感性情怀下的理性思考乡村民宿开发经营的机遇和陷阱

　　中国很多地方山好、水好、空气好，风景迷人，又有特色的区域文化，现在只要交通便利，许多乡村均有经营民宿的条件。中国的乡村目前来说开发的程度普遍很低，另一方面中国的城市化发展迅猛，对乡村度假有着海量的需求，所以未来510年乡村民宿市场的需求量还是会很大。但乡村民宿的开放经营中，并不是一帆风顺的，这里面有许多机遇与陷阱。
　　一、机遇
　　01需求增长强劲
　　有没有发现，我国的旅游开始慢慢趋于理性，人们的旅游方式已经不再拘泥于在各个景点打卡签到，而是转向更个性化，更能让自己放松的体验式旅游。乡村的自然景色、文化遗迹、特色、乡村野趣等资源，都是吸引城市居民前往的动力。在这样的环境下过一夜，成为旅游消费升级下的必然选择，所以这些年乡村民宿的增长势头非常强劲。
　　02资源禀赋与交通
　　自然风光优美的、气候宜人的、交通便利的（距离丰富旅游客源地3小时车程之内）、有特色风俗文化的乡村是当前适合开发乡村民宿的好地方。但更重要的是交通方便，周边有强势的旅游资源。相对来说，一个贫瘠、偏远、环境欠缺的乡村当前做民宿的困难就会很大。
　　比如说莫干山的成功，在于江南山水和特色文化，更在于其周边江浙沪地区丰富的客源，23个小时的车程就能到达，这是莫干山成功的外在因素。
　　又比如说西北黄河边上的贫困村，满村的红枣树，树下掉满了甜甜的红枣，村边是奔腾的黄河水，河水推动木水车发出沉闷的声音，这样的风景很好很吸引人，但村子离大都市几百公里，无高铁、无动车，没有好的客源地，这样的村子就不好开发！
　　03宏观政策支持
　　2019年9月25日，国家文化和旅游部官网公布首批国家全域旅游示范区名单，共71个区县市，各地政府对于民宿行业的发展均持正面态度，加上中央多年一号文件提出全面推进乡村振兴，乡村还能享受到各种扶植发展政策。
　　04互补群生效应
　　温州人做生意讲究互相帮助，懂得抱团取暖。同样的乡村创业也要做到资源互补，处理好上下游产业的关系，从而达到共赢的局面，科学的整体规划，可以让乡村各业态互补，如高中低不同档次的住宿服务（如度假酒店、民宿、房车营地、青年旅社等）。
　　民宿过于扎堆，容易形成恶性竞争，不如转向民宿配套开发，提供差异化的体验活动。例如农副产品种植采摘服务、民俗文化的演艺服务、特色的餐饮服务、手工艺品伴手礼店、配套旅游设备服务（如爬山设备、滑雪设备、潜水设备、出海设备、钓鱼设备、越野车等）等。或服务民宿的布草洗衣工坊、民宿从业人员培训、住宿用品市场，单品突破，切入市场。
　　总之，住宿业态互补，上下游产业设计配套，需要的是本地政府和业界的规划引导。这样不同投资方创业机会多，风险小。同时经过市场的自我调节进行修正，达到平衡，确保各种业态都能收益。
　　05洞察场景体验需求
　　明确消费者去乡村会感兴趣的场景，是每位乡村民宿创业者需要深入思考和洞察的。例如，典型的就是城市父母会带着小孩子去乡村认识大自然，会住哪里？去干什么？把这两个问题思考透彻。
　　住的方面，不能用原来农家乐的思维，使用常规的家居用品、卫生洗浴，毫无品质感而言。玩的方面，新的消费者不满足于休闲观光，不满足于到乡村只是看看风景。
　　新的需求在于城市里感受不到的个性化体验。例如农场养殖基地，可以让用户部分参与到农产品的生产过程中，成为一个体验项目，喝着自己炒制出来的茶，吃着自己采摘挖来的农家菜，把体验产品化。开发更丰富的户外玩乐体验项目，溯溪、漂流、滑翔等，让一个乡村本身成为游客周末度假的目的地。
