重庆北部新区（重庆北部新区范围）轰烈烈！重庆第七次向北拉开大幕 原创2021-07-20 10:09·重庆新一线城市前言 如果10年前买房，你在照母山和李家沱之间纠结过，而最终你选择了当时配套更加完善，更热闹的李家沱。 今天，你会发现照母山房价已经翻倍有余，而李家沱的房子仅仅勉强跟上了重庆均价的步伐。 扎心不！？ 于是很多人购房者最近总是问过我一个问题： 重庆向北发展现在究竟有没有到头？ 我给出了肯定的回答——没有！ 01
历史上的6次重庆向北 重庆何时开始向北？ 今天，我们首先来复盘一下重庆向北发展的历史。 第一次：1990，江北机场崛起了两路 很多业内人士会将重庆第一次向北定义在直辖后的新牌坊区域开发，但实际上重庆向北发展的第一颗重磅炸弹早在上世纪90年代江北机场落户两路就已爆发。 江北机场作为目前国内顶级流量的国际枢纽，对北区的发展贡献是极大的。 所以当年重庆将新机场从白市驿迁往江北县两路的那一刻起，就已经确定了未来几十年重庆的发展方向。 通往机场的几条道路（渝都大道、渝航大道）更是北区最早的骨干路网，向北发展就此拉开序幕。 第二次：2000，母城北拓到达了新牌坊 香樟林、锦绣山庄…… 这些都是新世纪初重庆响当当豪宅，时至今日这些old money依旧穿梭于北区的各个角落。 他们作为重庆向北的第一批拓荒者完美诠释了什么叫做眼光、眼界。 其实，2000年还有一件重要的事情——北部新区成立，这是重庆北区迎来第二次发展的大机遇！ 随着众多市直机构迁往新牌坊起，重庆向北已经成为了不可逆转的趋势。 而今天的新牌坊已经成为重庆向北战绩满满的一块丰碑。 第三次：2003，年八大金刚闹金开 八大金刚闹金开不想过多描述，由几个知名房企掀起的＂豪宅风＂直接将北区的居民荣誉感拉满！自豪感、自信感拉满！ 第四次：2010，两江新区开启＂大照礼＂ 两江新区挂牌成立，照母山成为地产全新聚焦点。 万X、香XXX、龙X、华X等大型开发商陆续登陆照母山，短短三年就聚集了数十家品牌开发企业，成就了依山傍水豪宅私邸。 与此同期的礼嘉和大竹林也搭上了两江新区的发展快车，成为十年前的＂北区弄潮儿＂。 第五次：2017，北区＂四小龙＂诞生 2017年，悦来的一块地拍得石破天惊！ 悦来、中央公园、蔡家、龙兴成为新的＂北区四小龙＂。 它们或有公园、或有国博中心、或有亚洲杯体育场、或有自贸区…… 每一个大型城市基建和政策都能给四小龙的战力值拉满，时至今天，他们的利好还没有完全兑现，所以增值预期依旧存在。 第六次：2020，＂水空邻＂的绕城外崛起 不知不觉，重庆向北已经发展到了绕城高速外。 去年，我去水土一个网红项目，竟然让我走了一段高速（花了4块钱）！ 我猛地意识到，重庆向北已经到达了一个极限，走着走着，居然已经＂出城＂了。 然而，没过两天，我看见新闻＂川渝邻水示范区＂确定了，四川的界内也用上了023的区号。 那一刻我明白了，重庆的第6次向北已经成为了既定事实。水土、空港、邻水已经不再是＂城外＂。 02
重庆开启第7次北征 重庆一路向北30年，今天已经发展到了绕城外，甚至北抵川渝边界。 所以重庆向北已经到了尽头吗？ 答案是否定的。 现在，更准确地说应该是今年4月份，重庆的土拍已经告诉了我们答案： 重庆向北没有结束，第7次北征拉正式开了序幕！ 不过，重庆第7次向北相比起前面6次有着本质上的区别，我总结了3个关键词： 优化中空带、 降低容积率、 全面改善化。 先来说说第一个特征：优化中空带。 重庆过去发展一直是多组团、多中心式的布局方式，也是城乡规划教科书上的＂多中心城市＂代表，重庆向北发展也不例外。 过去30年的重庆向北一直是组团式的跳跃发展。 江北机场的修建直接从母城跨过了近20公里的距离新建一座临空新城； ＂大照礼＂的崛起更是以点的形式发展，三者之间存在巨大的真空地带； 今天北区的宇宙中心中央公园除了东侧与老＂两路西区＂相接，其余南西北三面都是真空地带…… 所以过去重庆6次向北发展都是以点的形式扩散，各组团之间存在大量中空地带，这些地带要不是未开发的荒地，要不甚至还有零散的农田在耕作（非农用地性质）。 而这次重庆第七次向北明显就有了优化中空地带的趋势。 举个最简单的例子，4月土拍的王者地块究竟属于中央公园，还是属于悦来呢？ 再来说说第二个特征：降低容积率。 实际上前几次重庆向北跳跃式的发展都没有明显的降容趋势。于是我们依然能够在照母山看到大片的＂鸽子笼＂，中央公园头牌几乎都是清一色的高楼群。 但是第七次向北明显是＂低容向北＂，随着地价的升高，容积率是越来越低，高价地基本容积率都在1.5以下。 这样的容积率未来大概率是以洋房、别墅为主，甚至修的洋房都是楼间距达半百米以上。 所以可以说第七次向北是高质量向北，全面宜居化的向北。 最后说说第三个特征：全面改善化。 第七次向北除了在业态上有低容积率的特征，在产品上也有明显改善趋势。 大面积玻璃幕墙、板式通透结构、高水平物业服务。 这些都是目前北区新建项目的明显特征，与过去的高层塔楼有本质区别，物业管理也明显更加细致到位。 所以综上所述，重庆的第七次向北并不是一个有确定地点的向北，而是一个优化中空地带的向北，高品质的向北。 03
重庆向北是大势所趋 重庆除了向北就没有别的发展路径了吗？ 有！但是低效、风险大。 重庆向南有大九巴，可惜这三者旧改困难，且有长江割裂，难以成片发展； 重庆向西虽有高新区、科学城加持，但是城市资源有限，未来配套落地有困难； 重庆向东目前呼声更小，除了神秘的广阳岛和说了10年的重庆东站似乎很难。 因此重庆向北是当下城市发展风险最小、基础最好、呼声最高的方向。 这里，再简单梳理下北区必然优先发展的理由： 1. 北区整体地势平坦，连片发展成本低； 2. 北区基础配套强势，机场、车站、轨道等配套先行； 3. 北区有两江新区高定位，政策有优势； 4. 北区产业完善，人口吸附力更强。 所以未来10年，重庆北区应该依旧是重庆发展的重心，也是发展最好的区域。 这就如同上海，作为远东第一大都市多中心发展多年，但是几十年过去，浦东新区依旧是上海所有新区中发展最成熟，配套最优质，民间价值认同感最高的区。 结语 向北，还是向北！ 今天这篇文章，写到这里，还是想告诉大家一个事实： 重庆任它东西南北风，向北的总基调是不会变的。 北区近30年的发展也不是其他新兴区域一朝一夕就能补齐短板追上的。 所以不要再问我：重庆向北是否到了尽头？！ 我的回答坚定且肯定：没有！