。
　　任志强只是说了他觉得应该说的，他想告诉中国的年轻人：抛开表面的干扰与繁复，我们需要看清财富的本质。
　　按照任志强的预测，中国房地产市场仍有20年的黄金期。但是它一定会显示出相较以往的不同：一线市场长期向好，三四线市场凶险；同时，房地产行业从春秋进入战国。
　　2018年17月，实现千亿销售额的地产公司已达10家：碧桂园、万科、恒大、保利、融创、绿地、中海、龙湖、新城、华澜。而在2014年，全年销售额突破千亿元的地产公司也才7家。
　　几乎是必然的趋势，未来的中国房地产市场，将是大象与大象之间的游戏。这是由财富聚合的本质决定的：只有规模效应的凸显，才可以降低拿地成本、融资成本，并以此获得良好发展前景和资源。
　　速度与规模的角逐并未停歇，摆在所有人面前的是一道全新的课题：谁能在快与稳之间寻求最佳平衡，谁才能真正笑到最后。
　　30年地产风云，看过万科、恒大、碧桂园，期盼更好拘未来。