　　06差异化竞争
　　现在很多人都在试图给民宿下定义、定框框、出标准，其实对外界人，对理解不够深刻的人来说，是禁锢思维的。老店多年运营之后，客人已经失去新鲜感，可能需要重新翻修。但更重要的是文化IP，也就是内容，只有好的内容才能保持长期吸引。在于同质化的住宿服务内找到差异化内容呈现，这是民宿成功与否的关键！
　　07需要更专业人才
　　乡村民宿品质参差不齐，过多情怀的注入，让这个行业显得不那么理性，新项目投入越来越大，对项目产品定位、对服务品质和服务细节的把握要求更高，对于目标人群的有效宣传要更精准，这些都需要更多专业人才才能做好。很多在大城市或大型公司打拼过多年的人员，开始返乡服务乡村建设，基本在人力资源方面就不存在太大的问题了。
　　08土地的潜在升值
　　这几年地产商流行开发文旅地产，不是房子好卖，更多的是看中了乡村的土地。因为目前乡村的土地价值是被大大低估的。房地产公司希望通过地产旅游方式开发，提升乡村的土地价值。
　　所以万达从商业板块积极转型到旅游板块，不是乡村旅游盈利有多好，而是通过旅游带动人气，带动乡村土地的升值。对大企业是机遇，对乡村来说也是机遇。这是乡村、企业、民宿三者多赢的机遇。
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　　01房屋产权
　　乡村民宿目前存在着一个很重要，且暂时无法解决的问题房屋产权问题。国家目前没有准许农村宅基地房屋产权的市场流通，乡村民宿在产权问题上是存在着风险的。政府对乡村创业者支持度相对不够，也缺少合理的法律对乡创人员或机构给予保护。甚至政策法规不完善，面对某些村民的无理要求也束手无策。这都是民宿经营过程中存在的风险。
　　02合作精神
　　大部分乡村村民是比较缺乏合作精神、法制意识和契约精神的。一些景区的原住民看到租住房屋的能赚钱就眼红，一眼红就提出涨租，不按合约出牌，甚至恶意阻经营者正常经营。乡村单个的村民是朴素的，但在群体村民中就会进入攀比心理，你赚钱了我租金就要涨，这样对乡村民宿的投资者和经营者而言都是不定时炸弹。
　　例如在少数民族地区，还有民族矛盾与信仰差异的问题。比如在藏族的康巴地区开乡村民宿，根本没办法与松赞集团竞争，因为松赞集团的创始人白玛先生深谙藏区的文化，他说过：文化的差异与认同是松赞最大的优势。
　　03邻里关系
　　乡村民宿主人与村民、邻里及地方各级官员的关系处理最为关键。每一个环节出大问题，就会导致前功尽弃。在租赁物业，特别是农宅土地之前，对于业主的选择尽量多花时间去了解，通过走访邻里的村民，摸清信用再签约不迟，一定不要匆匆忙忙签约。
　　你作为投资者，一般要求乡村行政部门公平正义、诚实信用、平等处事。但是，当地村民会觉得你是城里来的大老板，应该扶贫我们，应该礼让我们，你原本想采菊东篱下，幽然见南山，打造一个世外桃源的生活空间。
　　结果今天村里老张家儿子大喜，明天村西老李家姑娘出嫁，后天村里王家老寿星八十大寿，赵家小子金榜题名一份份请帖署上你的大名，你要不要随份礼？村里贫困户何家一时周转困难，找你求援，你借，还是不借？所以处理好乡村邻里关系也是乡村民宿长久经营的一个风险。
　　04基础设施
　　乡村民宿对客人来说，是要追求情怀，故事性和传奇性的，但乡村缺少必备的配套设施，舒适度和安全感。比如在乡村夏天天气突然热起来，原用电荷载的承受力不够，停电频繁发生，使得客户体验感极差。又如，乡村民宿地势高，供水系统水压不够，生活用水体验就差，排入排污系统也不到位，使周边河流被污染，收到政府部门的处罚。
　　05情怀的坑
　　情怀当不了产品卖，很多开民宿的人，都怀念小时候在乡村老家的感觉，都喜欢在清净的旅游胜地，按照自己喜好布置一套别致的房子。缺乏深入的市场调研，本以为开完之后订单纷至沓来，等做到运营阶段才知道，情怀和现实隔着十万八千里。
　　所有的情怀，真正落实到民宿时，可能包括选址时和房东的各种谈判、项目运营阶段的拓客，员工赌气走人时自己顶上去刷马桶、捡垃圾、洗床单等等。所以在民宿的开办过程中，情怀只是开民宿的一种原动力。但只是凭情怀开店，等待你的将是很惨痛的失败。
　　06设计建造
　　太多的乡村民宿都是家装设计施工单位建造的，投资人如果对这行不了解，只有等着被坑。民宿的建筑改造、室内装修及室外景观园林都很烧钱，一方面多是非标准化施工，没有经验可借鉴，施工工人不负责很可能就会发生意想不到的房屋质量问题。另一方面乡村地区都比较偏远，运送材料的运输成本非常高，从城里请到乡村施工的人工费用也非常高。所以，一个普普通通的民宿看上去好像什么都没有，却已经花进去好几万了。非标的民宿很难像家装那样流程清晰、材料透明，不懂行的人一定会花掉很多冤枉钱。
　　07成本过高
　　乡村民宿客源不稳定，形成明显淡旺季，把旺季和淡季平均一下，大部分乡村民宿的年平均出租率不超过40，难以带来高回报。另一方面，乡村民宿装修重投入，但服务和产品又同质化，导致客单价太低，同时在人力成本上升情况下，一年下来收入不足以支撑项目的运营。
　　从商业运营角度来看，一定要循序渐进。别看就那几栋小房子，花草满园一派田园风光。但活很多，路得整修，水要净化，污水要处理，电力不足要拉专线，信号不好要加信号塔，养的鸡飞出篱笆跑了，养的鸭子污染溪流了，这些问题都要花时间花精力去处理，结果就是人力成本大量超支。
　　08资本陷阱
　　做民宿的人不要轻易拿钱，尤其是不懂民宿的投资人的钱。一个民宿从选址就开始用资本的方式运作，尤其是一群外行人，自己觉得可以通过资本颠覆任何行业。如果这样做，90的概率会把钱赔光。另外，某些有民宿背景的经营者不是用创业的心态来做民宿，而是打工的职业经理的思维，也很容易把民宿做死。只有那些真正想做民宿的人，通过自己的热情去感染和团结真正热爱民宿，并把民宿当成生活乐趣的人，远离那些仅仅靠资本运作赚钱的团队，才能把民宿做成功
　　09盲目跟风
　　现在投资民宿很热，但真正适合开民宿的乡村不多。如果只是盲目选择，或者推介方怂恿一时冲动行为，那成功概率就很小。对没有专业知识，又不主动去理性思考，了解乡村情况的人来说，机遇将会是陷阱。
　　10连锁扩张
　　别着急扩张！开1家民宿，和开10家民宿，100家民宿是三码事。能不能连锁？能不能复制？这和太多因素相关，选址、产品、团队、市场、标准化、区域性、消费习惯等，太多因素都决定连锁的运营成功率。非标的乡村民宿，就决定了民宿主需要因地制宜，灵活机动的去落地单店，才能实现单店的盈利能力及可持续盈利能力。这是对民宿主能力很大的挑战，既需要个性化，也需要能复制。
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